房地产商业项目 能否拯救楼市

危机四伏的市场环境，将影响着房地产企业的开发策略，转型还是深耕?这又成为房地产企业的新问题。随着万达广场的商铺热销，而暂未受到新政策调控影响的商业地产，再一次成为了市场的焦点。不少业内人士发出声音：“商业项目是否能成为房地产行业的救命稻草?”　　

“房企转型进入商业地产仍存风险”

商业地产能否在政策压制的情势下成为未来地产的支撑，或许是所有地产人在寻找新的增长突破口时都会思考的一个问题。鉴于南宁的“少工业·重消费”的城市特性，针对这个问题需要从两个角度进行判定。

首先，南宁整个城市的人口增长、消费能力指数与目前的商业地产增长速率是否匹配?商业地产的本身的特性就决定了其属于饱和速率较快的属性，从近十年的南宁城市人口发展与商业地产发展来看，商业地产的增长速率已经超过了南宁城市人口增长和消费能力上升速率。虽然部分作为社区配套型的商业经营状况很好，但它们无论在体量、影响力上都无法作为商业地产的主力支撑。整体而言，有比较大一部分的商业地产是过剩的，要充分体现商业价值仍需一段时间。

其次，地产企业对于商业的运营能力是否能够支撑商业地产作为主要产业?众所周知，在南宁的商业运营中，堪称榜样的就是华润、万达，从他们的发展历程上我们可以看到几点特性：一是商业地产开发出身，专注于商业地产的开发与运营;二是商业地产开发运营资历很深，在全国拥有众多的成功范例。依托这样的平台进行南宁的商业开发，自然是强人一截。而南宁本土或其它外来的开发企业中，商业只是作为住宅的附属存在，转型进入商业地产，从资金、经验的积累来看，还有很长的一段路要走，过于激进会对发展带来很大的风险。

“商业地产将是房地产行业另一道机遇之门”

在目前的政策环境下，住宅地产的开发和需求无疑遭受巨大瓶颈。而商业地产在房地产政策和中国整体经济体制改革以及城镇化建设的多重背景下，则将迎来开发时期和市场需求的双重利好。

从商业地产开发时期的层面分析，由于房地产政策对于住宅板块的限制趋紧，未来住宅地产的开发之路将举步维艰。而商业地产开发可以规避政策的严苛所导致的市场风险;另外，对于商业地产的开发，开发企业的决策将更为灵活——可以根据自有资金状况或企业战略发展意图对商业物业进行销售或自我持有。商业物业巨大的物业价值能为开发企业带来快速资金回笼。即使选择持有，也使开发企业拥有一个具备持续造血功能和良好收益的赚钱机器。因此，对于商业地产的开发可减少单一住宅开发模式所带来的政策风险，开发步伐将更为稳健。

从商业地产需求的层面，政策对于住宅投资、投机需求的打压，必然一定程度上将上述两类需求转向不限购限贷，投资收益高的商业地产，商业地产的市场需求相比以往将更为旺盛;另外，城市化进程的发展，为城市输送了大量城市人口，日渐活跃繁荣的城市需要更多的商业对人们生活、物质需求进行消化和保障。商业地产的购买需求在一定时期内必然处于需求旺盛的状态;再者，商业地产对于各业态的包容性，大大高于单一居住功能的住宅地产。写字楼、超市、商场、娱乐休闲等众多业态都是商业地产的有效吸收体。可变灵活的业态特性将有效巩固投资者收益，使城市商业的市场饱和度无法短周期内达到高值。

随着国家房地产政策的出台，地产市场机制日益完善，健康的市场环境已经走上轨道。人们不在盲目投资炒房，也没有政策、条件去投资炒房，转而形成“以房而居”的刚需房地产住宅市场。房地产市场的细分，本应各司其职，住宅项目与商业项目功能定位是不一样的。所以商业项目并不能简单的说成“救命稻草”，更多是现阶段利好投资环境。今年，南宁万达广场的热销，引人关注。对于万达这个全国有名的“吸金”金字招牌，必然招人垂涎。但不是每个商业项目都是投资客的“定海神针”，投资商业项目除了有好地段，还要考虑房企的综合实力及成功的招商案例，所以投资者需要练就一双“金星火眼”。最后，仍要提醒广大市民“商业有风险，投资需谨慎。”

来源：南国早报