南宁一市民买下一套二手房 牵出一串麻烦事

鲍女士与房产中介的微信对话

事件：看上的二手房 暗藏一个“坑”

买房可不是一件小事，因此市民鲍女士看了不少房子，并通过一家房产中介帮忙找房源，最后锁定一套70平方米的二手商品房。鲍女士说，当初她一眼就看上这套房，户型、采光、地段都比较合心水，很快就和房主梁女士就价格达成一致。2016年12月25日，鲍女士和梁女士、中介签订《房屋买卖合同》，并转了3万元定金给中介，再由对方转给梁女士。

“当时中介说要盖章，所以我没拿合同就离开了。”鲍女士回忆，当天回家路上，房产中介的一名工作人员王某让她先支付2.7万元中介费，方便后续帮忙安排查档、过户等事宜。

“我曾犹豫过，但基于信任还是转过去了。”鲍女士说，由于没有对房屋进行查档，她也曾担心房子是否有问题，但最终选择信任对方。因为想着早点办手续，她先后两次通过微信转账，将2.7万元转给王某。

闹心的是，当次日鲍女士得知查档结果后，整个人都懵了：自己买的这套房子，签合同前就已经被查封了。

进展：买方要求终止交易 中介称房子属“软查封”可卖

签完合同的第二天，鲍女士和梁女士以及中介公司去房产局查档，显示该套房“有查封，有抵押”。对此梁女士表示，她事先也不确定房子被查封，有可能是没有按期还贷所以被查封了。而中介则称，这套房子因逾期未还款属于软查封，是可以交易的。鲍女士转述中介当时的回复称：“中介说找27万元给业主还贷就可以解封了。”

这样的买卖，鲍女士当然没有同意。意外的是，王某随后发了一张合同截图给她，截图中合同末尾新加了几项内容，其中包括“买方首付为12万元，卖方尚欠银行贷款30万元，余下的18万元经纪方先垫付偿还银行欠款，垫资费由买方支付”。鲍女士当即质疑，为何在自己不知情的情况下，加上后面这些条款。她要求终止交易，拿回已支付的款项。但经多次上门理论，至今没有下文。

为核实该事，20日当天下午，记者和鲍女士来到房产中介了解情况。此前和鲍女士多次对接的王某坦言，中介在查档前并不知晓房子属于查封状态，而后加的条款，是在各方口头应允的前提下加上去的，并不存在擅自添加一说。“房子属于软查封，是可以卖的。”王某强调，他们绝不会做违法的事，只要鲍女士按照合同约定去履行，交易是没有问题的，“如果交易不了，责任在于我。我能保证你交易安全”。

但这样的说辞未能让鲍女士信服。“我的首要诉求就是终止交易，把我支付的所有费用退还。要么就是房子由卖方解封后再重新交易，并签订新合同。”鲍女士觉得自己作为买方，没有义务也不可能去承担这种转嫁的风险。

因当时梁女士不在现场，记者暂时未能联系上她。不过鲍女士说，查档后梁女士未主动联系过她，也没有退还定金。

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观点：被查封房子不能交易 如刻意隐瞒或构成犯罪

因双方意见当天难以达成一致，纠纷未能得到解决。王某表示，会将情况汇报给公司负责人，再给出解决方案。

究竟被查封的房子，能否在未解封的情况下再次交易?记者咨询了南宁市房产交易中心，一名工作人员明确告知，房产在查封的状态是不允许进行买卖的。

广西安信律师事务所的律师吕芳琳指出，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第2款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。

但《城市房地产管理法》是行政管理法律规范，不影响民事合同的效力。本案中若房地产买卖合同没有违背强制性规定，是各方真实意思表示，那就是有效合同，各方均应全面适当履行。

涉案房产因卖方的原因被查封，导致交易不能顺利完成，卖方的行为已构成违约，鲍女士可以依据合同约定要求卖方承担违约责任。

吕芳琳认为，如果房产中介事先就已经知道该套房子属于被查封房屋，但故意隐瞒买家，其行为不但构成违约，还可能涉嫌合同诈骗罪。若不知情，在得知真相后，应返还不当得利。