楼市半年报：乱象丛生 6大关键词揭露南宁楼市真相！

政策紧字当头，2017南宁楼市迎来史上最全调控年。

从4月的公积金新政到5月的“邕七条”，五限政策袭击楼市：限地价、限房价、限装修价、限贷、限售，调控政策全面收紧。南宁楼市也随之经历了面对、调整、变化。

前半场，“全部售罄”、“千人抢房”场面浩瀚，南宁开发商开启楼市紧急抢跑模式;

六月，焦虑、谨慎成为开发商最为贴切的形容词。我们发现，首付分期重出江湖，房价喊涨声变弱。

在这中间各个房企频出奇招，购房者从“恐慌入市”到观望情绪渐浓。但南宁楼市并没有大起大落，依然在博弈中前行。

南宁楼盘网《2017年南宁楼市半年报》专题报道，从成交量、房价、政策、土地、销售排行榜、以及置业心态调查等数据进行多角度全方位剖析，用客观理性的市场分析与数据力量，共同记录2017年上半年的南宁楼市!

今年上半年楼市出现6大关键词，而这些关键词对于下半年南宁楼市透露了什么信息?

关键词1：毛坯改带装修/带装修房涌现

今年的带装修项目可谓层出不穷，一直在毛坯产品上坚守阵线的项目也开始涉足带装修。所以2017年上半年，你会感受到忽如一夜春风来，千盘万盘皆带装修。据楼盘网不完全统计，南宁目前在售的带装修项目多达50余个，恒大、万科、碧桂园、合景泰富、融创等大牌房企自从进驻南宁就以带装修产品亮相，而荣和、招商、龙光等开发商在当下市场也纷纷进军装修房市场，就连盛天、五象丽景、阳光城丽景湾也“随波逐流”，计划带装修产品面市。

为何突然很多项目转带装修?很大原因是zf限价，开发商想要更上一层的利润，带装修产品是一条捷径。

点击进入》》》南宁带装修房盘点 

▲南宁部分带装修房项目统计

关键词2：供不应求

全国楼市大环境，购买力度大。南宁楼市同样需求大，然而一眼望去很多楼盘没房源可售，再加上预售证不获批不能推售，购房者想买房，开发商没房卖，供不应求。老盘不断的加推，新盘陆续开盘，但是开盘现场频频出现抢不到房的场面!即便是名不见经传的小盘、山旮旯的地段，只要拿证推售一样爆满!需求实在大，好在，今年下半年不少新盘即将面世，仅是西乡塘就有12个纯新盘入市，能暂时缓解需求量大的问题(但是带装修推售居多，高首付是一个坎)。

此外，在土地供应方面，住建部和国土资源部已联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，5年供应2.46万亩土地，而且从今年开始，每年的住宅供地递增，这在一定程度上缓解供需问题!

关键词3：开盘走量两极分化

以往开发商开盘的形式，晚上开盘、内部开盘、不对外、不宣传,开盘都是偷偷摸摸，为什么呢?就是预约量太少、开盘业绩惨淡，熟话说家丑不外扬，卖得不好当然不敢唱“高调”。现在?恨不得敲锣打鼓,满城皆知!以前开盘的场景上千人的开盘场景没有几个楼盘能做到，现在比肩嘉和城开盘场面比比皆是!

虽然开盘疯抢的场景比比皆是，但是也有因盘而异。毛坯房或者是均价在万元左右的带装修房开盘现场比较火爆，特别是毛坯房基本售罄。例如嘉和城布洛可在2017年上半年共开盘4次，从3月份到6月份基本保持月月开的节奏，且开盘飘红售罄;新盘皇巢北郡、海普四季绿城等毛坯房首开受到购房者一致追捧，海普四季绿城甚至仅预约两天就关闭预约通道!可见购房者对“”的毛坯房有多执着。

随着不断涌现的带装修房，上半年陆续开盘，价格以及付款方式相继曝出。首先是价格方面，基本在9000+，一些大品牌和地段有优势的带装修楼盘纷纷破万，有的甚至飙到16000元/㎡；其次是“两份合同”的付款方式，毛坯房和装修款分开贷款，其中装修款有的项目控制在2年内还清，虽然有的装修款可以贷款十年，但是利率会在基准利率基础上上浮10-35%，这就是压力。所以带装修楼盘的开盘现场，往往去化率比较吃力，基本走量一半已经算不错。

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关键词4：房价波动明显

去年底房价8155元/㎡，不少市民觉得不能接受，啊哈?现在南宁房价轻松破万。兴宁区的房源也要在7800+，青秀区的房源12000+(毛坯)，带装修15000+;之前你看不起的邕宁区也要7800+;五象新区带装修也要13000+……不到半年，毛坯房换上一身“装”立马房价往上爬。 

 关键词5：首付提高

5月25日，南宁政府下达文件，明确指出二套房首付提高至40%!

除了政策上首付的提高，购房者在面临房价的上涨、装修款分开贷款，买一套房的首付自然提高。带装修项目越来越多，虽然说带装修标准明确指出不能超过3000元/㎡，而且分了A/B/C档，但是界限模糊而且具体的监管部门也“不可描述”，所以首付的门槛依然存在。

半年前房价8500元/㎡，现在10000元/㎡，原定于100㎡的房源，总价多了15万，首付多了3万。这还没完，带装修部分不能一起贷!以3000元/㎡的装修等级为例，一套100平的房源，装修总价为300000元，首付3成是9万元，其余21万贷款最长年限为10年，利率一般要上浮10-30%不等，那么月供至少是2267元。加上毛坯款的月供，八千多的月供，一般的工薪阶层确实压力山大!……位于五象湖某带装修楼盘的预算表上，89㎡首套房首付要60万，108㎡要75万，125㎡首付87万，这……真的不是一般人能买的。

关键词6：量价齐涨

今年上半年南宁楼市火成一片天，不单是南宁，柳州、桂林、北海等城市一样受到各大开发商的青睐拿地。2016年上半年商品房成交量为58359套，2017年上半年商品房成交套数6万套左右，商品房成交量上涨。去年年底南宁房价为8155元/㎡，今年南宁房价已经破万，价格波动大。也正是大市场的环境，南宁楼市量价齐涨。

后续的南宁楼市 能否一路“高昂”?

今年南宁楼市“氛围”一路高昂，其他城市纷纷限购限贷限售，北海对新二套2年内禁止交易。虽然南宁出台公积金相关政策并没有“掀”起多大浪潮，但是二套房首付提升至40%以及对装修标准等级划分确实对南宁楼市起到“暂缓”作用。南宁带装修房陡增是事实、首付款抬高是事实、南宁楼市供不应求是事实、南宁均价轻松破万……后续的楼市会如何发展?

带装修项目去化率“吃力”

从5月份开始，不少带装修楼盘开盘，天誉半岛、龙光九珑府、新希望锦官城等率先开盘，对于带装修部分不能贷款不少业主选择放弃，但是开盘当天各大楼盘的销售状况一样良好，售罄;而天誉半岛因合同问题引发维权。紧接着万科公园里开盘，去化率八成，可以感受到对于带装修房的购买，不少人略感吃力，真正买得起的可谓是有钱人，但是有钱人占比有限。

5月25日政策下达后，对装修标准进行分档，6月带装修房的开盘走量同样略显吃力，除了万元左右的带装修项目走量过得去之外，那些13000/14000元/㎡的装修项目开盘当天去化率甚至不足50%，所以后续南宁楼市是否能一路“高昂”?至少带装修楼盘未必……

是否进入“死循环”阶段?NO！

带装修项目去化率吃力，但是就从南宁目前面市的楼盘来看，很多项目会以带装修亮相，是否进入了死循环?NO!带装修楼盘开盘去化率不高，但是也不能全盘否认。在今年楼市主战场之一的西乡塘，下半年12个纯新盘即将入市，八成项目是带装修推售，不少项目地段优越、地铁上盖，10000+的房价挑战购房者的胆量和极限，要“搞起搞大”。位于西乡塘的绿地西城国际花都是装修交付，开盘价格8000-10000元/㎡，走量可喜;骋望壹品峯装修交付，均价9500元/㎡;吉维尼鲜花小镇、新希望锦官城因为良心的装修标准一样走量可喜，所以说购房者对装修房也并不排除。关键还是看带装修项目带来什么居住体验的提升。如果项目规划上档次，装修货真价实，有一定的优惠力度，那么带装修房一样可以高走量。

总结：楼市很奇妙，有政府的调控同时也有市场自身的调节。上半年的市场确实很火爆，但是在6月下旬的开盘来看，去化率有所下降，购房者开始表现出对破万的装修房“吃不消”。作为一个普通的购房者，买房一定会根据自己的经济能力。目前南宁商品房房价破万已是事实，但是市场还有毛坯房，还有性价比高的装修房，购房者不需要担忧，市场是否在“减热”还不敢说，但是市场上还是有适合你的房源!而接下来开发商如何提高装修房的走量?拭目以待!

▲西乡塘纯新盘即将入市

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