土拍竞猜：南宁首宗养老地块出让 数十家房企竞拍花落谁家？

8月9日，南宁市将有两宗地块出让，单日出让面积共计378.16亩。分别是位于良庆区玉洞大道的144亩医疗卫生养老综合用地，以及位于龙华路南北侧的233.58亩大型商住地块。体量如此巨大的地块在今年十分罕见，势必将吸引众多房企前往竞拍。但是这两宗地块对竞买要求之细致，竞买门槛之高也是前所未有，究竟是哪家实力房企能够有此魄力，夺下这两宗极具开发潜力的地块呢?我们先从地块本身的要求开始着眼分析。

第二十一期：五象新区144亩医疗卫生养老综合用地

截牌时间：2017年8月9日上午10时00分

GC2017-022地块位于良庆区玉洞大道以南，新良路以西

总面积为96386.38平方米(144.579亩)

地块一：

地块一宗地面积为65232.46平方米(折合97.849亩)

容积率为>2.5且≤3.0

建筑密度>23%且≤35%

绿地率≥35%，建筑限高≤120米，其中沿湖第一排建筑高度控制在80米以内，第二排建筑高度控制在100米以内，商业建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在15%-22%以内，其余为居住。

土地批准及使用年限：城镇住宅用地70年、批发零售用地40年。

出让起始价为398万元/亩，竞买保证金为7788万元。

地块二：

地块二宗地面积为22811.63平方米(折合34.217亩)

容积率为>2.5且≤3.0

建筑密度>23%且≤35%

绿地率≥35%，建筑限高≤120米，其中沿湖第一排建筑高度控制在80米以内，第二排建筑高度控制在100米以内。

土地批准用途及年限：医卫慈善用地(社会福利用地)50年。

宗地出让起始价为145万元/亩，竞买保证金为992万元。

地块三：

地块三宗地面积为8342.29平方米(折合12.513亩)

容积率为>1.5且≤2.0

建筑密度≤35%，绿地率≥40%，建筑限高≤60米;

土地批准用途及年限：医卫慈善用地(医院用地)50年。

宗地出让起始价为129万元/亩，竞买保证金为322万元。

建设要求

1. 土地出让后，不得提高容积率、不得改变用途。

2. 竞得人应在地块二建设一所非营利性养老机构，且须设置不少于1300张养老床位。

3. 竞得人应在地块三建设一所设置有老年综合评估门诊、老年慢性病科、康复医学科、卒中病房等科室的医院。

4. 竞得人须同步实施地块二养老机构项目、地块三医院项目与地块一住宅项目的开工、建设，并按约定的竣工日期完成上述养老机构和医院的规划竣工验收并投入使用。

不按期完成养老机构项目、医院项目规划竣工验收并投入使用的，暂停办理住宅地块项目商品房预售许可及余期开发建设手续。

5. 竞得人须在养老机构项目形象进度达到地面±0.00后，方可申请办理住宅项目的商品房预售许可，且申请预售建筑面积不得超过住宅项目地上总建筑面积的30%。

养老机构项目形象进度达到主体封顶后，竞得人可继续申请办理住宅项目后续商品房预售许可，且累计申请预售建筑面积不得超过住宅项目地上总建筑面积的60%。

养老机构项目和医院项目均完成规划竣工验收并投入使用后，竞得人可申请办理住宅项目剩余部分商品房预售许可。

出让方式

三个宗地作为一个标的出让，不接受单宗竞买。同时对上述三个宗地进行有效报价，按上述三个宗地单价均最高且不低于底价者得原则确定竞得人。

地块一采用“限地价，竞产权移交住房”的挂牌方式公开出让，挂牌价格等于1000万元/亩(折合楼面地价为5000元/㎡)不再接受更高报价，转为在此基础上向上竞产权移交住房配建面积。

GC2017-022地块位于良庆区玉洞大道以南，新良路以西，总面积为96386.38平方米(144.579亩)。整个大地块形状规整呈正方形，其中又分隔成三个小地块，竞买人需同时买下三个地块。

在三个地块中只有地块一是城镇住宅属性，面积97.849亩，约占该宗地总面积的三分之二。其中还要求商业的比重要控制在15%-22%之内，说明该地块实际为住宅的面积最多为83亩左右。

该宗地内地块二和地块三均要求建设与医疗卫生相关的项目，地块二要求建设一所非营利性养老机构，即养老院;地块三要求建设一所医院，含有与老年人相关的诊室。

综上，该地块应该未来应建设成为一个养老型的地产项目，结合项目内的养老院和医院，能够在最近的距离内为老年人提供医疗保障服务。

越来越多的大牌房企进军养老地产，2017年8月9日，位于五象新区的GC2017-022养老地块，据悉已经吸引数十家品牌房企报名竞拍，究竟花落谁家?

1.彰泰

彰泰集团进入南宁魄力十足，一举拿下彰泰红和彰泰城两个项目，并且地段和位置都不错。彰泰在桂林的地位，就跟荣和在南宁的地位相似，是桂林当之无愧的“一哥”，在南宁，彰泰还需要持续深耕。25年发展历程，彰泰集团励精图治，发展越来越稳健。涉足多业态物业的开发，有实力也有优势开发该养老地块!

所以，彰泰集团极有可能在此次土拍上发力，再次拿下一块养老特色地块，以稳固彰泰在五象新区的布局。

2.万科

万科是南宁土拍场上的常客，凡是有较高价值的地块，万科几乎都会到场。万科目前已经在南宁布局11盘，势头正猛，难保万科不会再次出手，拿下这块有养老特色的地块。

3.金科

金科地产将美好生活的理念带到南宁，它的首个作品金科观天下位于西乡塘区，目前还在细细打磨，可见金科对于南宁市场非常重视。除了南宁之外，金科还在柳州拿下一幅135亩的大地块，对于布局广西，金科也是很有信心。而且金科这几块地面积都不小，金科是否也会对这块144亩的大地块表露出兴趣呢?

4.碧桂园

碧桂园在南宁土拍场上也是所向披靡，举牌从不手软，只要是碧桂园看上的几乎会与其他房企拼抢到最后。碧桂园6月份在南宁土拍市场刚刚转为“限价地”之时就豪取三块地，布局兴宁和江南。目前碧桂园在南宁的新项目碧桂园天悦湾刚刚上线，地处邕宁区。之前五象新区的碧桂园天玺湾已经进入销售尾声，碧桂园会通过这个养老地产项目重归五象吗?

5.荣和

历经24年的时间，荣和拥有了超24万的业主，也有了“ 凤岭北，荣和造”的伟绩!每15个南宁人就有1位荣和业主 ” 的业内佳话。 同时也成就了荣和集团成为广西本土第一房地产品牌的价值，并连续五年载誉中国房地产百强房企。那么，荣和接下来的发展计划如何?

早前荣和集团副总裁刘海涛先生接受媒体采访时表示，“去年荣和超越百亿，今年将会是荣和一个爆发的年份。未来五年，布局全国，深耕广西是荣和的发展目标”。由此可见，若荣和参与竞拍，将成为其他房企有力的竞争对手。

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第三十一期：龙华路233亩超大型商住地块

GC2017-034地块

截牌时间：2017年8月9日上午10时00分

GC2017-034地块总用地面积为155720.43平方米(折合233.5806亩)

地块一：位于江湾路南侧

实际出让面积80885.18平方米(折合121.3278亩)

土地批准用途及使用年限：商务金融50年、批发零售40年

地块规划容积率>1.5且≤2.0,计容批发零售建筑面积占计容总建筑面积比例控制在3%-5%，其余为商务金融

建筑密度>20%且≤28%,绿地率≥35%，建筑高度要求：沿江100米范围内建筑限高≤24米， 200米范围内建筑限高≤40米，其余限高≤60米。

起始价为人民币408万元/亩，竞买保证金为人民币9903万元(成交后抵作等额地价款)。

地块二：位于龙华路北侧

实际出让面积为44768.60平方米(折合67.1529亩)

土地批准用途及使用年限：城镇住宅用地70年，批发零售40年。

地块规划容积率>2.5且≤3.0, 批发零售建筑面积占计容总建筑面积比例控制在5%-10%，其余为城镇住宅

建筑密度>23%且≤28%,绿地率≥35%，建筑高度要求：≤80米(沿龙华路一侧建筑局部可控制至≤100米)。

地块需配建一所9班幼儿园，建筑面积不少于3145.5平方米，用地面积不少于4839.23平方米。

起始价为人民币550万元/亩，竞买保证金为人民币7464万元(成交后抵作等额地价款)。

地块三：地块位于龙华路南侧

实际出让面积为30066.65平方米(折合45.1亩)

土地批准用途及使用年限：城镇住宅用地70年，批发零售40年

地块规划容积率>2.5且≤3.0, 批发零售建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在5%-10%，其余为城镇住宅

建筑密度>23%且≤28%,绿地率≥35%，建筑高度要求：≤80米(沿龙华路一侧建筑局部可控制至≤100米)

地块需配建一所9班幼儿园，建筑面积不少于3145.5平方米，用地面积不少于4839.23平方米。

起始价为人民币550万元/亩，竞买保证金为人民币4961万元(成交后抵作等额地价款)。

公开出让方式：本期地块采用挂牌方式公开出让，上述三个地块作为一个整体一个标的出让，不接受单宗竞买。

竞买人须同时取得三个地块的竞买资格，同时对三个地块分别进行有效报价，按三个地块单价均最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。

其中，地块二、地块三采用“限地价、竞产权移交住房”的挂牌方式公开出让，即当挂牌价格小于800万元/亩，按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。

当挂牌价格等于800万元/亩，不再接受更高报价，若有两个或两个以上竞买人继续竞买的，转为在地块一原计容建筑面积自持不低于50%基础上竞自持面积，竞自持面积每次增加幅度为5%。

如果地块二、地块三挂牌价格等于800万元/亩，且地块一竞自持计容建筑面积已达100%，若还有两个或两个以上竞买人继续竞买的，再转为在此基础上向上竞地块二、地块三产权移交住房配建面积，按投报移交面积最大者得的原则确定竞得人。首轮投报配建面积为不少于1000㎡，每次投报须为500㎡的整数倍。

看到这个地块的示意图是不是有点眼熟?没错，这就是今年2月份曾经出让过的GC2016-125地块。当时该宗地内只有一块39亩的地块为城镇住宅用地，而这次，城镇住宅地块增加到了两块，面积增长至112.97亩。可说该地块对于住宅房企的诱惑力大大提升。南宁启迪东盟科技城就在该地块旁，目前正在建设阶段。

该宗地三个地块对批发零售所占面积比例均有要求，比例分别在3%-10%左右。其中两个住宅地块上分别要求建设一所9班的幼儿园，也就是说该项目未来会配备两所幼儿园。

在出让方式上，三个地块作为同一标的出让，不接受单宗竞买。两块城镇住宅用地采用“限地价、竞商业自持面积、竞产权移交住房”，限价为800万元/亩。这也是南宁市首次出现竞商业自持面积的“玩法”。 当挂牌价格等于800万元/亩，不再接受更高报价，转为在地块一原计容建筑面积自持不低于50%基础上竞自持面积，竞自持面积每次增加幅度为5%，直至100%。也就是说，8月9日或将诞生南宁首块通过土拍方式100%商业自持的土地!

此次该地块调整规划：调整部分土地用途、提高城镇住宅占地面积、提高起始价后再次走向拍卖席!谁会是233亩商住地块的主人?

1.万科

有地的地方就有万科，对于万科的开发实力，大家深信不疑。为什么龙华路这块地再次万科再次成为猜测对象?因为这块地在今年2月8日出让的时候，万科就在现场，但是因为出价未达到底价要求，最终该地块挂牌未成交。这次万科极有可能卷土重来，“收复失地”。

2.华润

华润集团目前在南宁市的几个项目都是大体量的旧改项目，包括华润中山路改造项目，华润北湖万象项目等。龙华路地块总面积达233亩，需要非常强的开发实力。华润今年单靠拿下华润北湖万象项目，就登顶今年至目前为止南宁土拍总金额排行榜榜首，开发实力雄厚。

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