除了品牌光环，万科城北区凭什么卖13000+？5大痛点剖开被忽略的关键！

万科作为品牌房企，其光环闪耀！物业服务也深得人心！但抛开光环，当我们去深度思考挖掘，万科城北区的5大痛点也是如此的深刻，这些被光环掩盖掉的关键问题，需要我们正视！

2017年3月，万科城北区开始筹备入市，一期楼栋有17#、18#、19#、20#楼，目前四栋楼均已取得预售证。

万科城北区17号楼、18号楼2017年5月26日取得预售证，共计513套房源。截至9月30日，房产局数据显示已签约280套，未售出333套。

万科城北区19号楼、20号楼2017年7月12日取得预售证，共计532套房源。截至9月30日，房产局数据显示已签约144套，未售出388套。

从这个数据来看，销售率并不好看。那么万科城北区最大的痛点是什么呢？万科城北区销售价12000-15000元/㎡，这个定位的合理性在哪？

装修品质被指缩水、户型不好、4梯7户、手拉手房、超40层高层、严重西晒……万科城各种弊端一直被业内人士和购房者诟病。

业主不满高额装修费怒起维权

2017年8月，南宁万科城业主维权事件发生！围绕高额装修费、中学未定两个核心问题，业主们拉起横幅维权：“皇宫费用、平房装修、万科万坑”、“无良万科骗我高额装修款，还我血汗钱”、“中学未定、下手谨慎”等横幅内容，控诉着业主们对万科的诸多不满。

据悉，有万科城业主称，“万科城5000装修标准实则为c级装修”，收了购房者5000元/平，实际装出的效果较差，只值1000元/㎡，也就是C级标准”。

图片来源：南宁扒房

2017年8月，南宁万科城业主维权

回顾万科城首次开盘，当时的装修标准对外是1500元/㎡，但是随着南宁限价政策落实，万科城的装修标准按3000元/㎡计算。那么在装修档次上，是否升级呢？就这个问题，万科城某个置业顾问表示，现在南宁市场上几乎都是3000元/㎡的装修标准，万科也是跟着市场行情定价。而问道是否有升级，该置业顾问并没有作答。从展示的样板间和交付标准看，似乎也没看到有很大的改变。

对比一下万科城的装修细节，以卫生间淋浴间的设计来看，万科的细节处理欠佳，防滑等级较低，水流设计也较为粗糙。

万科城北区交付标准不包括消毒柜

万科城北区装修标准

其实，今年不少城市纷纷曝出万科维权事件。输入“万科维权”查找，还真有不少新闻：

2017年4月，西安万科多个小区业主维权，主要问题是高额物业费、带装修质量、教育以及私自更改土地规划等。

2017年5月，太原万科业主维权。核心问题是住户们质疑万科带装修房的价格，不接受现在的毛坯标准。

2017年6月，郑州万科业主维权，最主要的原因是万科私改楼盘报建规划。

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万科维权新闻截图

万科城北区位置尴尬 烈士陵园+佛子岭公墓距离较近

据万科城置业顾问介绍，万科城北区规划有25栋住宅，此外还有商业、学校。在售的19#、20#号楼，与中学规划地相隔很近，日后将会有噪音污染。除此以外，万科城北区离烈士陵园较近，特别是没有推出的小区东北面的四栋楼，在位置和朝向上，将可看到该景观。

学校这个卖点或将成为全面交房后最大的痛点

据了解，万科城南区、北区总占地580亩，日后将成为超10000户业主的大社区。而万科城引进的滨湖路小学长虹校区，已于2017年9月正式开学。该校规模仅为36个班，那么每个年级只能设置6个班，按照每个班60名学生的人数估计，每个年级在校学生为360人，这对于超万户的大社区而言，滨湖路小学的规模似乎无法满足日后的就读需求，随着更多的业主交房，这个问题将逐渐显现。

与此同时，万科城北区规划的中学，规模是24个班。这个中学是否可以满足万科城、荣和悦澜山两个大项目的就读需求，问题隐忧不小。

户型硬伤明显，朝向和设计都不好

对于万科的户型设计，多数人的感觉是万科南宁几个项目，户型面积段几乎一致：90㎡左右三房、105㎡左右四房、125㎡左右四房等几种房型，户型设计与部分同行相差甚远。

就拿目前万科城在售的97㎡户型而言，仅做到三房。而且客厅开间仅为3.6米，最小的卧室面积仅为7.425㎡；主卧16.8㎡；次卧约9㎡。而荣和悦澜山92㎡户型则可以做到4房。主卧面积为18.9㎡。

万科城97㎡户型图

而更甚的是，万科城的户型朝向几乎是东北西南向，楼栋正南正北，但户型不能实现南北朝向，这就导致了较多房型西晒特别严重，整体的通透性也较差。“南区那一排房子，西晒很严重。南宁夏天那么长，西晒的时长也较久，真不理解万科这个朝向设计。现在北区不少4梯7户的楼栋，也是这样的朝向，西晒问题也很突出。”购房者李女士很纳闷。

万科城北区朝向图解

万科城部分楼栋西晒问题严重

此外，万科城很多楼栋采用2梯5户、4梯7户的梯户配比方式，而且是超40层的超高层建筑，难免让人联想起入住后等电梯的不便性。“早上上班高峰期，对于41层的住宅来说，如果电梯停留的楼层较多，等电梯的时间成本还是很高的。”一位购房者看了万科城之后，对这个梯户配比表示担忧，不知道是否会设置区分开高层电梯和低层电梯。

园林走心度不高 景观层次感较差

说起园林，万科城南区的原生态山居园林，保留原先的1400多个树种，赢得无数称赞。然而，实地走过万科城南区会发现，除了原生态的树种外，万科城后期投入在园林上的并不多。

万科城南区园林实景

那么万科城北区，没有了原生态山居园林的亮点，如何扳回一局呢？据介绍，北区将规划有5个主题景观园林主题：万花童乐园、活力乐园、花海梯田、森林乐园、欢聚乐园。那建成后的园林效果如何，“万科园林不怎么走心，缺乏层次感。”一个业内同行对于万科的园林如是评价。

装修缩水、位置尴尬、痛点、户型软肋、西晒硬伤……5大关键问题夹击下，万科的品牌光环能否拯救万科城北区的销量？高价定位是否符合产品价值？值得深思。