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一周楼市:邕宁区成交环涨230%!周末10盘齐开 价格8字头起中国步入新时代,南宁楼市迎来新格局,充满新期待。“房子是用来住的”时代主题背景下,回归居住购房者该如何选择,开发商又在居住品质做了哪些转变?南宁楼盘网年终特别策划“2017-2018南宁楼市新时代“,透过数据看本质,解读2017年楼市现状,期许2018年楼市美好时光!
今年南宁楼市可以把上半年和下半年分开,上半年“火”;进入年中,政府出台政策,“限”字当头;年底,“难”字当头。
南宁楼市上半年可以感受到,开盘现场火、走量快、日光盘频现、房价攀升……,出现供不应求的局面;
到了年中,政府对装修标准进行规范化,强调不能高于3000元/㎡;此外,异地公积金贷款暂停、公积金贷款二套首付50%、二套首付提升至40%(商贷)、三套限贷、限地价……同时,相关机构对于捂盘、乱收费的现象进行严惩,政府可谓是对南宁楼市进行一顿整顿;
下半年,政府要卖地、开发商要卖房、购房者要买房,但是经过一些列的“冲击”,zf难、开发商难、购房者难,所以不管是开发商还是购房者,都走得更谨慎,更理智。
整观2017年南宁楼市,这十大关键词清晰“赤裸”阐述2017年南宁楼市的历程,从这十大关键词可以得到2018年南宁楼市哪些讯号?
关键词1:毛坯改带装修/带装修房涌现
今年的带装修项目可谓层出不穷,一直在毛坯产品上坚守阵线的项目也开始涉足带装修。所以2017年初始,你会感受到忽如一夜春风来,千盘万盘皆带装修。据楼盘网不完全统计,南宁在售的毛坯房不到40个,新出炉的项目基本是带装修房。恒大、万科、碧桂园、合景泰富、融创等大牌房企自从进驻南宁就以带装修产品亮相,而荣和、招商、龙光等开发商在当下市场也纷纷进军装修房市场,就连盛天、五象丽景、阳光城丽景湾、威宁也“随波逐流”,带装修产品面市,并且走量都很不错,特别是阳光城丽景湾,可谓四战四捷,装修标准3000元/㎡,开盘均火爆售罄。
为何突然很多项目转带装修?很大原因是zf限价,开发商想要更上一层的利润,带装修产品是一条捷径。
南宁部分带装修房价格一览
关键词2:从供不应求到供需平缓
全国楼市大环境,购买力度大。南宁楼市同样需求大,然而一眼望去很多楼盘没房源可售,再加上预售证不获批不能推售,购房者想买房,开发商没房卖,供不应求。老盘不断的加推,新盘陆续开盘,但是开盘现场频频出现抢不到房的场面!即便是名不见经传的小盘、山旮旯的地段,只要拿证推售一样爆满!需求实在大,好在,今年下半年不少新盘面世,仅是西乡塘就有12个纯新盘入市,不乏金科、万科、中铁等大房企,能缓解需求量大的问题。此外,兴宁区、江南区等城区也陆续推出新盘,购房者的选择大大增多,下半年供需算平缓。
此外,在土地供应方面,住建部和国土资源部已联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,5年供应2.46万亩土地,而且从今年开始,每年的住宅供地递增,这在一定程度上缓解供需问题,政府维稳的决心很强。
2017年12月南宁市西乡塘区在售热门楼盘价格一览
关键词3:开盘走量两极分化
以往开发商开盘的形式,晚上开盘、内部开盘、不对外、不宣传,开盘都是偷偷摸摸,为什么呢?就是预约量太少、开盘业绩惨淡,熟话说家丑不外扬,卖得不好当然不敢唱“高调”。现在?恨不得敲锣打鼓,满城皆知!以前开盘的场景上千人的开盘场景没有几个楼盘能做到,现在比肩嘉和城开盘场面比比皆是!
毛坯房或者是均价在万元以下的带装修房开盘现场比较火爆,特别是毛坯房基本售罄。例如嘉和城布洛可在2017年开盘7次(高层部分),毛坯房++低首付低月供,开盘飘红售罄;新盘皇巢北郡、海普四季绿城等毛坯房首开受到购房者一致追捧,海普四季绿城甚至仅预约两天就关闭预约通道!可见购房者对“”的毛坯房有多执着。天健城毛坯开盘,手机抢房,同样哄抢一空!
随着不断涌现的带装修房,价格以及付款方式相继曝出。首先是价格方面,基本在9000+,一些大品牌和地段有优势的带装修楼盘纷纷破万,有的甚至飙到16000元/㎡;其次是“两份合同”的付款方式,毛坯房和装修款分开贷款,其中装修款有的项目控制在2年内还清,虽然有的装修款可以贷款十年,但是利率会在基准利率基础上上浮10-35%,这就是压力。所以带装修楼盘的开盘现场,9字头的带装修开盘场景比较火爆,比如阳光城丽景湾、合景天峻广场;但是一万一以上单价的带装修项目开盘,基本走量一半已经算不错,甚至不少项目基本顺销。
关键词4:首付提高
5月25日,南宁政府下达文件,明确指出二套房首付提高至40%!
除了政策上首付的提高,购房者在面临房价的上涨、装修款分开贷款,买一套房的首付自然提高。带装修项目越来越多,虽然说带装修标准明确指出不能超过3000元/㎡,而且分了A/B/C档,但是界限模糊而且具体的监管部门也“不可描述”,所以首付的门槛依然存在。
半年前房价8500元/㎡,现在10000元/㎡,原定于100㎡的房源,总价多了15万,首付多了3万。这还没完,带装修部分不能一起贷!以3000元/㎡的装修等级为例,一套100平的房源,装修总价为300000元,首付3成是9万元,其余21万贷款最长年限为10年,利率一般要上浮10-30%不等,那么月供至少是2267元。加上毛坯款的月供,八千多的月供,一般的工薪阶层确实压力山大!……位于五象湖某带装修楼盘的预算表上,89㎡首套房首付要60万,108㎡要75万,125㎡首付87万,这……真的不是一般人能买的。
关键词5:楼市调控
今年各地246次发布房地产调控政策,南宁也“意思”了下。
5月25日,南宁政府下达文件,明确指出二套房首付提高至40%!
5月26日,南宁楼市调控“邕七条”:加强土地市场监管、不动产权证书满两年后方可转让、差别化住房信贷政策(第3套及以上住房暂停发放商业性个人住房贷款)、加强商品房预售管理、规范房地产市场销售行为、规范商品房合同注销备案管理、加强全装修商品住房建设和销售管理、全装修价格不得超过3000元/平方米
6月2日,南宁商品房装修分级细则
6月16日:土拍“限房价+限地价+竞产权移交住房”的方式落成
公积金:
4月21日,暂停异地贷款+二套首付50%+三套停贷。
10月31日,对于投资类或者非房产类的住房,不在住房公积金提取的范围内
细细数来,南宁房地产政策也不少,大体把南宁楼市市场整顿一番!虽然南宁不限购,但是一系列的政策下来,南宁楼市趋于平缓,不管是开发商还是购房者都比较理性,政府在房地产维稳的基调保持不变。
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关键词6:商铺涌现
对于投资客来说,商铺投资或是住宅投资、写字楼投资都在考虑范围内。投资商铺或是住宅,两个方面对比,商铺的投资回报率明显占优势(地段优的情况下),但苦于投资商铺的门槛太高,动辄60万,不少投资客转而投向住宅。进入2017年,南宁楼市的带装修盘可谓“黄袍加身”,让投资住宅的成本至少也要四五十万(地段优的情况下),同等门槛,再加上住宅政策频出,投资客纷纷转向商铺投资。
有需求就有市场!据南宁楼盘网不完全统计,进入7月,南宁在售的商铺达70+,小区底商尤为凸显。众多商铺,霖峰壹號的“共享”理念广为人知,而嘉和城商铺赢得市场认可。
关键词7:利率上浮
今年以来,全国各大银行随着楼市的变化逐渐在房贷利率政策上进行调整。5月份初,南宁五大银行执行首套房基准利率4.9%、二套房基准利率上浮10%的政策,但是进入9月,南宁12家银行,首套房房贷利率基本上浮5%-10%,二套房利率基本上浮15%-30%,南宁首套房贷平均利率破5%!
8月,全国533家银行中,154 家对首套房利率进行了再度上调,占比28.89%。执行首套房利率上浮的银行达到252 家,打破了7月“基准为主”的格局,上海、深圳等城市的首套房利率早已破5%,而南宁在进入8月份,陆续有银行调整房贷利率,进入9月,绝大多数银行上调房贷利率。
所以现在买首套房,基本上首套房基准利率上浮10%,带装修部分上浮30%。据悉,不少业内人士预测,在2018年,全国的首套房贷款利率上涨20%以上,这无形中给购房者又一个买房门槛……
关键词8:装修标准“松”
限价、限地价的压力下,开发商把装修标准作为调整房价的砝码。南宁破万的均价让购房者瑟瑟发抖,进入11月,不少楼盘把带装修标准减低。原3000元/㎡的装修,降幅为200-1000元/㎡不等,减轻购房压力。另外,原来装修款需要分期或者一次性付款,现在可以贷款10年,甚至30年,这对于购房者来说是福音。
关键词9:首付分期“潮”
南宁大部分楼盘为装修交付、破万的均价……这对于刚需购房者来说有压力,对此,不少楼盘推出首付分期。金源一品天下首付9.8万、绿地中央广场首付12万、奥园永和府首付5万……目前10+个项目有首付分期。
首付分期能让购房者低门槛就能买房,当然,月供压力大,如果想要首付分期,需要掂量自己赚钱能力。
关键词10:价涨量平
2016年南宁房价均价为8155元/㎡,到了2017年,房价明显涨了不少,均价破万,涨幅达2000元/㎡!价格上涨的原因是多方面的,大市场的环境,以及南宁带装修房的频现。
对于成交量,基本持平,甚至在成交面积上略有下降,但是幅度不多。今年的上半年比较火,2、3月份同比2016年成交套数/成交面积涨幅达59%!紧接着在今年的6-9月,也就是第三季度的表现也比较高涨,成交套数/成交面积同比2016年上涨,但是明显幅度没有那么明显。进入第四季度,成交套数/成交面积均出现下滑。总体来看,2017年的成交套数/成交面积同比2016年,持平,还是在维稳的基调。
2017年12月的成交数据未完全
市场一直是一个博弈的过程,南宁楼市在各种角色的”拉扯“下稳步向前,跟着zf的大基调走。开发商在土拍市场上表现依然积极,品牌房企深耕南宁的决心依旧没有改变;对于购房者来说,不少购房者已经领悟到房价的走势,买房需求强烈;zf方面当然也是在各种权衡,确保“房子是用来住的,不是用来炒的”基调。
2018年南宁楼市又会如何发展?不少业内人士认为2018年,全国楼市迎来新一年降温。对于南宁这座二线城市,而且是还没有限购的城市,南宁楼市还算稳健,南宁这座绿城的楼市还充满无限期许!明年还”难“吗?明年各大房企将迎来集中还债期,势必在走量上要求快,快,这时候购房优惠方案会不断推出,今年还没有买房的购房者,在2018年可不要错过啦!
对于2018年南宁楼市,新时代的进入,依旧对南宁楼市新时代充满期待!
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责任编辑: wuzhiying
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