张玉亮：2017房价涨幅波澜不“惊” 市场分化更清晰

这是最好的时代，这是最坏的时代!

当然，这也是全新的时代!

2017年，“新时代”成为了年度关键词!

拆解、重筑;分裂、重构;打碎、重塑……这是一个变量的时代!

转型、革新、融合、颠覆、升级……这是一个无限可能的新时代!

新力量、新环境、新科技、新趋势、新思潮……这是一个腾飞的时代!

伴随着技术变革、需求提升、产品迭代、人工智能等等全新树立起来的新标杆，新时代的地产人如何把握这轮变革?他们将会以怎样有力的姿态、全新的观念来诠释行业?又将绘制怎样的地产版图?他们如何迎接未来?

南宁楼盘网特别策划“致新时代的地产人”主题采访活动，有幸采访到广西云景房地产开发有限公司营销总监张玉亮女士，张总对2017-2018南宁楼市新时代用“动荡”来概述。想知道凤岭北终极住宅美泉1612项目在新时代楼市形势下如何顺势而为?新时代下购房者置业如何抉择?且听张总的发声!

2017南宁楼市关键词——动荡

以静制动 美泉1612坚持品质/服务至上

对于2017年南宁楼市，张总用两字来形容——动荡。张总认为，楼市调控政策频现是为了让楼市朝着良性发展，虽然楼市调控对开发商、购房者都产生影响，但应给予理解。

美泉1612位于凤岭北高含金量地段，自入市以来成为标新立异的小区，拔高居住水准，受改善客群追捧!美泉1612的关键词是什么?目前在推天鹅湖墅大平层如何迎接新时代的南宁楼市?张总表示：“美泉1612的关键词是终极住宅，为什么是终极?凤岭北区域发展已经非常成熟，现在的土拍市场上凤岭北的地块更是少之又少，在片区的定位上，是改善型居住区域。而美泉1612前期开发建设中，2年时间做设计、4年时间做建设，从2012年开始销售，现在已经进入收官之作——观湖平墅，产品进一步升级，带装修的设计前沿，20年内不用换房!”结合凤岭北地段和产品，美泉1612得出终极住宅关键词。

“整个凤岭北片区的产品可塑性非常小，它的定位就是改善居住产品，美泉1612是典型的改善型居住产品，目前的观湖平墅已经入市，在产品上进一步升级。虽然楼市动荡，但是美泉1612以静制动，不忘初心做好品质和服务，用最好的产品迎接真正的主人。”张总自信的说。

2017年楼市虽然是动荡的一年，但是对张总来说收获的是机会、成长!张总指出，成长是遇到问题时，解决问题、克服困难，在不断的处理事情过程中总结经验，犹如破蛹成蝶，最后成熟、成长。每一次政策变动或者是市场影响，对于操盘手来说都是机会。

南宁楼市发展动向——分化

产品/购房者/市场分化越来越清晰

2017年的楼市，毛改精、均价破万、一线品牌房企持续进驻，南宁楼市还有无限可能和期许!对于南宁楼市的发展，还会迸出什么“新产物”?张总从发展动向进行阐述，她认为，楼市是一个动态的产物，是一个供需双向的选择性问题，2017年南宁楼市最大的发展动向是产品分化更清晰、购房者分化更清晰，市场分化越来越清晰，这是房地产市场不断成熟的表现。

“北京西二环附近楼盘的定位是为金融项目服务，相关的一些配套/产品/工程设计/人文理念都偏向金融方面;东边的楼盘主要是服务于外地人士的租赁的产品;甚至十年前已出现老年公寓、教授楼这类分化明显的产品，这说明一线城市的楼市发展成熟，会根据地段的不同、位置的不同，对产品进行非常细的分化。再对比南宁楼市，过去五年，大家对中央居住区的概念比较模糊，现在随着政府规划的区域职能越来越明显，大家慢慢知道中央居住区作为东盟商务区的配套住宅来规划，所以凤岭北的楼盘针对改善客群、精英客群，这就是产品的细分。“张总举例补充道。

2017年南宁楼市不单出现产品细分，购房者细分亦越来越明显，张总表示，对于刚需购房者，基本上选择兴宁区、江南区等城区;如果是改善购房者，会选择凤岭北或者五象新区。2017年南宁楼市逐渐出现市场细分新现象，并且会随着时间的蔓延更清晰、细化，包括五象新区会随着市场发展会出现更多功能的细分。作为购房者会更清晰的认识到市场分化，作为开发商，在建设方面会朝着客户的需求去打造/规划，当供应和需求匹配才能够达成成交。

新时代南宁楼市形势——稳健

品牌房企主导/中高端产品居多/供需平缓

新时代下，南宁楼市的形势如何?2018年的楼市是否火爆依旧，是否会出现供需引爆点?对此，张总从土地市场、未来产品的定位、供需平衡三大点进行阐述：

1、土地市场：大房开市场份额大 小房企煎熬

2017年南宁土地市场非常的火热，基本上流拍地块非常少。另外，拿地的基本上是大品牌开发商，未来将是大鳄的天下，占领大的市场，小房企比较煎熬，这是每个城市的发展到最后都会面临的一个问题，是一个必然的规律。今年开发商拿地，已经成为所有房开公司高管层的战略重点之一，因为做面包首先需要面粉，拿地成为重中之重。

2、产品定位：中高端的产品 高端产品越发

就目前限地价、限毛坯价，再加上产权移交配建面积，未来的产品可以肯定是中高端的产品，因为无法支撑豪宅市场。可以用成本来计算，豪宅的规划、建筑、园林等方面的设计费用非常可观，再加上设计指导的施工方，材料方面比其他项目要高端，而拍地的条件不足以支撑产品打造成高端项目，所以高端产品会越来越。

3、供求关系：明年供需双方趋于平稳

当一个市场供应量小于需求量的时候，就是卖方市场，会出现供不应求多人抢一套房的现象。南宁市新增的客户从哪来?主要是从新南宁市民——外来的人员。从整个市场来看，供应量和需求量还没有达到一个迫切点，因为南宁市的人口没有达到一个激增或者人口爆发点。南宁是一个缓慢增长、稳定发展的城市，朝着超大城市的目标发展，不像雄安新区，有政府大的规划大扶持。

南宁在引进人才方面的机制在完善，速度不是很快，人口输入没有那么大，依然在消化地缘性客户，所以楼市需求量的引爆不会在明年出现，未来会出现。另外，现在的购房者买房心态比较稳定、理性，没有那么迫切，楼市还没出现供应量非常少，需求量非常大的局面，所以明年供需双方还在平缓的阶段。

2017房价涨幅——波澜不“惊”

毛改精、产品升级 房价涨幅合理

今年对南宁楼市的感悟莫过于房价的涨幅，2000元/㎡的涨幅看似让人“颤抖”，但是张总作为优秀的操盘手，除了从宏观看数据，还要分析微观数据!张总对南宁房价涨幅明显指出其中两个原因——毛改精、产品升级。

“很多毛改精项目是因为备案价，但是带装修房是大势所趋。很多一二线城市，带装修产品在全面铺开，例如沈阳、浙江、海南、南京、河南、山东、成都等城市，就比如说沈阳，规定二环以内不能有毛坯房出现，这样就杜绝二环以内有大量的建筑垃圾产生。对于政府来说，产生大量的建筑垃圾，是对资源的浪费，成品房的铺开能杜绝深层次的资源浪费。毛改精使得房价涨幅明显，但是从另一方面说，南宁带装修房越来越多，减少大量建筑垃圾产生，其实也是一个好的导向。“张总解释道。

对于不是毛改精的项目，为什么价格也有所提升?张总表示，很多原本带装修项目在产品上进行升级，同样需要人力、物力、财力，价格上浮很正常。美泉1612自面市以来以带装修推售，目前的四期产品观湖平墅比三期产品所有的材料都进行升级，包括地板全部改为实木复合木地板、马桶全部是杜拉维特品牌、所有的房间送定制衣柜/都配空调……做了深层次的升级，以此有效解决购房者的时间成本!用财力成本来换取时间成本，产品价格有一定的上涨，这部分的上涨是合情合理。

“每年人力成本涨幅15%、材料费的涨幅等，这些都会纳入明年的房价，所以每年房价涨幅10%不是真的‘涨’ ，是开发商成本加大。很多开发商在利润面前不愿意以次充好，因为开发商生存下去最大的支撑点是口碑，所以一定幅度的涨幅是情理之中。”张总补充道。

置业建议——早买早好!

2017南宁楼市新时代，万元盘频现，同时政府维稳的决心没有变，购房者这时候是观望静等时机还是快速入手?张总特意对购房者置业提了建议，早买早好!张总分析，买房的原因无非两点，住、对房产的保值增值的期待。首先居住方面，刚需无可厚非早买早能住;改善型居住，是因为人口增多或者是工作位置发生变化、有购买力……想改善生活，早买早能改善。其次是对房产的保值增值的预期。纵观中国房地产市场30年，房产具有一定的保值功能，所以不少人愿意把一部分的钱投资到房地产，作为他的产品保值增值。根据房价每年都在匀速的缓慢上涨，只要超过通货膨胀率，就能实现保值增值，早买早划算!

采访后记：

采访的最后，张总对2017-2018南宁楼市新时代发表寄语——未来南宁楼市的发展肯定是从产品细分、区域细分、功能细分、需求细分这四个层面上越走越远，所有的操盘手和购房者都更理性。

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