南宁

吴宁:6大总结5大猜想剖析南宁楼市

——访易居企业集团克而瑞广西区域总经理吴宁先生

2018年02月09日来源:南宁楼盘网业界访谈责任编辑:liuhuaqin

这是最好的时代,这是最坏的时代!

当然,这也是全新的时代!

2017年,“新时代”成为了年度关键词!

拆解、重筑;分裂、重构;打碎、重塑……这是一个变量的时代!

转型、革新、融合、颠覆、升级……这是一个无限可能的新时代!

新力量、新环境、新科技、新趋势、新思潮……这是一个腾飞的时代!

伴随着技术变革、需求提升、产品迭代、人工智能等等全新树立起来的新标杆,新时代的地产人如何把握这轮变革?他们将会以怎样有力的姿态、全新的观念来诠释行业?又将绘制怎样的地产版图?他们如何迎接未来?

对此,南宁楼盘网特别策划“致新时代的地产人”主题采访活动,有幸采访到易居企业集团克而瑞广西区域总经理吴宁先生,吴总从大数据角度解读2017年楼市6大变化,同时展望2018年楼市新时代的5大猜想!此外,对购房者给出置业建议!

易居企业集团克而瑞广西区域总经理吴宁先生

6大变化总结2017南宁楼市

2017年的楼市,政策收紧,据不完全统计,已超过100个城市出台了150余次的楼市调控政策,限贷、限购、限价、限售成为调控主线。而对于南宁市场而言,5月26日的“五限”政策,也让南宁楼市进入了新的调控周期。这样的宏观背景下, 2017年南宁楼市呈现怎样的景象呢?吴总总结了2017年南宁楼市的6大变化。

一、南宁商品房成交量保持千万量级规模。据克而瑞数据显示,2016年首次突破千万量级大关,达到1172万㎡。而2017年南宁商品房成交面积达到了1331万㎡,同比增长14%;商品房成交金额1325亿元,同比增长36%。不管是成交面积还是成交金额,都是上了新台阶,创了新纪录!

二、市场热度保持高涨。2017年不管是供应端还是需求端,都表现的非常活跃。全年商品房供应1360万㎡,同比上涨15%,商品房供求比为1:0.98,可见市场热度。此外,开发商惜售,购房者对房价上涨的预期等驱动下,南宁楼市有6个月出现供不应求,由此而引发了一些扭曲的市场现象,这些都反应了南宁市场热度不减的状态。

三、政策出台密集,因城施策成主导。2017年国家政策层面坚持了严控不放松,多城密集出台楼市调控政策。而十九大提出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”、“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”成了楼市调控主基调。就南宁市场而言,5月26日出台的限地价、限房价、限贷、限精装、限售的“五限”政策对投资性需求的挤压非常明显,政策的效果在2017年第四季度逐渐显现。

四、毛改精主导南宁房价上涨,毛坯实际涨幅约9%。 2017年南宁商品房成交均价为9957元/㎡,同比上涨19.8%;商品住房成交均价10110元/㎡,同比上涨约23.97%。因为受限价政策影响,南宁毛改精项目涌现,房价的较大涨幅主要是产品升级、毛改精所影响。实际上毛坯价涨幅并不大,约为9%的幅度。

2017年,南宁房价首次进入万元时代, 13个版块房价破万!各区域房价差距缩小。

五、南宁楼市进入了精装时代。整个市场是环环相扣的,限价之下南宁进入精装时代,完成了一个新时代的过渡。但是,因为部分精装是被动之下迫不得已的选择,是一个很突然的过程,不管是材料供应商、施工工艺、经营管理都处在初级探索阶段,这就有可能带来未来交房的危机,会给市场带来隐患、纠纷和风险。

六、企业格局发生大变化,市场竞争更激烈。据克而瑞数据显示,2017年南宁多家房企销售额实现历史性突破,房企商品房销售金额TOP10门槛提高到了43亿,同比上涨了87%,门槛值提高非常明显,相较2016年几乎翻了一番。而跻身TOP20的房企中,部分房企成交金额相差无几,仅有几千万的差额,可见其竞争的激烈程度。

吴总表示,南宁市场是兵家必争之地。没有进入南宁市场的房企都在寻找机会,而已经进入市场的房企则要继续深耕,彼此之间竞争进入白热化阶段。

除了6大变化,吴总还指出:“2017年南宁楼市在产品的品质迭代方面,出现了不错的项目。比如说融创的高品质示范区,引领市场进行示范区的全新升级。此外,出现了以招商境界为代表的新的洋房代表作。在别墅方面,山渐青的如院作品,主打岭南风格、院落文化,是比较惊艳的作品。而以保利领秀前城嘉和城绿地中央广场天誉城领衔的造城大盘,在全国的销售额排名中,也表现突出。“

五大猜想展望2018楼市

展望2018年楼市,吴总提出了五大猜想。

猜想一:保量控价,维持千万量级规模。

从2017年南宁楼市供求比为1:0.98,市场较为稳健。在政府保量控价的思路纲领下,再结合南宁城市的扩张、地铁的建设、城镇化水平、对人口的吸附能力等,2018年南宁商品房成交量会维持千万量级规模,相比2017年,微涨或微跌都有可能。

猜想二:土地市场热度只增不减

2016年土地市场的火爆,地王频现还历历在目。2017年土地供应量少,经营性用地成交占地面积4807亩,同比下降13%。即使在双限一竞的土拍新规下,房企争地现象仍是十分激烈。克而瑞数据显示, 2016年和2017年南宁土地供应的缺口分别为189万㎡、340万㎡。土地供不应求,缺口较大。进入市场的房企要深耕发展,外来的房企也在着力战略性进入,房企对于土地的渴求十分迫切。此外,南宁的市场依然是有利润、有量、有规模的市场,是兵家必争之地。所以2018年南宁土地市场依然火爆,一地难求!

猜想三:2018年房价以稳为主。2018年南宁房价是涨还是跌?吴总结合南宁楼市和大数据提出见解,2018年房价以稳为主,目前来看,南宁房价下跌动力不足,可能性不大,但上涨压力不小。

“南宁商品住宅的库存量仅489万㎡,去化周期为5.8个月,市场比较紧俏,这样的行情房价下降可能性不大。另一方面由于政府控价,房价大涨的可能性也不大。2018年6月份将有很多限价项目上市,最高限价基本持平。所以综合数据和市场情况两个层面来看,2018年房价基本上是平稳为主。”吴总分析道。

猜想四:中心区保持较高热度 三大板块房价虚高走量较难

克而瑞数据显示,2017年在“毛改精”之下,南宁各版块房价差缩小,高价均价差较低,在重点一二线城市中处于中下游,这也说明中心区的房价性价比高,中心区楼市将保持较高热度,受限价影响,中心区房价涨不上去,而郊区房价加上精装成本,房价虚高的远郊区域, 2018年市场会比较艰难。

猜想五:租赁住房/长租公寓将亮相南宁市场。在采访中,吴总透露,2018年,南宁市场在租赁住房、长租公寓方面会有更多的产品亮相,比如万科、龙湖预计2018年在南宁会推出数千套的长租公寓。而荣和等企业,在资产运营、资产管理方面也开始探索新模式,未来将看到新的变化出现。

2017是克而瑞的创新年

2018布局全广西 实现大数据全面覆盖

2017年,克而瑞推出了投资决策系统、营销大数据系统等重磅武器,为客户提供数据和分析支持。同时VR微测评、企业测评、土投圈,写字楼、洋房、别墅、地铁物业等全系白皮书重磅上线,对各类物业形态进行了全面的盘点!总结克而瑞的2017,吴宁用“创新年”来概括。

2018年,克而瑞也怀揣着布局全广西的战略构想。吴总介绍,2018年克而瑞要全面布局广西,包括各地级市的商品房供应成交的大数据、企业数据、客户数据等的建立,实现房地产大数据的全覆盖。此外,创新小单品——投资决策系统、营销大数据系统、测评榜单,企业榜单、白皮书等系列服务要做好落地和深耕。最后则是推出服务政务方面的创新型产品,比如数据可视化,帮助各地住建部门去搭建基于广西的房产大数据。

理性购房时代

利用大数据做科学的购房决策

一方面是即使控价、即使限价,南宁房价一直坚挺;一方面是政策严控下市场的不确定增多,让很多购房者捉摸不透,什么时候买房合适?对此,吴总提出两个建议:

首先,对于刚需、自住需求群体来说,买房任何时候都适合。尤其新时代下,每一个人都有改善居住环境的梦想和解决住房问题的需求,这种需求不应该被限制。而且住得更好是所有老百姓心里最大的愿望,是对美好生活的向往和追求,应该尽量满足自己及家人对舒适居住空间的需求。所以,只要具备相应的经济条件,及早买房更符合现实需要。

其次,这是一个理性的时代,购房决策不应该仅凭感觉,要依赖大数据,要科学的购房。对于大多数人而言,购房是人生中非常重要的事件之一,利用大数据科学地进行购房决策,可以少走弯路,或者避免不必要的损失。因此,利用大数据辅助做购房决策,理性科学地作出决策,最大程度享受到大数据带来的利好。

采访后记

采访过程中,吴总对于2017年的南宁楼市总结深刻,对于2018年的市场也有期许:“奋发2018!今年要面临的环境较艰难,需求在放缓,必须要努力奋斗。”

 

 

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