央行突然降准 房地产会出现大逆转吗？

面对央行今年第二次宣布降准，有国内专家表示，随着今年国内外形势的高度不确定性，今年货币政策理应有所转向，由中性偏紧转向适度扩大内需。而当前披露的“央行针对部分银行实施定向降低存款准备金”，也正好印证了我们这一看法：货币政策在微调转向。

不过，我们总结了一下，此次央行降息主要有三个因素：首先，我国存款准备金比较高，有下调的空间，过高的存款准备金带来的问题是存量资金太多，大量的钱被锁在银行里，该用的地方没办法用，这是资源浪费。

再者，国家统计局公布的中国一季度GDP同比6.8%,低于去年的6.9%,考虑到今年外部局势发生重大变化,以及国内去产能和环保压力增加会对GDP带来的拖累,降准有助于缓解经济下行压力。

最后，央行通过降准来让社会保持流动性顺畅，以应对近期可能会发生的中美贸易摩擦升级，国内外资金外流，可能会给内地社会流动性带来的影响。此外，对于广大股民来说，似乎也感受到了央行的关爱。股市近期经过了连续下跌，特别是4月17日的大跌，蓝筹股高位盘横、科技股又受到中兴通讯被封杀事件拖累，A股即将击穿3000点大关之际，央行此次降准也可视为似有护盘之意。

但是，我们认为，本来如果央行降准，银行的资金可通过表外通道流向股市，而现在所有的表外业务都要放到表内，并且监管部门加强了这方面的考核和监管力度。虽然降准对于银行股是利好，但是给A股市场带来的资金量恐怕十分有限。

同时，本次央行宣布的再次降准，让很多楼市投资客欢欣鼓舞，他们认为这次央行释放了4000亿的增量资金，会对房地产市场产生不小影响。鉴于中美贸易摩擦升级，为了稳经济，我国房地产调控可能会暂告段落，新的炒房周期即将来临。不过，我们认为，此次央行降准会给房地产市场带来三大影响：首先，本轮降准肯定会释放一部分流动性，而这些资金有一部分会流向大中型房企。因为，近几年来大中型房企囤地造房，负债率居高不下，特别是2016年上半年借的债务要到今年上半年开始陆续偿还，所以释放部分流动性，就是为了避免大中型房企出现流动性问题，而危及我国的金融体系的安全。当然，央行也同步提高了MLF利率，引导中长期利率上行，这也告诉房企，你要融资贷款应急可以，但是融资的成本将会比过去更高一些。

再者，此次降准释放增量资金4000个亿，再加上降准操作当日偿还MLF的存量资金约9000亿元，总共算下来本次降准释放的流动性达到1.3万亿。如果这在前几年，肯定会对房地产构成利好。不过，自去年开始，银监会对影子银行加强了监管，所有表外业务(比如委托代款、信托)都要收归表内统一审核放贷，还要经受资本充足率等指标考虑。在这样的背景下，央行释放的流动性真正流向居民房贷数量不会大，因为今年要给个人房贷降杠杆。所以，未来释放的资金会流向实体经济，以帮助我国经济发展。

最后，央行这次降准，主要是针对国内外经济的一些不确定性，适时给社会运转补充流动性，所以，央行将中长期的MLF利率上调了，这既说明了房地产市场流动性也会适当宽松一些，但利率上升趋势仍在，房地产融资环境并不乐观。同时，在这次央行有限降准之后，下一次降准还要看具体的国内外经济形势，但是可以肯定，央行今年不会轻易降准，因为频繁降准会造成人民币汇率贬值趋势。目前在保汇率，还是保房价方面，央行更倾向于保汇率。央行突然宣布降准，就是想有针对性的降低产业经济的融资成本，但是房地产领域的融资成本只会升不会降，只是鉴于房企今年要面临集中偿还债务的周期，所以部分降准资金会流向大中型房企，以避免系统性金融风险发生。而对于个人房贷，从目前央行引导中长期利率上行的动作来看，还有较大的上升空间。单次降准很难对房地产和股市构成多大的利好。