内蒙古新政：非住宅商品房可转为住宅用房

去库存标杆内蒙古，再推去库存新政。

近日，内蒙古自治区住建厅、财政厅等7部门联合下发《关于结合城市“双修”、完善公共服务供给做好非住宅商品房去库存的意见》(以下简称《意见》)。

《意见》将去库存的重点转向了非住宅商品房，鼓励非住宅商品房调整为教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务用房，同时事实上允许了非住宅商品房转为住宅用房，并放松了相应的落户与教育政策。

《意见》发布的背景，是内蒙古复杂的房地产形势。一方面，鄂尔多斯、呼和浩特等大中城市去库存效果显著，但全区整体却出现了住宅库存减少、非住宅库存几乎没有减少甚至长期看有所增加的结构性问题。另一方面，2017年房地产开发投资曾出现连续4个月同比下降的状况，“保持适度的房地产投资”被写入自治区政府关于协调推进房地产去库存和稳定房地产投资的紧急通知中。

去库存方向转变

内蒙古的去库存形势，在过去几年发生了显著的变化。

从2006年起，在煤炭等能源、资源产业带来的资金支撑下，内蒙古房地产业开始爆发式增长。鄂尔多斯等地住宅均价从每平方米1500元，一路暴涨至2011年的每平方米1.3万元。随后楼市泡沫破裂，鄂尔多斯一度被称为“鬼城”，去库存压力巨大。

2015年，内蒙古库存压力达到顶点，新建商品房待售面积达到历史峰值的1483.40万平方米。

2016年初，内蒙古自治区政府印发了《关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》。其中提出要全面做好房地产去库存工作，包括提高棚户区改造货币化安置比例，加大对农牧民进城购房政策支持力度，重视非住宅商品房屋去库存等多项措施。鄂尔多斯等地推出了“房票”制度，以房票作为拆迁户兑换新房的凭证，极大地推动了当地的去库存工作。

据内蒙古自治区统计局网站的最新数据，在2016年底、2017年底和2018年1-2月，内蒙古自治区的新建商品房待售面积分别是1384.99万平方米、1265.60万平方米和1258.50万平方米，相较2015年的峰值累计下降了15.2%。

在去化的库存中，住宅去化情况良好，商品住宅待售面积从2015年末的973.23万平方米，下降到2018年前两月的741.05万平方米。与之相反的是，非住宅类待售面积却在去库存的过程中出现了增长，从2015年末的510.19万平方米，微幅上涨到517.45万平方米。

因此，非住宅地产存在的现实去库存压力，被认为是内蒙古将去库存重点转向非住宅地产的主要原因。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，一方面此次《意见》承认了一点，即经济下行和电商等冲击使得非住宅商品房库存居高不下所带来的政策转向必要性。另一方面，《意见》中提到了“双修”概念，即城市修补和生态修复的概念，很大程度上也是在借助规范和引导房地产市场的全面健康发展，来实现各类基础设施的完善，从而对城市发展业态做新的梳理。

放宽购房落户和子女就学

在严跃进看来，此次文件最具“实质性”意义的部分，是文件所提出的“鼓励有条件的非住宅商品房通过改造等方式融入文化、休闲、体育、娱乐、自然景观等元素，调整为教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务用房”。

严跃进表示，这体现了当前供给端结构性调整的思路，也有助于当前房地产市场的全面健康发展。长期来看，各地会基于实际情况对各类去库存和管控房价采取差异化的做法的可能性在加大。

实际上，《意见》还包含了对非住宅商品房项目转为住宅用房的许可。在该文件政策措施部分的第三条明确提出，对在建或已建成的非住宅商品房项目申请转变为住宅用房时，要适当调整日照采光、房屋间距、绿化、容积率、建筑密度、建筑层高、停车位等配套服务设施的技术指标要求。

同时，还在落户与就学政策上做出放松。《意见》提出，对个人或家庭购买公寓、商业、办公等各类商品房，持经房产部门备案的网签购房合同或者不动产权证，按照经常居住地登记户口原则，可以申请办理本地户籍登记或者户口迁移手续。子女义务教育阶段学校，执行“划片招生、就近入学”的就学政策。

不过，某房企在内蒙古的一位工作人士告诉21世纪经济报道，相比其他选择，商业地产项目转为公寓或住宅项目的绝对数量可能较少。

上述人士所在公司在呼和浩特运营有写字楼项目，他分析，内蒙古的商业地产项目主要集中在少数几个城市，城市节奏相对较慢、房价相对较低、通勤时间相对较短。购房者一般对物业配套、小区绿化的要求较高，对地处商业中心的居住需求相对一二线城市较弱。因此，需要更多政策才能引导购房者流向商业项目转化的住宅项目，这也是《意见》配套出台相关落户政策的原因。