2018“年中杯”开盘篇：半年开盘63次 六城区开盘详情一网打尽!

2018年上半年，对于南宁楼市而言，是“兵荒马乱”的半年。

这半年，房贷利率不断上涨，首付比例变相提高!

这半年，爆款楼盘畅销的震撼场面与购房者疯狂抢房的火热场景轮番上映!

这半年，五象越位、龙岗崛起!五象新区成为了楼市流量爆款!

这半年，土地供应遭遇空档期，南宁、柳州、北海、防城港等地地价创新高!

这半年，南宁六大城区房价齐齐步入万元时代!

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《开盘篇》

2018年上半年匆匆走过，一个个精彩纷呈的楼市现象历历在目。上半年爆款楼盘畅销的震撼场面与购房者疯狂抢房的火热场景轮番上映。手机选房“黑科技”的加入，让几十秒卖几百上千套房成为了可能，购房者在大棚下苦等摇号的场景随之减少，之前买房要拼运气，拼人品，现在卖房还得拼手机，拼网速，时代果然变了!

2018年上半年，南宁楼市在“五限”政策背景下，调控大环境未变。变的是不断上涨的房贷利率，变的是银行自己提高的首付比例……在这样的情况下，南宁各楼盘的开盘情况如何，爆款楼盘和开盘次数之间还有没有必然联系?2018“年中杯”开盘篇，为您一一解答。

上半年开盘63次 比去年同期减少29次

“开盘”不再受捧 “顺销”反成主流

南宁楼盘网统计 2018年上半年，南宁市主城区楼盘共计开盘63次，与2017年同期相比减少29次，同比下降32%。进入2018年，南宁楼市看上去热度不减，商品住宅均价持续攀升，基本上6个城区均探入万元大关。但是选择集中“开盘”这样一个形式的楼盘与去年同期相比却变少了。

随之而来的是，选择获证顺销、内部认购的楼盘越来越多，“悄无声息”地就将自己手中的货推售一空，部分楼盘选择在市场上“隐身”，闷声发大财。

2018上半年全市的开盘次数与往年相比的确有所减少，将目光望向各个城区，它们各自的表现将会如何。

总体来看，今年上半年，兴宁区以18次开盘位居榜首，超越了常胜将军良庆区，同时也比去年同期增加了2次，可以说是一次全方位的超越。兴宁区上半年入市新盘较多，包括大都公馆、联发君悦、南宁绿地城、龙光玖誉府、大唐印象在内，贡献了不少首期开盘数，加之龙基传媒星城、南宁恒大华府、中海九玺、嘉和城等老盘持续发力，将兴宁区顶上了南宁2018上半年城区开盘榜的榜首位置。

良庆区2018上半年共计开盘10次，比起2017上半年的23次锐减13次，即使加上邕宁区的8次开盘，整个五象新区上班年开盘的次数也仅为18次。

虽然五象新区是目前大热的区域，众多知名房企拿地五象，南宁市民中心、广西文化艺术中心、南宁市新图书馆相继落成。与基础设施的喜人画面相反，今年上半年以来，五象新区可售新房房源数量锐减，多盘出现无货可推的局面。加上新拿地的项目刚刚开始动工，众多因素导致五象新区房源出现短暂青黄不接的情况，开盘次数自然也随之减少。

西乡塘区上半年开盘次数共11次，比2017年同期增加2次，西乡塘区延续了2017年来稳步发展势头，在全市相对较低的房价成为了刚需的“福音”。今年上半年开盘的楼盘主要集中在相思湖片区、新安吉片区和新阳龙腾片区。

青秀区今年上半年仅开盘8次，相比去年同期的20次下降明显，上半年青秀区的开盘基本被保利领秀前城和万科城包办，保利领秀前城开盘4次，万科城开盘3次，振业邕江雅苑开盘1次。江南区今年上半年也有8次开盘，相比去年同期的16次，减少了一半。

“金三银四”不给力 “红五月”也不灵光

年中方现开盘高峰

从月度走势来看，2018年楼盘开盘次数的走势图与2017年有不小的差别。2017年峰值出现在3月份，共开盘31次，形成了一波不小的开盘潮。而2018年峰值出现在6月份，单月仅开盘16次，与2017年峰值有不小的差距。3、4、5三个月单月开盘均为11次，1月开盘10次，2月份由于正值春节假期，为上半年开盘次数低谷，仅有4次开盘。

毛坯房已成稀罕物 

5个楼盘开盘只有1个毛坯

自从南宁全面进入装修房时代后，毛坯房是越来越稀有。2018年上半年以毛坯项目推售的楼盘开盘仅有14次(含车位开盘)，装修项目开盘有49次，两者差距悬殊，目前市场上的毛坯项目多为大平层、别墅或LOFT公寓，毛坯普通住宅已非常少见。

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上半年开盘次数最多的楼盘揭晓

“开盘王”花落谁家？

2018上半年的“单盘开盘王”是谁？非常凑巧，此次诞生了两位冠军——保利领秀前城和阳光城丽景湾均以上半年开盘4次的荣登榜首，保利领秀前城在2017年上半年就已经是当时开盘数量最多的楼盘，半年来5次开盘，几乎月月有开盘，这一“优秀传统”延续至2018年，不得不说保利领秀前城2000亩大盘丰富的房源储备，是让其能够几乎月月开盘的坚实后盾。而阳光城丽景湾则是以配套丰富、区域前景热火，较明显的价格优势吸引了众多购房者，蓄客量充足，每次开盘都人山人海，去化率颇高。而青秀区的万科城以3次开盘的成绩位列第二，万科城虽然在市场上的声音不多，却一直在平稳走量。

结语：

2018年上半年南宁市的开盘次数与去年同期相比有所降低，虽然楼市热度依然，但许多楼盘转身选择除开盘外的其他的方式推售，造成这样的情况可能有几个原因：

一、区域价格差缩小，同位竞争范围大。南宁大部门楼盘“毛改精”之后，区域房价差缩小。比如江南、西乡塘、兴宁、龙岗，这几个区域的主流房价为10500元/㎡左右。而当前在南宁置业的客群，有不少广西各市县的居民，大家对于区域的偏好性不强，同样的买房预算下，可选的范围扩大，一些利好更明显、性价比更高的区域往往获得更多的关注，这也给不少楼盘带来了冲击，预约到集中开盘这段时间的变数大，为有效防止意向客户流失，很多楼盘选择自然销售，持续走量方为上策。

二、房贷利率持续上浮，银行自行提高首付比例，首付压力大：2018上半年房贷利率不断上涨（基准利率4.9%），2月份首套毛坯按揭的房贷利率上浮10%，随后上浮15%，紧接着4月上浮20%。目前不少银行上浮30%。带装修款的贷款利率上浮比例，之前普遍上浮30%（即按6.37%的利率计算）。而目前，不少银行已经按7%的利率计算。买房压力倍增，不少原本有能力买房的购房者被迫转为观望。各楼盘自然损失了有效客户，蓄客难上加难，更别说集中开盘。

三、市场竞争激烈，拿证即销售，不做长时间蓄客：虽然上浮的房贷利率挡住了一部分人，但旺盛的购房需求仍旧难以磨灭，所以不少楼盘紧握住这部分客源，拿证后即顺销或之前做好内部登记，达到快速去化的效果。同时这样做能够抵御即将上市新盘的冲击，一举两得。

四、新地块还未转化为项目，房源储备不足：这样的情况尤其发生在五象新区，一波拿地潮过后，新项目刚刚开始动工，施工进度还未达到下发预售证的要求，造成区域可售货量较少，开盘数量随之减少。

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