楼市8张图| 2018年南宁楼市这波总结 服气！

匆匆，2018年大半年已过完!

又到了年中盘点时!

这半年，南宁楼市有哪些事件让您记忆深刻呢?五象新区爆了!龙岗燃了!房价又涨了!土拍又激情了!买房更恐慌了!……

楼市AI君用8张图，总结2018年上半年南宁楼市表现。

Part1 | 图一

房贷利率上浮时间表

关键词：(基准利率4.9%)2月份首套毛坯按揭的房贷利率上浮10%，随后上浮15%，紧接着4月上浮20%。目前不少银行上浮30%。

带装修款的贷款利率上浮比例，之前普遍上浮30%(即按6.37%的利率计算)。而目前，不少银行已经按7%的利率计算。更有不少银行，利率上浮50%。

在商业贷款部分，利率上浮50%-70%也是非常普遍的现象。

影响力：买房月供持续上涨，买房压力更大。按贷款75万元来算，月供多出720元，这可不是一个小数目。

Part2 | 图二

南宁买房首付地图

首付持续提高/变相提高

关键词：银行房贷额度持续收紧。按政策，无房无贷首套首付比例20%，二套40%。但是个别银行规定，广西区外户口，首套首付30-35%;二套45%。

还有特殊情况，不少热门区域或者是热抢楼盘，买房的首付实则是变相提高。例如，五象新区某些板块，首付60万起才能勉强买下一套小三房。

影响力：买房门槛大幅提高，不少改善置业被迫变刚需，刚需惨退市!

Part3 | 图三

南宁房价区间地图

破万是大概率事件 冲2万阵营加大

关键词：从2017年5月份开始，南宁楼盘纷纷“毛改精”，从此，房价齐齐驶入万元大关!不少爆款区域，如凤岭北、凤岭南、总部基地、五象湖等，热门楼盘也冲进2万阵营。

影响房价的因素，看土地供应、看区域前景、看配套资源。由此，南宁区域冷热不均的现象也非常明显。

影响力：买涨不买跌，恐慌置业也更为常见。

Part4 | 图四

南宁楼盘均价地图

热门区域 楼盘主力报价

关键词：齐刷刷的万元报价，半年时间，相思湖房价从9500元/㎡持续上涨，10000元/㎡是多数在售楼盘的主力成交价;江南区多个区域房源供应紧缺后，沙井板块也迎来了机遇。不少楼盘成交均价已超10000元/㎡;龙岗是房价两级分化较为明显的区域。毛坯房楼盘主力成交价格有6500元/㎡(花畔里)、8500元/㎡(龙域香醍半岛)、9500元/㎡(中铁交通天地明珠)不等。但这些楼盘目前销售货量已接近尾声。接下来将是带装修房的时代，11000元/㎡也是区域主力价。

影响力：五象新区蟠龙板块、龙岗半岛两个区域的房价上涨较猛;其他区域持续上涨。

Part5 | 图五

南宁最高楼面价地图

地荒蔓延 地价扶摇而上

关键词：2018年，南宁土拍市场发生了不少激情时刻!西乡塘安吉板块的地价创造了新纪录，美的地产豪气一拍，将西乡塘的最新地价定格在6731元/㎡!邕宁区即龙岗半岛，几次土拍热潮下，蓝光拿下的新地块，实际楼面价为7085元/㎡。但是龙岗目前最高的地价记录，是一幅幼儿园地块(编号GC2018-060地块)，楼面价7962元/㎡。而凤岭北的最高地价记录，也是今年诞生了。是一幅13亩的商业用地，由千方置业拿下，楼面价8640元/㎡。

在“限地价、限房价、竞产权移交住房面积”的土拍政策下，南宁不少区域还是出现了较高的地价项目。而南宁最高的地价记录，仍为2016年9月，大唐地产拿下的凤岭南地块(大唐臻观项目)，楼面价11400元/㎡。

影响力：双限一竞的地块属性下，后续开发项目品质堪忧，高成本拿地的房企，也将面临巨大的挑战和难题。

Part6 | 图六

广西各市房价地价地图

南宁热!柳州燃!北部湾爆!

南宁热：2018年南宁房价稳步上涨，1月全市均价10441元/㎡;6月全市均价11174元/㎡。不少区域房源供不应求，不少新盘首开火爆!

柳州燃：中海、恒大两家房企先后拍下了柳州的高地价项目。目前柳州的最高地价定格在8806元/㎡!华润、龙光、恒大、中海、碧桂园、华发、金科、金地、招商、联发、建发、美的、雅居乐、阳光城、荣和、云星等等房企纷纷剑指柳州市场!据了解，柳州已出现毛坯备案价超15000元/㎡ 的楼盘。

北部湾热：自从海南全岛限购后，广西的沿海城市——北海、防城港两城迎来了房价的高速上涨。北海最高地价5773元/㎡，房价已涨至8000+!而防城港，土拍大热，地价新高之后，房价上涨惊人。据了解，已有不少楼盘售价过万!

影响房价的因素：短期看政策;中期看土地;长期看人口。如此一来，南宁作为人口导入型城市，城市持续向上的趋势不容置疑，房价持续提升也是大概率事件。而柳州当前的楼市政策相对宽松，居民购买力旺盛，房价上涨的动力较足。北部湾楼市，则是海南全岛限购下的疯狂。

Part7 | 图七

南宁买房月供地图

刚需的胸口被插了好多刀子

如今的南宁楼市，满城尽是带装修房。在毛坯、带装修分别贷款的买房政策下，月供压力持续提高。正常情况而言，毛坯贷款额度可为毛坯总款的80%，最长可贷款30年，利率上浮20%(按5.88%计算)。带装修贷款额度可为带装修总款的70%，最长可贷10年，利率上浮30%(按6.37%计算)。

如：某楼盘毛坯备案价为7700元/㎡，带装修3000元/㎡。那么，购买一套90㎡的户型，毛坯总价为69.3万，毛坯贷款金额约为55万。贷款30年，利率5.88%。那么毛坯月供约为3255元。带装修总价为27万，带装修贷款18万，贷款10年，利率6.37%。带装修月供约为2032元。

因此，这套90㎡的房子，前十年的月供为5287元，后20年的月供为3255元。

值得注意的是，目前不少银行，毛坯贷款利率已上浮30%，带装修则上浮40%左右。那么月供还会持续提高!

Part8 | 图八

南宁6月房价地图

青秀区：14439元/㎡

青秀区楼盘分布较散，仙葫、凤岭北、凤岭南、柳沙，各版块房价分级化严重。

良庆区：12527元/㎡

房价仅供参考，首付数据更能说明问题。如今，首付30万已经失去五象新区。

邕宁区：9828元/㎡

越位成功!楼市热度空前高涨。接下来，邕宁区的热门板块——滨江中心一带，房价破万后进击12000，也是大概率事件!

江南区：9970元/㎡

9字头阵营核心区!各楼盘报价差距不大，沙井板块仍是未来的供应集中区，房价也将稳步上涨。

兴宁区：10939元/㎡

从9字头挺进万元时代!9字头楼盘阵容持续减少，高端系产品逐渐入市，区域房价还将有更大的舞台!

西乡塘区：10317元/㎡

小步前进，迎来万元时代!西乡塘资源优势明显，从各个在售楼盘的房价走势看，平稳上涨是主基调。可以说，西乡塘是房价发展最为稳健的区域。不骄不躁，小步前进。

影响力：抓住9字头房价的尾巴，且买且珍惜!