重磅！南宁城中村拆迁补偿新标准出炉！一大批暴发户即将诞生！

近年来，南宁的城市新区发展迅速

新区建设难免需要征用农村集体土地

而土地的征收补偿和安置

自然是被征地群众最关心的问题

8月21日

由南宁市国土部门起草的

《南宁市集体土地征收补偿办法(征求意见稿)》

等4个集体土地征收补偿安置方面

新的政策文件发布

目前正面向公众征求意见

现行办法：原有政策已执行5年

Q1

什么是集体土地?

所谓“集体土地”，根据《土地管理法》，指的是农村和城市郊区的土地、宅基地和自留地、自留山，除由法律规定属于国家所有的以外均属农民集体所有。

目前，南宁市在集体土地征收工作中，实施的是2013年3月出台的《南宁市集体土地征收与补偿安置办法》(以下简称“旧《办法》”)。在城市建设和社会经济快速发展的情况下，5年前制定的旧《办法》，在一些方面已经显得不合时宜了。

此次调整征收补偿安置政策，南宁市国土部门根据实际情况，将旧《办法》的内容拆分，分别草拟了：

《南宁市集体土地征收补偿办法(征求意见稿)》(以下简称“《补偿办法》”);

《南宁市集体土地征收安置办法(征求意见稿)》(以下简称“《安置办法》”);

《南宁市集体土地征收补偿安置实施指导意见(征求意见稿)》(以下简称“《指导意见》”);

《南宁市集体土地征地区片划分及征地拆迁补偿指导标准(征求意见稿)》(以下简称“《指导标准》”)。

区片划分：多个村获调整“升级”

集体土地所处位置的开发价值不尽相同，近年来，南宁市一直采取划分征地区片的形式来对应不同的补偿标准。从第一区片到第四区片，标准逐级下降。拟调整的征地区片划分情况如下图显示：

本次新《指导标准》与5年前的旧《办法》相比，多个村在区片划分中将得到“升级”。在《指导标准》中“升级”到第一区片之列的就有那廖村、那历村、留村、那洪村、黄茅坪村、玉洞村、新村(良庆区)、那黄村、路西村。同时，居仁村、苏盆村调整到第二区片。三联村、东南村(西乡塘区)、共和村、那僚村、子伟村、冲陶村调整到第三区片。

补偿办法：各区片标准均有提高

区片划分发生变化后，根据《指导标准》，第一到第四区片的土地综合补偿价标准(农用地)，分别为12万元/亩、10万元/亩、8万元/亩和6.4万元/亩。具体如下图所示：

也就是说，第一区片的补偿标准，相当于第四区片的近一倍。与5年前相比，各区片的补偿标准也有了明显提高。

据悉，补偿标准的调整，主要参照人均GDP变化率、居民消费价格指数等数据来确定。经测算，征地补偿平均水平，由66522元/亩调整为74028元/亩，调整幅度为11.28%，符合有关要求。

此外，《指导意见》还特别明确了对配合征地工作的被拆迁户的奖励标准。在《征收土地方案公告》发布前、发布后45日内配合签订征地补偿安置协议并交地的，征地补偿费分别可上浮40%和20%。

“抢建”“抢种”：未经批准不予补偿

拆迁工作过程中的抢种、抢建企图骗取补偿的情况时常出现。《补偿办法》强调，征收土地预公告发布后，未经批准的抢种、抢建不予补偿。被依法认定为违法建设的建(构)筑物的，也一律不予补偿。对于已取得用地、建房手续的在建房屋，业主应在征收土地预公告发布后停工。否则，其继续建设和装修的部分，也不能获得补偿。

Q2

在城市中心区，许多城中村中临近主干道的住宅，都被改做了商铺、旅馆、餐馆等商业用途。而商业用房的拆迁补偿标准，是高于住宅的，对于这部分自行“住改商”的住房，该如何认定补偿?

《指导意见》明确，权属登记为商住混合的被拆迁住宅，只有首层可参照国有划拨土地上商业用房标准给予评估补偿。对于权属登记中没有商业用途的住房，房屋拆迁补偿仍按住宅进行核算。不过，若已经依法取得了工商营业执照和税务登记证，则可按相关规定获得停产、停业补助费。

安置办法：产业用地开发管理将加强

集体土地被征收后，为解决被拆迁农户的谋生问题，可按规定安排一定面积的产业用地，用于发展第二、三产业。《安置办法》首.次对产业用地的开发建设管理作出了详细规定。根据《安置办法》，产业用地的面积，拟由旧《办法》规定的安置人口人均40平方米，调整为按被征地单位被征收农用地面积的一定比例来确定。具体如下图所示：

这一计算方式目前已被大多数省市所采用，有利于调动被征地村(组)对安置人口资格进行严格审核的积极性。

产业用地落实后，要得到合理利用，才能为被征地村民带来更多收益。近年来，市场上出现了不少用划拨取得的产业用地建设的住宅项目，并公开以明显低于同地段商品房的价格对外销售，其实这就是俗称的“小产权房”。《安置办法》明确，村集体经济组织可利用产业用地进行独立开发、合作开发、入股或出租，但禁止用于单一商品房开发或国家法律法规禁止性、限制性的项目开发。

目前，4个文件正在南宁市政府法制网(http：//www.nnfzb.gov.cn/)上公开征求意见。市民可登录该网站公开征求意见平台，提交意见和建议。这4个文件正式实施前，《南宁市集体土地征收与补偿安置办法》继续有效。

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