2018南宁楼市之「10大印象」

2018年的全国楼市是「冰火两重天」!7月31日中央政治局会议提出“遏制房价上涨”之后，全国楼市发生骤变。

2018年的南宁楼市，也是「冰与火」的交锋。前三季度的楼市高温与四季度的凉意侵袭形成鲜明对比。

前三季度，一幕幕“通宵排队”、“全款买房”、“高溢价抢房”的场面激情上演，市场昂扬向上。

进入四季度，全国楼市冷风吹来，南宁楼市迅速降温。“首付分期全城蔓延”，价格战再次打响。

这一年，房贷利率不断上涨，买房成本大幅提高!

这一年，五象越位、龙岗崛起、南宁北窜红!

这一年，房企联合开发成常态，联合体拿地更常见!

这一年，县域开发兴起，地价节节攀升!

这一年，楼市劲刮“中式风”，东方人居风靡全城!

这一年，广西喜迎60周年大庆，壮美广西大片震撼上演：百里秀美邕江焕新升级、园博园开园、三街两巷开街、一批城建项目开工竣工!

这一年，是南宁楼市的「冰与火」，亦是南宁楼市迈向更稳更健康发展的新赛道!

南宁楼盘网携手【广西楼市】公众号年终钜献——《冰与火——2018-2019南宁楼市白皮书》即将上线，用数据解读市场、用事件折射真相、用观点梳理楼市!

2018年，南宁楼市有哪些让你印象深刻?有哪些突出表现让你感慨万千?《冰与火——2018-2019南宁楼市白皮书》之印象篇，为你梳理。

一、楼市上演「冰与火」之歌

2018年的南宁楼市，是冰火两重天。前三季度，一幕幕“通宵排队”、“全款买房”、“高溢价抢房”的场面激情上演，市场昂扬向上。

4月-9月，买房热现象快速扩张，高烧不退。龙岗、五象湖、兴宁、西乡塘都在引发买房热潮。首付30万无缘五象新区，首付20万已失去南宁!全款买房优先，其次带装修一次性优先，最后才是按揭!最后，改善变刚需，刚需惨退市!

“一天卖800多套房”、“一晚上清盘”、“600组按揭客户抽40套房”、“新盘上市抢抢抢”是南宁楼市的普遍现象。

如此高温的南宁楼市，让购房者恐慌情绪蔓延，高位入仓的购房者也不在少数。

进入四季度，楼市冷风吹进南宁，市场迅速转向，金九银十不再。随后，特惠房等优惠活动开始出现，并以点带面迅速蔓延全城，首付分期楼盘高达30多个。热销/售罄的楼盘官宣海报也不见了，更多是限时特价的优惠广告层出不穷。

再看土拍市场，上半场多幅高价地块被新晋房企截获，房企抢地大战时刻上演：

5月24日，南宁安吉楼面价刷新!美的地产新竞得地块实际楼面价6731元/㎡!该地块15家房企激烈争夺，其中7家是新房企。

6月22日，龙岗楼面价破纪录，实际楼面价7085元/㎡。该地块12家房企激烈争夺，现场异常激烈。

龙岗一幼儿园地块，楼面价竞高达7962元/㎡。

仙葫楼面价超6000元/㎡。

9月19日，柳沙一幅地块拍出了17580元/㎡!要知道，同期柳沙半岛商品房成交均价为15846元/㎡。

土拍高温到此，便戛然而止。

紧接着，地价开始下降。

先是仙葫房价下降，随后龙岗板块、五象湖南、江南沙井等板块的地价出现下降。

参与竞拍的房企，举牌更加谨慎，土拍降温明显。

这一年，南宁商品房市场、土拍市场都经历了冰火两重天，前半场的高温与年末的冰凉形成鲜明对比，上演了一部「冰与火」之歌。

二、房企联合体频现

从大唐+阳光城联合体拿地，到大唐+阳光城+世茂三强联合;从房企联合开发到联合拿地，房企间的合作已经更深更广。

近期，南宁亮相的新盘，几乎都是联合开发的模式：金玖世家(龙光拿地，大唐、金科加入联合开发)、印象愉景湾(大唐+阳光城联合大地，合景、龙光加入联合开发)、金科兴宁地块(金科拿地，龙湖、盛天加入)。

回望南宁，在不完全统计下，居然已有超过35个楼盘采取了合作开发的形式，合作开发的热度已席卷整个南宁市。

联合开发是房地产高周转行业基调下，规避开发风险的“上策”。

房企联合体开发项目(制图：广西楼市)

1、房企联合开发后，集团有项目开发，团队不至于解散，集团账面上也实现了快速扩张。

2、当下，开发商资金周转是个大问题，联合起来可以减少一半的压力，出资方越多，资金压力越小。

3、房企联合开发说明了开发商已经接受了低利润的开发模式，与其他开发商分食一块蛋糕成为可能，低利润多项目同时开发，既增加市场占有率又能够保证营收。

房企联合开发除了共担风险外，还可以取长补短，整合资源优势，做出精品。

三、楼盘劲刮“中式风”

2018年的南宁楼市，是一个“新中式泛滥”的年份。

忽如一夜春风来，满城尽是“新中式”。

一时间，主打“新中式”风格的楼盘近30个。

新亚洲、新东方、新中式、国风府院等等风格的楼盘，一下子成为南宁楼市的主流，火爆异常。

价格从9字头到逼近3万，刚需盘、高端盘、豪宅都一网打尽。

文案撞车、楼盘面貌撞脸，“新中式”楼盘几乎可以玩起楼市对对碰。

这其中也涌现了一些将东方文化精髓进行了很好传承的项目，在产品打造、园林规划等方面都融入了东方人居美学，成为了中式楼盘的榜样力量。

南宁新中式楼盘效果图(来源：南宁晚报)

四、公寓龙卷风来袭

2018年，南宁楼市刮起了“公寓龙卷风”，一时间，20多个楼盘力推公寓产品。

有两个主要原因：

1、受限于土地性质，又碍于商办物业过剩，不少项目通过打造公寓产品，可居可商，从而扩大客户群体，尽快销售。

2、满城带装修房之下，买房门槛大幅提高。公寓由于面积小，总价低、月供低等低门槛优势，能俘获不少客户。

五、房贷利率涨涨涨

从2017年开始，全国房贷利率就有不同程度的上调。在南宁，房贷利率涨幅也居全国前列阵队。首套房贷利率从基准利率4.9%，到上浮5%、上浮10%、上浮15%-20%，再到如今普遍的毛坯上浮20%，带装修上浮50%，利率一涨再涨。

二套房贷利率也普遍上浮40%(毛坯)。

毛坯、带装修贷款利率都大幅上涨，一套百平房子，月供一下就增加400-800元。支付的利息总额更不是一个小数目。

在5月-8月的这段时间里，利率上涨的新闻久不久就上头条，让购房者苦不堪言。

六、「外收」成为高频词

这一年，南宁楼市有一个词，让不少刚需购房者“闻风丧胆”，这个词叫「外收」。

它是茶水费、指标费、更名费、改造费、溢价费等各种收费乱象的统称，更是限价之下的产物。

毛坯房外收、五象楼盘外收、优势突出楼盘外收、楼盘外收……

在高烧不退的楼市中，购房者买房的逻辑也在发生变化：“有外收吗?”成为了关键的提问词。

动辄几万、十几万、几十万的溢价部分，让购房者压力山大。

七、五象越位、龙岗崛起、南宁北窜红

这一年，五象新区持续火爆，房价更是扶摇而上。总部基地、五象湖等板块，房价纷纷突破15000+，而且房源一度出现供不应求现象。

市政配套相继落实，新区规划的蓝图峥嵘显露，让五象新区成为了流量爆款。

龙岗崛起这个感受更深。阳光城丽景湾、龙光玖珑臺、南宁启迪东盟科技城等楼盘，出现了异常火爆的销售场面。

龙光玖珑臺三个月内房价涨幅2000元/㎡，房价突破13000+。

随后，蓝光、新城、万科、恒大等楼盘围合布局，龙岗片区楼市活跃度空前提高。

这一年，南宁北这个新兴区域登场。绿地、招商、君华、江宇、阳光100等企业抢滩进驻，区域价值被广泛看好。绿地东盟国际城的造城大幕已拉开，南宁北的发展已驶向新赛道。

八、花样维权潮

这一年，南宁多个楼盘都出现了业主维权。无论是中小型房企还是大型品牌房企，都避免不了这场质量纠纷之战。

带装修房质量严重缩水、电动车道上演极速弯道和陡坡、电动单车无地下停车位、入户大堂堪比安置房、外墙砖脱落、园林变操场、物业费收费乱象、延期交房、消防管道满屋走等等问题纷纷曝光，让人触目惊心的质量问题频现。

拉横幅穿T恤、拍短视频、业主车队贴车标、PPT诉求、开盘与维权的较量等等维权形式，控诉对开发企业的不满。

有的企业重视业主的诉求，针对问题协调整改;

有的企业傲娇，忽视业主利益，导致维权事件持续升级……

究其原因，主要有三个：高地价、高周转、严限价

房企拿地成本高企，加上严厉的限价制度，如今再遇上高周转的资金运转需求，所以，缩短开发周期、联合开发成为常态：如某房企提出“3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年资金回正”的运营效率。再到如今，越来越多的项目从拿地到销售，周期越来越多。在融资难、高周转之下，房企间的合作越来越常见。

所以，不少房企便省成本做减法。限价，限住了开发商的利润，很可能出现程度不一的“减配”现象，压缩成本。这种省成本做减法的操作，就会爆发质量问题。还有很多隐性的质量问题，只有到交房后，甚至入住几年后才会有切身的感受。

这两年，我们看到太多太多维权的业主，因为耗不起而委曲求全，因为价格而委屈求全。

九、小产权房兴起

激昂的楼市行情，让不少烂尾房起死回生，更让一波小产权房兴起。

2018年时期，南宁有不少小产权房非常活跃!这类房子的价格基本上是4000-5000元/㎡左右，与动辄上万的商品房相比，诱惑力可想而知。

但是这类小产权房，多数是无法办理不动产证的，而且多个“爆雷”案例出现，购买风险极大。

刚需购房者在关注这类房子时，要对开发商的历往开发背景、开发商与土地所有方的合作内容及期限、土地集体所有权相关文件证明进行了解，证件越齐全风险系数越低;同时关注工程进度，工程进度越趋近现房的风险系数越小。

但这类房子，风险较大，购买要谨慎。

十、首付分期重现江湖

进入四季度，楼市降温明显，楼盘打起了价格战，打折优惠活动增多，首付分期重现江湖。

目前将近30盘都推出了首付分期活动，对于首付款不足但又着急买房的购房者而言，的确是“雪中送炭”。

首付分期/优惠促销(制图：广西楼市)

购房者在买房时，要认真辨别，是否免息，每期的还款额度是多少，有没有能力在期限内筹资到位。想清楚了这些，再充分对比，选定最适合自己的分期方式。

不仅如此，大唐、阳光城、万科、荣和、彰泰、龙光等企业均有联动促销活动，推出岁末置业大礼包优惠，对于购房者而言，可谓是一大助力。

对于刚需购房者而言，当前不失为一个好的买房时间窗口。

在“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下，房价大幅下跌的概率微乎及微。

从长期形势判断，中国楼市远没有到制高点。

在相对冷静期进入，不失为智慧的选择。

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