「公寓热」背后的南宁刚需置业逻辑!

  | 壹

2019年的南宁楼市，有哪几个特点?我们可以用三个标签去概括：土拍热、新盘热、公寓热。

土拍热席卷多个板块，比如五象湖、凤岭南三岸、沙井滨江等板块，地价记录都已被改写。

至于新盘热，在乱象纷杂的南宁楼市，新盘上市凭借“无外收、无捆绑”等低首付门槛，成为了爆款新盘。

公寓热也成为了2019年南宁楼市的突出现象，超40盘卖公寓。而这股“楼市新势力”如今表现更加迅猛。

8月的南宁楼市，多盘推出公寓产品，公寓市场百花齐放，营销概念更是五花八门。

原因也很简单。一方面，近两年南宁买房首付门槛大幅提升，动辄30万+、60万+等，还有飙升的月供压力。哪怕一套40-50㎡的小户型，首付也要20万+，30年房贷月供3000元左右。

相比之下，公寓产品的准入门槛就低很多。

| 贰

近期，南宁多盘预售价格出现了较大幅度的上涨，房价上涨成为了大概率事件。

随着房价与地价的不断攀高，现在的中国人也在追求更加“小而美”的轻资产。

轻资产，意味着更低的入手门槛，更灵活的流通性。

以更低的门槛，去享受同样丰富的城市资源，这笔账绝对是划算的。

在南宁楼市，低总价的小户型同样是最吃香的。比如西乡塘的招商樾园、融创融公馆;江南的龙光玖誉城;五象新区的金玖世家、荣和半山华府、五象澜庭府、龙光玖珑郡等等楼盘，小面积的一房、两房产品总是一房难求，一经推出就秒光的“抢手货”。

因为在投资老手的眼中，越小的房子风险越小，潜力却越大。

在南宁公寓投资历程里，也有过多个经典案例：

以美泉1612公寓为例，当时推出的35-65㎡带装修公寓，售价在10000-12000元/㎡之间。业内人士不少人都果断投资，现在也证明当时的决断是明智的。

目前35㎡的公寓，租金约为2800-3000元/月;52平的一房一厅，租金约为3000-3300元/月;65平的两房公寓，租金约为3500元/月。

以租抵供，甚至小赚一些已经完全实现。

同样，天健国际公馆商办公寓，当时售价17000-19000元/㎡，现在42㎡的公寓，租金约为3300-3500元/月;两房的租金约4000元/月。

而利海亚洲国际的单间公寓租金1600-2000元/月。

还有中国铁建凤岭山语城、盛天国际等小户型，不管是租金收益还是买卖收益，都是投资的榜样力量。

公寓的出租回报率，远高于住宅，这是有目共睹的。

| 叁

在南宁商品住宅市场，高企的首付门槛+月供压力，让很多刚需购房者望而却步。

如此背景之下，不少过渡置业、投资置业需求转战公寓市场。

2014-2017年，南宁公寓成交金额依次为16.12亿元、21.61亿元、35.62亿元、54.25亿元。而2018年1-8月，南宁公寓成交金额已达46.33亿元。公寓市场不断壮大。

与此同时，公寓价格也稳步上涨。

2019年南宁公寓异军突起已成为楼市的一大现象，一场更猛烈的公寓置业风暴，在南宁掀起。

随着公寓置业需求的激增，产品也须与时俱进。

我们发现，一些新入市的公寓项目，产品设计和定位也进行了创新和变革，更加注重公寓的宜居性能。

比如，近期爆火的公寓项目——松宇ONE91，将设计重心用在了“宜居属性”上，解决了“公寓无燃气”、“公寓无采光”、“公寓无通风”等历史痛点，扛起了宜居公寓的大旗，瞬间圈粉无数。

首先在结构设计上，松宇ONE91首创双走廊、双通道结构设计，中间大面宽的采光井，使每间公寓都能做到南北两面采光，解决传统公寓通风差、采光差等历史痛点。此外，南向公寓带阳台、39㎡户型燃气入户、主题式空中花园等设计，将宜居性能最大化的实现。

(首创双通道结构设计)

其次看产品，主力建面约29㎡、39㎡与48㎡，超大面宽、5.09米层高。

以建面39㎡的户型为例，这是LOFT界的“黄金面积”，再小就局促，再大就浪费，一切都恰到好处。39㎡可以做到84㎡的面积使用率，空间阔绰。这样“赠送率大于公摊”的高得房率LOFT产品，是公寓市场上当之无愧的佼佼者。

(39㎡户型图)

如果注重投资回报率，可以设计成网红的双钥匙产品。上下两层都可以隔成标准的套房， 起居、工作、卫浴、收纳，各种空间一个不缺。这种来源于新加坡的LOFT产品，用一句话来概括，就是“一本产证，两份收益”，楼上楼下可分别出租，大大提高了回报率!

如果是自住需求，可以装修成两房或三房的墅质LOFT套房，一层是厨房、卫浴、客厅、阳台，二层是两间/三间卧室，这完全可以作为自住过渡使用。

更让人心动的是价格，一套建面39㎡，实用面积84㎡的LOFT套房，总价仅50万左右，这简直是保卫资产的大杀器，也可以是刚需置业者的首*选 。

我们来算一笔账：

可见，从月供角度、从租金回报角度看，投资公寓前景可观。

再次看地段，松宇ONE91项目位于人口稠密的江南核心区，地段优势明显。白沙大道、那洪大道、星光大道、五象大道、壮锦大道等交通路网畅通，从这里出发，无论是去朝阳商圈或是航洋万象商圈，还是到五象总部基地，都无比畅通。

多条公交线路汇聚，地铁2号线、5号线在侧，对于上班族而言，出行便捷。

如此一套兼具投资与宜居属性的LOFT公寓产品，自然是投资者与刚需置业的首*选 。

| 肆

也许会有人质疑，无、不的公寓如何能成为刚需置业的首*选 ?!

对此，我们不妨从刚需置业群体的需求层面去分析。

从自住需求角度看，着力于宜居性能打造的公寓产品，也能满足居住的需求。

从首付门槛看，刚需青睐的小户型与灵活多变的LOFT公寓，首付和月供压力其实相当。但房贷年限大有不同，LOFT公寓10年还贷年限更短。

从附加值角度看，选择置业小户型的刚需客群，短时间内对的渴求度不高。一孩或二孩仍需面临换房问题。如此，过渡期的问题，可以忽略不计。

此外，公寓不也并不是一成不变的。比如，2019年宁波一纸“落户政策放宽”的文件就有“用商业用房、商住两用房或办公用房就能落户”的规定。另外，广州、西安都有“商改住”新政落地的实例，公寓产品迎来了政策的春风。

回到南宁市场，在过去“去库存”的2016年，政府发布的《南宁市人民政府关于认真做好房地产去库存促进房地产市场健康发展的通知》中就有规定：居民家庭单独购买新建商业用房超过50平方米、新建办公用房超过80平方米的，所购商业、办公用房办理“房屋所有权证”后，其子女可选择该商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校就读，按内生源办理入学手续。(该政策有效期已过)

可见，商办公寓“无、不”并非一成不变。

总之，作为过渡需求的刚需置业行为，一套兼具投资与宜居属性的LOFT公寓产品，不失为首*选之道。

 | 伍

低总价、低月供是公寓的优势，门槛较低。加之房租水平不断上涨，房租赶上月供的大概率之下，投资公寓这类固定资产可以保值、增值，是抵御通货膨胀的最佳投资品。

在中国，买房仍然是一个绝对跑赢大多数理财方式的投资行为。

对于投资公寓而言，想清楚以下这三点，就差不多了：

1、通货膨胀的年度累计;

2、租金的增幅比例与月供成本的关系;

3、「跑赢」是比「上涨」更重要的买房逻辑。

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