区域PK：南宁四大副中心排位赛!朝阳/龙岗/沙井/四塘谁更刚?

任何一座城市的发展，都离不开版图的跨越与变迁。如今的南宁，随着“一主四副”发展战略的确立，不断升级外拓，拉开城市框架，形成大南宁格局。

一主，即为城市活力中心——中央活力区(CAZ，由琅东和五象组成);四副则为朝阳、沙井、龙岗、四塘!

其中，五象新区翻身一跃，与埌东形成组成中央活力区，足见五象的地位。而不容忽视的是，龙岗、沙井、四塘三大区升档，成为和朝阳比肩的南宁四大副中心。

一直以来，朝阳的城市中心地位较为牢靠，发展成熟，配套丰富，商业繁华。在新的城市总体规划中， 龙岗、沙井、四塘三大区与实力雄厚的朝阳并肩，同为城市副中心，其发展前景值得期待。

(图片来源于南宁市规划管理局)

自文件流出后，这四个南宁新流量板块就轮番上热搜榜。同处副中心位置，难免会拿来比较一番，谁的区域价值空间以及含金量较高?四大副中心排位赛马上开启，谁会胜出?敬请期待!

Part 1

板块功能定位大PK 谁发展空间更大?

尽管朝阳、龙岗、沙井和四塘同处于南宁副中心的位置，不过，它们自身的功能定位也大有差别，各有看头!

在近年南宁市政策的大环境下，朝阳开始“三区一带”的建设。内部功能将清晰分为综合功能区、商圈核心区、商务休闲区和景观休闲带，使朝阳从单一的购物中心升级为多元化商务休闲区。同时开始老城旧改，朝阳逐步焕发新颜。因此，朝阳板块地位无法撼动。

南宁朝阳规划(图片来自网络)

龙岗近年来出镜率也十分高，一方面得益于同属于五象新区的一部分，另一方面则是南宁市级商业中心、五象新区商务次中心、龙岗片区活力核的总体定位，同时，区域将形成“一心、一带、两轴、四区”的功能结构，板块规划的完整性与丰富性，令人期待万分。

南宁龙岗片区规划（图片来自网络）

沙井也不干示弱，在“南宁强首府战略”之下，将打造为更具活力与实力的现代化中心城区。沙井将形成以富士康为龙头，建设东盟硅谷科技园、东盟大数据中心、东盟软件园的产城融合新区，同时，沙井也将重点进行生态水景建设，预计2021年将建成滨水生态宜居的城市新区，为江南区注入更多活力。

南宁沙井新中心规划图（图片来自网络)

提到四塘，大家一定会联想到三塘镇。作为三塘镇“一心，两轴，七区”规划之一，四塘地位不容小觑。三塘镇以都市休闲旅游为核心，发展强化现有旅游品牌，联合周边优良资源，规划构建集温泉度假、生态休闲、科普示范、农林观光体验为一体的三塘旅游区。智慧、绿色 、旅游等词捆绑于此，未来发展也较具看头!

三塘镇控制性规划（图片来自网络）

PK结果：总体看下来，南宁四大副中心的功能定位各有区分及侧重，各自承担的发展使命令人无法辨别哪个较为优秀。从发展空间来看，小编姑且认为龙岗>朝阳>沙井>四塘。

Part 2

板块各项配套大PK 谁更占优势?

一、交通路网

①朝阳内的朝阳路、人民东路、人民中路、民主路等交通路网已为人熟知，而已经开通的地铁1/2号线较大程度提升了交通通达度。2018年南宁东西向快速路的通车，也快速拉近了人们来往朝阳的距离。

②龙岗计划建设66条“康庄大道”，现已有29条路开工建设，实现了新邕路等22条道路全线或部分路段通车。龙岗大桥、青山大桥、三岸大桥已建成使用，在建中的地铁4号线、规划中的地铁机场专线也设立于此，五象火车站正在规划中。

③沙井目前有沙井-南站立交、壮锦白沙立交、沙井五一南乡立交、沙井大道、壮锦大道、那洪大道等城市交通枢纽，交通路网四通八达，拉近了片区与各个城区的距离，宜居度明显提高。规划中的地铁4号线延长线将延伸至此。

④四塘板块内的长岭大道、平云大道正在建设中，目前已完成工期的70%，预计明年可通车。另外，昆仑大道南北两侧的干路系统和支路系统也都在建设当中，届时，可直接通达凤岭、仙葫、五象片区，形成便利的交通枢纽。规划中的地铁5号线延长线将延伸至此。

PK结果：从常规的交通路网来看，四者的区别不大。从地铁来看，朝阳/龙岗有地铁加持，已建成或在建，进程较快。而沙井和四塘的地铁处于规划中，不稳定较大。

二、商业配套

①朝阳商圈内的中山路、悦荟广场、国贸、三街两巷、百盛.....这些南宁标志性的场所，可谓是人人皆认可的南宁市中心，商业配套醇熟度非常高。

②龙岗目前拥有已经成型的南宁万达茂文旅综合体，宝能城市广场、合景天峻广场以及4家威宁邻家广场目前正在建设中，未来大型商业配套将持续增加，值得期待。

③沙井板块内的华南城、融晟天河广场(包含有海悦城极地海洋世界、瑞和购物公园海洋王国)等多个商业项目开业，以及红星美凯龙进驻，使得沙井的商业格局逐步扩大，业态日益丰富。

④四塘的商业配套就稍显弱势，与之相距不远的新城吾悦广场已经开业，而首创奥特莱斯正在建设中，未来的商业配套将渐趋于完善。

PK结果：细细看下来，谁的商业配套更醇熟更丰富一目了然。朝阳>龙岗>沙井>四塘。

三、学校配套

①朝阳目前有南宁九中、南宁四中、南宁五中、民乐路小学等学校配套，教育资源较为丰富且优质。

②龙岗已获批/在建新学校达9所(含幼儿园/小学/中学)。五象新区第三实验小学、民主路小学五象校区、江湾路小学、和合小学、龙岗北小学等学校已开学，在建的有五象新区第二实验幼儿园、步云小学、步云中学、龙岗商务区中学、城关二小等，教育配套日渐丰沛。哈罗礼德国际学校即将开建。

③沙井将规划建设16所小学、8所初中及3所高中。其中，沙井小学、同乐小学、富乐小学、三十八中等已建成投入使用，南宁十中高中、沛鸿中学沙井校区、三十六中江南小区，以及规划建设的贵义路小学在建中。

④四塘有四塘中学、天桃实验学校嘉和城校区、兴宁区第一中学、三塘中学、第十三中、第九中学、丹桥小学、九曲湾小学等学校，十四中三塘校区已获批，教育配套也较为丰富。

PK结果：朝阳作为老城区，学校配套早已落定，而龙岗、沙井、四塘作为新兴区域，教育配套正在持续增加中，其中龙岗的学校配套建设力度较为喜人。龙岗>朝阳>四塘>沙井。

四、医疗配套

①朝阳拥有南宁第七人民医院、瑞康医院、南宁市妇幼健院等医疗配套，规模不算大。

②龙岗内的邕宁区人民医院已开业，南宁市儿童医院、前海人寿医院、南宁市第二社会福利院正在建设中，建成后将进一步满足市民的就医需求。

③沙井目前南宁市第二人民医院江南医院(江南区人民医院)门诊部已正式开业，医疗配套有待添加。

④四塘享有广西中医大学第一附属医院(规划)、三塘镇卫生院(将提升为二级医院)，兴宁区金桥社区卫生服务中心(将成立)，医疗配套算是不错的。

PK结果：老城区由于开发土地受限，短期引进新的大型医疗配套较困难，而其余三个副中心待开发余地较多，未来不排除增加的可能。从现在来看，朝阳>龙岗>四塘>沙井。

五、生态资源

①朝阳板块的生态资源有人民公园、滨江公园等，为南宁市民提供日常休闲、健身、娱乐的理想处。

②龙岗板块有园博园、滨江公园、灵龟山公园、新坡湖公园(规划)等，生态资源较为丰富。

③沙井板块有已经开园的江南公园、在建的凤凰江水系-凤巢湖滨水公园等，随着规划的推进，沙井的宜居水平将不断提高。

④四塘享有十里花卉长廊、乡村大世界、凤凰谷、九曲湾度假村、水月楼、嘉和城景区、昆仑关旅游景区等著名景点，堪称南宁的“后花园”。

PK结果：四塘依托兴宁东的绿色、旅游定位，享有的生态资源十分丰富，而龙岗也不容小觑，光是园博园和滨江公园就已经备受青睐，朝阳、沙井同样也不错。四塘>龙岗>朝阳>沙井。

区域配套总评：大家可以看出这是“新”与“老”的对决，朝阳作为老城区，各项配套均已经醇熟完善，不足则是开发/改造空间较小。而龙岗、沙井、四塘作为新兴的板块，待开发土地较多，可塑性较强。折中下来，龙岗板块较占优势。

Part 3

板块楼市发展 谁才是潜力股?

在确定买房区域时，区域发展是很多人着重考虑的因素，区域一定程度上决定了楼市的发展行径。一般来说，楼盘所在区域的政策倾斜度越大，房子未来升值的潜力也会越高。那么，南宁这四大副中心的楼市情况如何?

① 朝阳板块

熟悉土拍市场的朋友应该知道，近两年朝阳板块住宅用地仅有少量小地块出让，土地供应匮乏，在售新房项目也非常少。目前朝阳核心区仅有华润置地中山府一个新盘，售价约18000元/㎡。属于朝阳辐射范围的有融创融公馆、奥园永和府、宋都江韵朝阳等楼盘在售，房价区间在12500-13000元/㎡。

可以说选择性非常少。

②龙岗板块

龙岗板块土拍市场上非常高调，多幅地块成功出让，光是今年就已达到7幅，最新楼面价已达到7729元/㎡，涨势逼人。而近两年来，龙岗楼市活跃度迅速升温，房价也直线走高。龙光、大唐、蓝光、万科、金科、恒大、合景、中铁、世茂、阳光城等纷纷入驻，知名度高，为板块的住宅建设添砖加瓦。

在产品形态上，也发生了较大的变化，除了清一色的高层外，洋房也悄然面世。蓝光雍锦澜湾、大唐盛世、万科金域滨江、阳光城丽景湾等均有洋房产品。而新晋的实力房企金科，也带来了更加高端的产品类型：世茂金科博翠江山、金科博翠天宸。依托板块发展的日渐成熟，生态资源的不断开发，区域的人居面貌有了质的飞跃，龙岗当前主力房价区间为10500-13500元/㎡。

③沙井板块

2019年沙井板块也不乏看点，依旧可以看到品牌房企大佬接二连三争相拿地，火热非凡!

2019年，龙光、中建信和、中南置地、杭州金翰集团、上海深石地产等新晋房企纷纷拿地布局江南沙井。

之前沙井板块已集聚万科、绿地、、碧桂园、中昂、天健、荣和等品牌房企进驻，加上今年新晋的5大房企，区域楼市热度也有明显升温，当前房价区间为9200-12000元/㎡。

在产品形态上，除了高层外，今年还增加有公寓、合院等产品，可选择范围广。

④四塘板块

四塘板块在“宜居、宜业、宜游”的标签下，低密度社区、洋房、别墅/合院等产品丰富，选择性高。嘉和集团、绿地、万科、龙光、融创、碧桂园、恒大、招商、中鼎等房企均已布局。

除了嘉和城、绿地城两个超级大盘外，融创即将带来三月三文化创意产业园、万科、联发等新项目也备受期待。当前板块的房价区间为8500-11000元/㎡。值得一提的是，四塘板块可开发土地较多，未来将会有更多的楼盘项目出现，我们拭目以待!

PK结果：从楼市情况来看，朝阳可发展空间较窄，而其它的板块仍有较多的土地，可塑性强。其中，龙岗板块势头较猛，无论是房企的入驻还是楼面价的刷新，都尤为亮眼。沙井板块也不容小觑，产业的布局，空港经济效应等加持，更多房企将愈发青睐进驻于此。四塘板块亦是如此，随着周边配套的完善，未来楼市发展空间不言而喻。因此，本局龙岗>四塘>沙井>朝阳。

写在最后

经过三大回合PK后，朝阳、龙岗、四塘、沙井四大城市副中心的功能定位、资源丰富度、配套完善度、交通便捷度、当前房价、未来潜力都将有一个更直观的认识。总之，各花入各眼，合适就是最好的!

而我们也期待未来规划的落实以及更多利好的助力，让我们给足它们信心，一起期待南宁这四大副中心未来的表现!

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