南宁房价跌了吗？4大体系预见南宁房价走势！

如题：南宁房价跌了吗?会跌吗?

答案是：大趋势不会跌!

南宁楼市，依然是健康的楼市。

南宁房价，依然是稳步慢涨的房价。

看懂南宁房价，也就看懂了南宁楼市。

1、吴圩房价跳涨2000元/㎡，主力在售楼盘毛改精所致。

2、武鸣房源主力为合院等高端产品，均价15000元/㎡。

3、沙井、星光-白沙板块、五象南、蟠龙、凤岭北、龙岗等板块高备案价出现。

4、高端产品线项目层出不穷，将一定程度拉升房价。

Part1

南宁最新区域房价

老编近期调查摸底了南宁各大板块的热门楼盘价格及产品信息，发现了一些楼市新动向。

动向一：不少楼盘打出了一些底价，比如荣和半山华府8字头带装修房，其实都是140㎡以上的大户型才有这样低的单价。并不代表主流房价。

动向二：吴圩房价出现较大的涨幅，主要是毛改精所致。5月份时，精通瑞城、盛天领秀府是吴圩楼市扛大旗的项目，毛坯房价约5500-5600元/㎡。目前，盛天领秀府毛改精，带装修房均价6900元/㎡。而云星钱隆御园小高层带装修房6500-7500元/㎡的房价区间。振业启航城带装修房均价6800元/㎡。这几个楼盘的报价构成了吴圩房价的缩影。

动向三：高价项目市场占有率不断扩大，拉升区域乃至南宁房价水平。比如五象湖高楼面价项目代表——龙光天瀛，小道消息售价在22000-23000元/㎡;彰泰府洋房23000元/㎡;龙岗的高端滨江项目——世茂金科博翠江山预计14000元/㎡……

动向四：特色小镇、产城融合等项目陆续上市。如融创吴圩文旅项目、融创三塘三月三文化创意产业园、绿地悦桂新世界(吴圩)、蓝城桃李春风(武鸣)等等，阵营不断扩大。

(来源：南宁楼盘网)

可以想见，未来的南宁楼市：

产品类型百花齐放、产品升级拉动房价上涨。

Part2

楼盘预售价&楼面价地图

影响楼盘定价的两大因素：政府审批的预售价、拍地成本的楼面价。

从年初开始，一方面是南宁土拍的“限房价”政策悄然退出;另一方面是不少楼盘预售价上涨，限价松动范围逐渐扩大。

老编特别整理了各大区域备案价较高的楼盘代表。

青秀区凤岭北：凤翔容州文化中心1#楼毛坯房备案价格区间12620-16250元/㎡(主力价格13050-15820元/㎡)，最高达1.6万/㎡左右;东方尊府8#楼毛坯备案价格区间11688-14716元/㎡(12626-14576元/㎡)，最高达1.4万/㎡以上。

五象南：万科星都荟毛坯备案价：8322-10995元/㎡;

五象蟠龙板板块：彰泰滨江学府毛坯备案价：12841-16415元/㎡;

五象龙岗半岛：世茂金科博翠江山毛坯备案价：9521-12458元/㎡

江南区星光白沙板块：轨道御水元筑毛坯备案价8899-13433元/㎡;

江南区沙井板块：高层毛坯备案价8700-9500元/㎡;合院15000-16000元/㎡;

西乡塘区：龙光水悦龙湾御江毛坯备案价9204-11014元/㎡;

可以看到各大板块的预售备案价水平，与市场更加贴近。

同时也能看到，地段、资源、配套等因素，也成为了楼盘备案价设定的参考因素，价格差异化有一定的呈现。

此外，高端产品线的备案价，也有相应的价格梯度。

凯旋1号(毛坯备案价：32288-150888元/㎡);青秀区大唐臻观、江南区龙光江南院子合院产品、西乡塘区荣和邕江悦府，以及兴宁区3大豪宅别墅：保利和院、华夏文博园、嘉和城塞纳堡等高预售价均名列前茅，普遍在1.5-2.4万/㎡之间。价值决定价格，好的产品线也能拿到与之匹配的预售价格。

楼盘预售备案价从之前的“严格限制”到“合理放宽”，体现了价格市场化管理的政策逻辑。

从备案价，也能看出政府对房价的价格指导线，是预期房价的一个呈现。

今年，南宁也产生了不少高价地。

主要集中在五象湖、柳沙、凤岭南三岸板块，楼面均超过1.1万/㎡。通过容积率数据，低密社区的定位已确定，产品也将更加高端化。

(制图：广西楼市)

(来源：南宁楼盘网)

此外，通过各个区域的楼面价地图，江南区、龙岗半岛等板块的楼面价也已翻新。

从楼面价的成本角度考虑，未来的房价必定不低。

写在最后

最近老编也整理了不少数据，数据反映的南宁市场仍是健康向上的。

对于南宁房价上涨的预判，依据来源四大方面：

1、城市更新，基建推进。近几年来，南宁的城建进度取得实质性的飞跃，各城区面貌日新月异。随着外环高速的通车，南宁进入三环时代。

2、产业融入和升级。广西自贸区南宁片区获批，自8月30日揭牌至9月30日，南宁片区新增企业354家。更多企业的入驻，对区域乃至南宁的促进作用有深远的意义。产业发展的明天，值得期许。

3、楼市稳健，供需平衡，量价齐涨。从统计局发布数据看，南宁房价连涨9个月;从房产局公布数据统计，南宁1-9月商品房成交已突破千万量级。

4、产品升级，拉动房价。南宁楼市高端项目陆续上市，市场占有率有明显的增量。产品升级，也需要一个与之匹配的价格。

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