买房十年终办房产证 南宁3个小区业主维权成功

因为开发商等方面的原因，南宁市有些小区业主买房已近10年，但一直办不了房产证。为了解决这些历史遗留问题，南宁市住房部门采取了新措施。近期，香格里拉二期、艺丰大厦、绿海云天3个小区项目的1827名业主终于可以办产权证了。其实，南宁还有不少存在办产权证难题的商品房项目，记者进行了走访，并请专家分析原因及对策。

香格里拉多名小区业主已经拿到了房产证

事件：

南宁3个小区业主终于能办产权证

2015年3月，南宁市民某先生曾在本地一论坛求助称，他2009年4月在南宁市青秀区绿海云天小区买房，2010年底交房。按合同约定，开发商两年内为业主办好房产证，但他反复向开发商追索均无果，他无奈之下只好上网求助。近日，他终于等来了好消息，南宁市住房局出台措施破解“办证难”的困局，协调处理了这个历史遗留问题，他的房产也终于有“身份证”了。

记者从南宁市房屋产权交易中心(以下简称“产权中心”)了解到，近期，该中心通过多方协调，终于让香格里拉二期、艺丰大厦、绿海云天3个小区的15栋住宅楼取得了《商品房现售备案证明》，为1827户购房业主申请办理个人名下的产权证书创造了条件。

香格里拉小区业委会主任姜先生说，香格里拉二期业主多数是2007年购房，2008年交房。但因为开发商和建设方之间存在纠纷，导致无法提供办证材料。经过多次投诉维权，近期，该小区业主收到通知，说可以到产权中心办理产权证了。他说，由于正赶上新旧两证换发的时间点，所以7月4日之前办证的业主已经领到了《房屋所有权证》，而7月4日之后办理的业主，就要办理《不动产权证书》了。

分析：

开发商违建或欠钱是主要原因

记者探访发现，存在办理产权证难题的小区，在南宁远不止这3个。市民叶先生购买了南宁市青环路恒大苹果园的商品房，合同约定3年内办好产权证，可是他入住6年了，还没能办理。该小区业主因此与开发商矛盾重重。荣和山水绿城、昌泰水立方小区等也因迟迟未办理产权证，导致多名业主曾向媒体求助。

这些小区为何难以办到产权证呢?产权中心商管科相关负责人表示，经过对这些年来的案例进行分析，造成办证难的原因主要有两种情况，一是开发商更改了最初的规划，但不肯为自己的行为埋单;二是开发商欠钱，比如欠土地款等。此外，还有一些原因也导致业主难以办理产权证：开发商拖欠农民工工资，或与建设单位有工程款纠纷;开发企业丧失主体资格，或开发商已没有建设项目，就怠于继续为业主办理相关手续等。

该负责人举例称，此前开发的一些项目，土地、规划等部门已经确定了该地块的基本情况，比如某项目规划建1万平方米，但开发商后来建了1.5万平方米，这就导致该项目在竣工验收时无法通过。如果要解决，要么拆掉多建的部分，要么补交增容面积的相关价款，但很多开发商不愿意承担这个责任。违建行为会导致项目无法取得国有土地使用证及附图、建设工程规划许可证、规划竣工合格证及规划竣工红线图、建筑工程施工许可证、建筑工程验收备案证明书或竣工验收备案表等，下一环节也就无法办理商品房现售备案证明，导致业主无法办理个人产权证。

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调查：

上位法不一致让开发商钻空子

不少业主问，如果开发商存在增容加建这种情况，为什么能通过验收并交房给业主呢?

相关负责人称，在交房标准方面，国家层面出台了《建设工程质量管理条例》(以下简称“前条例”)和《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称“后条例”)，这两个法规对交房的标准规定并不一致，导致开发商会选择有利于自己的法规来执行。

这两部法规在交房验收方面，究竟有何区别?相关负责人说，前条例规定，建设、设计、勘察、施工、工程监理五方进行验收合格，就达到了交付条件。对此，不少购房者认为，这五方既是运动员，又是裁判员，他们的验收结果难以让购房者放心。后条例规定，要由当地县级以上人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等相关部门或者单位进行验收，验收合格后，方可交付使用。

该负责人分析说，前条例在验收内容方面也不如后条例全面，比如消防、绿化、排污、一户一表、配套设施等，都不在前条例的验收范围，而这些往往对业主的生活影响非常大，南宁已经有翰林御景等多个小区因一户一表等问题引发了集体维权。但由于两部法规皆为上位法，所以地方政府制定细则时究竟以哪一部上位法为准，令人犯难。南宁及其他一些城市都面临这个困局。

提醒：

业主发现问题要尽早投诉维权

7月6日，记者走访发现，有些购房者在购房之初已经意识到了五方验收存在不公平的现象。一名购房者称，他购房时曾向开发商提出要求，要将交付条件改为由监管部门组织验收合格，但开发商直接拒绝了他的要求，并称如果他坚持，就拒绝出售房产给他。“在一些地段的房地产供小于求的市场行情下，购房者属于弱势群体。”产权中心该负责人称，有些业主明明发现了问题，但还是被迫接受。

记者在走访中发现，少数购房者在交付之前已经有了提前维权的意识，比如昌泰尊府等小区因开发商尚未完成一户一表安装，一部分业主联合起来拒绝收房。

对此，该负责人认为，业主有提前维权的意识是好事。有一些业主自身可以提防的问题，要早点发现，并向相关部门反馈。比如红日山湖小区众多业主也无法办理房产证，甚至因为开发商一房两卖，导致一些业主交了钱却无法拿到房屋。而最初，就有业主发现自己买了房却备不了案，却没有第一时间向监管部门反馈，直到两年后开发商资金断裂了，他们才意识到问题的严重性，但这时损失已经难以挽回了。

此外，该负责人称，一些已经入住多年却一直拿不到产权证的业主，可以向住房部门反映，住房部门会不断更新对开发商的监管方式，以维护购房者的权益。

购房者难办产权证主要原因

●开发商更改了最初的规划，但不肯为自己的行为埋单;

●开发商欠钱，比如欠土地款等

●开发商拖欠农民工工资，或与建设单位有工程款纠纷;

●开发企业丧失主体资格，或开发商已没有建设项目，怠于继续为业主办理相关手续。