干货！楼盘土地使用权被抵押或被查封 房子还能卖吗？

此前，网上一篇“开发商抵押土地，购房者无法卖房”的帖子，引起广大市民关注。南宁市不动产登记局（以下简称“登记局”）也曾解释称“土地被开发商抵押不影响房屋买卖”，但是土地使用权归属问题，还是让购房者有疑问。

8月24日，南宁市不动产登记局给本报的回复称，购房者的不动产权中，包含了房产所有权和土地使用权，拿到不动产权证的购房者，可以将该不动产用于抵押，这不受开发商抵押土地的影响。此外，登记局还回答了一些关于房产的热点问题。

土地被开发商抵押 房屋还能买卖吗？

土地被开发商抵押，房屋还能买卖吗？

答：有房产证的不影响交易

登记局此前回复称，楼盘土地有抵押问题，开发商往往是在取得土地使用权后，进行空地抵押。因此，即使是小区土地有抵押的情况，市民也不必恐慌，因为土地设立抵押时，地上并不存在建筑物，不属于土地使用权与地上建筑物一并抵押的情况。

据了解，根据我国《物权法》规定，地上新增的建筑物不在抵押担保范围之列。也就是说，原土地抵押范围不包括土地抵押后新建并属于小区业主专属所有的房屋，业主转让该房产不需征得原土地抵押权人的同意，可自行交易。目前，不动产登记机构也不受理该类业务。

如果楼盘土地有查封的问题，会影响房屋买卖吗？据不动产登记机构接受咨询及受理情况，目前确实有少部分楼盘存在土地被查封的情况。根据调查，这些楼盘在法院查封前均已销售给小区业主，法院查封时，小区业主已取得房屋产权，法院并未对小区业主的房屋进行查封，小区业主依法享有对其房屋占有、使用、收益、处分的权利，并不会发生开发商犯的错由小区业主承担的情况。

买二手房能否拿到“土地使用权”？

答：拿到不动产权证即可

那么，购房者将房屋卖出时，土地使用权归属将有怎样的变动？购买二手房的人能否行使“土地使用权”？

登记局解释，开发商销售商品房，房屋对应的土地随之一并转移给购房人。因此，小区的土地应属全体业主共同共有，只要小区业主取得了房屋产权证，应视为其既享有房屋所有权又占有相应土地使用权。

假如，B先生从A先生那里买下房子，并拿到了不动产权证，他可以将该不动产用于抵押，其抵押财产中，包含了国有建设用地使用权及房屋（构筑物）所有权，且B先生抵押其享有的不动产不受开发商抵押土地的影响。

根据物权法及相关法律法规，房屋等建筑物抵押的，对应的土地使用权一并抵押。因此，购房人无论是不动产统一登记前还是统一登记后，只要办理了房屋抵押登记，其对应土地也一并抵押，办理土地抵押的，其房屋也一并抵押。

集资房能否上市买卖？

答：补缴交土地出让金后可交易

此前，登记局已经回答，集体土地上所建“小产权房”不可能借机转正。那么，通过划拨国有土地所建成的集资房，购房人想要交易、出租、抵押和继承其房产时，应该符合什么条件？

据了解，南宁有不少集资房的购房人，有些已办得个人房产证，有些则未办得个人房产证。在不动产统一登记政策之下，这一类购房人也在打听集资房该如何进行交易、出租、抵押和继承等。

登记局回答称，划拨土地上，集资房购房人未取得房产证的，应按目前南宁市“国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记办事指南”的相关指引，由购房人及建设单位双方到各受理点递交登记申请，办理购房人个人不动产权证。

取得不动产权证后，如购房人想进行交易、出租、抵押和继承等，需先到房改部门办理上市申请，再到不动产登记受理窗口，申请办理补缴土地出让金手续后即可交易过户。

根据2015年6月8日实施的《南宁市划拨土地上的住房补缴土地出让价款计算说明》规定，已购公有住房、经济适用房、集资房补缴土地出让价款的缴纳标准为：网格点楼面基准地价×房屋建筑面积×容积率修正系数×年期修正系数×期日修正系数×10%。

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房产交易过户手续办理时限延长了？

答：不动产登记办理时限30个工作日

近日，不少市民向本报反映称，他们听说，在新的房产登记政策之下，卖一套房子要等90个工作日才能拿到钱；中介公司也说，办理房产交易过户手续，以前只需要半年，现在需要一年。这是真的吗？不动产统一登记政策，让群众“少跑腿”的同时，在办结时限上是否超出了群众的心理预期？

登记局回答称，当前各不动产登记受理点均采取房产交易与不动产登记合署办公模式运作，申请事项包含了住房局负责的房源信息、房屋交易合法性审查与不动产登记机构负责登记的两项业务。因此，办理时限包含两项办理业务的时限。尽管如此，每一项登记的办理时限，暂时都按照《不动产登记暂行条例》规定30个工作日设定。

南宁市市区设3个不动产受理点，实行房屋交易与不动产登记联合办公模式运作，申请事项包括了南宁市住房局负责的房屋交易合法性审查及市不动产登记局负责的不动产登记两个事项。其中，交易审查办理时限18个工作日，不动产登记办理时限30个工作日。

登记局解释称，市民所反映二手房交易需要上百个工作日的情况，实际上是主观地对各项业务办理时限简单叠加而得出的结论。

比如，对同一不动产单元，第一次办理登记业务时，需要对其房、地数据进行融合后，方能审核、登簿、发证。但是，此后再办理其他相关业务时，就可直接在已有的登记簿数据基础上办理，因而业务时间大幅缩短。此外，通过软件开发，许多业务可以并联处理，时限会大大缩短。

登记局还表示，不动产统一登记运行一段时间后，根据运行实际情况，对办理的业务时限将进行优化和调整，再重新公布办理时限；这个“过渡时期”预计三个月左右，最多不超过半年。

如何查询房屋所在土地的权属？

答：可执证到国土局4楼档案馆查询

登记局介绍，南宁市民可以到南宁市国土资源局4楼档案馆，查询房屋所在地的土地权属情况。前往查询时，提供本人身份证及相关产权证书，按规定进行查询。