内幕！曝南宁一大批商品房土地被抵押或查封

7月下旬，业界曝出南宁一批商品房小区的土地被抵押或查封，导致业主过户交易遇到麻烦。南国早报记者连续追踪调查，证实确有其事。是谁把小区业主的土地使用权（以下简称“土地”）“卖”了？为何出现这一问题？监管部门将如何解决？针对这一连串的疑问，近日，南宁市国土资源局（以下简称“国土局”）、南宁市住房保障和房产管理局（以下简称“住房局”）进行了解答。

南宁被开发商抵押土地的楼盘（小区）名单（部分）

意外

办理房产过户卡壳

才知土地被抵押或查封

今年5月，南宁景皇国际小区一名业主拿着房产证到房产部门办理房产过户手续，后经过工作人员调档查询发现，该小区的土地已于2015年11月27日被法院查封。由此，房产无法办理过户手续，导致该业主单方面违约，赔付7万余元给买方。

景皇国际小区业主的遭遇并非个例。7月28日，永凯春晖小区业主某女士称，因办理过户手续，在不动产中心查询，工作人员也称“土地被查封无法过户，你只能自己报警维权”。

南宁景皇国际小区外景

某先生购买了翡翠园小区一套二手房，7月份办理过户时，得知该房屋土地被抵押。由于已经支付了钱款，他至今还在等待解决方案。

7月29日，南宁一微信公众号发布消息，其中罗列出了一批土地被抵押或者查封的楼盘，引发了网友的激烈讨论和关注。8月中旬，记者辗转联系到该公众号的“主人”，他给记者发来一张统计表，该统计表中，罗列了100多个商品房项目。他称，在网上公布的10个土地被抵押、9个土地被查封的商品小区信息，均来自该统计表。他表示，该表来自一名业内人士之手，是通过向南宁市国土部门查询得出的信息，“公布的信息只是该业内人士查实的小区，并非完全统计，有可能还有更多”。记者看到，表中还标出了查询时间。虽然没有官方证实，但记者走访了表上涉及抵押查封的大部分小区后，发现信息都是真实的。

一问

谁“卖”了业主的土地？

 在走访中，记者了解到，景皇国际小区业主陆先生是2012年购房，2015年6月办理了产权登记。根据物权法的相关规定，陆先生已经合法取得了房屋所有权及相应的土地使用权。但记者了解到，该小区的土地是2015年11月被法院查封的。这意味着业主虽然是小区土地使用权的实际权利人，但却在不知情的情况下，土地因开发商自身的债务问题被查封。

翡翠园小区业主某女士称，2015年，她已经取得了房产证，最近才发现土地被抵押了，但她不确定开发商是何时抵押了该土地。她多次到开发商办公室了解情况，但对方拒绝透露更多的信息，只称“正在办理解押中”。

南宁市住房局称，开发商通过拍卖等方式取得土地使用权后，可以将此抵押给银行贷款，但在开发商和购房者发生交易时，必须进行解押，而办理商品房产权证的前提就是土地使用权明晰，没有抵押查封，才能办证。因此，南宁市房产交易过程中，由房产部门自行查询土地情况后，当事人单凭房屋产权证便可交易，而其他一些城市在交易中必须要房产证和土地证齐全才能办理。

南宁市国土局则称，房地产项目开发过程中开发商一般情况下会在未开工建设前对土地设定抵押，或者在建设过程中对在建工程设定抵押，原则上不会存在业主取得房产证后，小区土地被开发商抵押的情形。

那究竟是哪个环节出了问题？记者要求查询上述被曝光小区的抵押、查封时间等信息。对此，国土局以涉密为由拒绝公布。

二问

为何业主的“地”不在自己名下？

 记者在走访中发现，在南宁，因为有房产证便可进行房屋交易，所以大多数商品房小区的业主对土地证不再细究。因此，不少商品房小区的土地证的权利人仍署在开发商名下，业主对土地的变更等根本无从得知。

业主李女士称，在不动产登记实施前，她曾前往国土局要求办理个人土地证，但国土局称，一个小区是一个大土地证，业主办理小土地证的前提是开发商提交完整的材料，业主个人才能办理土地证，工作人员建议李女士催促开发商提交材料。

对此，李女士认为，开发商在完成交易后，已经不是土地使用权真正的“主人”，督促开发商提交相应材料应当是监管部门应尽的责任，而不应该放任开发商持有业主的土地使用证，导致开发商有机会操纵业主的土地。

开发商会主动提交资料吗？除了被曝光的一批小区外，记者还调查了10余个曾经想要办理土地证的小区，但结果均因开发商提交材料不全而搁置。

南宁市有哪些商品房小区业主已经可以办理土地证呢？南宁市国土局没有正面回答记者的提问。在实施不动产登记之前，国土局作为监管部门，在土地权属变更后，是否采取措施，要求开发商主动提交材料，对土地使用权进行分割？对于该问题，南宁市国土局也没有正面回应。

南宁市国土局称，在实施不动产统一登记之前，房、地分开管理、分别登记，国土局一直开设有小区业主申请办理个人分摊土地使用权登记的业务，且根据申请已经办理了一批小区业主土地权属证书。由于商品房只要取得了房产证就可以直接办理转移、抵押等业务，并不需要提供相应土地权属证书，因而开发商及业主不是很重视分摊土地使用权登记。另外，不动产统一登记之前，主动申请办理个人土地证的开发商及业主并不多，再加上业主未及时申请办理分摊土地使用权登记，时间久远后开发商不配合办理或者房地产开发企业灭失等原因，造成了一些小区业主无法办理土地使用证的情况。

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三问

有房无“地”有什么后果？

在微信公众号曝光了一批小区土地被抵押、查封的情况后，记者就此问题采访了南宁市国土局。国土局称，根据物权法规定，地上新增的建筑物不在抵押担保范围之列。因此，即使是小区土地有抵押的情况，业主在转让房产不需征得原土地抵押权人的同意，可自行交易。业主取得房屋产权在前，因此法院的查封并未涉及业主的房屋，所以业主依法享有对其房屋占有、使用、收益、处分的权利。目前，不动产登记机构也并未不受理该类小区的房产过户等登记业务。

真的是这样吗？上述多名业主反映的情况表明，因小区土地被查封或抵押，他们办理房产过户手续受阻。据景皇国际小区业主陆先生介绍，他曾到不动产登记中心申请换发不动产权证，希望以此来避开无法交易过户的尴尬，但还是因房屋土地问题“卡喉”了。

陆先生的房子还有贷款，按照相关规定，换发不动产登记证需要提交一份抵押权人同意办理《不动产权证书》的证明。“银行对土地权属进行审查，结果发现我们小区土地处于查封的状态，因此不愿意出具该证明。”对于这种情况，陆先生与银行方面进行了多次解释说明，但银行一直不肯让步。为此，该小区业主代表提出希望由政府部门出面，与银行进行沟通，至今未果。

更要命的是，一听说房屋土地有问题，很多二手房购买者“闻”风而去。记者在房产中介调查时，有中介称，今天上半年，的确有多单业务因土地问题无法成交而“黄”了，因此中介内部都准备了一份“黑名单”。记者在这份名单上看到，一批土地被查封、抵押的小区赫然在列。翡翠园小区业主吴先生称，今年翡翠园小区划入“名校”招生范围后，他们小区的房价立刻上涨了，但自从曝出翡翠园翰林阁的土地存在问题后，他的房子就出不了手，而且一直被压价。

四问

监管部门如何杜绝类似情况？

8月下旬，在记者调查中，有中介称，因媒体关注后，一些土地被抵押、查封的小区，已经开始陆续解押，一些中介已经将“黑名单”范围缩小。业内人士透露，目前“洗白”的小区主要还是土地被抵押的情形，“只要开发商把钱还上，解押就不成问题”。但记者看到，还有不少被查封的小区依然在“黑名单”上。业内人士最担心的也是土地被查封的楼盘，“开发商之后若还不上钱，跑路了才可怕”。

该问题发生在不动产登记之前，现在两证合一，那以后小区土地使用权是否还会存在这个问题呢？国土局称，南宁市实施不动产统一登记之后，正好可以解决这一弊端。不动产统一登记之前，房、地分别登记，小区业主申请办理的土地证实际上是通过分摊的形式体现土地使用权益，并非对小区土地的分割。就一般商品房开发小区而言，土地分摊面积是根据产权面积与房屋所在楼栋总建筑面积与正投影面积乘积的比值进行换算。不动产统一登记以后，根据物权法的规定及不动产统一登记的要求，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权（即建筑物区分所有权），对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利（即前者为按份共有，后者为共同共有）。办理不动产登记时，商品房小区土地使用权即共同共有部分不再进行分摊，应为全体业主共同共有。因而，不动产登记机构不必采取什么措施强令开发商主动对土地使用权进行分割，业主实行不动产登记后便依法享有物权。