中国楼市一周“变脸” 二手房交易开始能谈价了

  对于未来房价走势，张大伟预计，此轮政策依然会使楼市成交快速下调，未来若叠加信贷收紧，房价可能从今年四季度开始调整。亚豪机构市场总监郭毅则表示，随着政策落地，北京部分涨速过快的二手房价格将出现回落。

  市场快速退烧

  一层秋雨一层凉，“寒露”前后的密集调控如秋日的疾风骤雨，降温效应明显。

  “十一”期间，北京、苏州等早先房价快速上涨的城市，商品房成交量明显下滑。中原地产研究中心的统计数据显示，10月1日~7日，北京新建住宅网签216套，二手住宅网签209套，共计签约425套，为自2011年以来国庆假期同期的最低值，较2015年同期的543套下降21.7%。

  天津和苏州也有降温趋势。伟业我爱我家市场研究院10月6日提供给第一财经的统计数据显示，长假期间，天津区域我爱我家二手住宅交易量环比9月同期减少了50%。该研究院报告称，新政对天津的非津籍客户受限购影响较大，需求量预计比上月将减少20%~30%。苏州的国庆期间二手住宅交易量也出现下降，有意愿出手购房的客户大幅减少。

  苏州市区近1个月以来商品住房成交均价走势图

  当下楼市的关键词，已从恐慌转向观望。“今年看好的三四套房都在犹豫间被人买走了，东五环外3月份挂牌900万元的房子，现在的报价已经是1200万元，太疯狂了。”8日下午，今年31岁、在北京一家食品企业供职的丁洁(化名)告诉第一财经记者，虽然她没有赶上这波购房“班车”，但她发现，国庆结束后的二手房交易开始能谈价了。

  链家研究院10月7日出炉的分析报告也表示，楼市新政使二手房短期内成交量明显缩减，市场走向观望，房源挂牌价格趋向平缓，客户心态趋于稳定。

  在未来的博弈中，不同资金实力的开发商可能在不同城市作出不同抉择。一开发商营销负责人对第一财经记者表示，如果资金压力不大，在任务完成情况较好的前提下，开发商可能不会选择将重点城市项目降价抛售。北京南郊正在热销的某楼盘置业顾问日前告诉第一财经记者，由于市场上同类房源供应较少，他们目前没有降价计划。

  楼市需要什么样的政策?

  2008年12月，在全球金融危机的影响下，房地产全面“救市”开始，也使得2009年的全国楼市迎来暴涨。2010年4月，为抑制房地产投机，决策层重启调控，提高首付比例、三套以上限贷等坊间成为“史上最严调控”的政策相继祭出。

  凉水浇下，立竿见影，楼市进入了3个月的低迷期。但令人意外的是，2010年8月从一线城市到三线城市，楼市又调头向上，成交量大幅增长。由此，楼市的运行走出了一个上涨、压制、下行、促进、上涨、再压制的波浪式轨迹。

  2011年，楼市限购登上历史舞台。当年四季度，楼市应声下跌。然而，2013年春节前后房价掀起了又一波反弹，引来了更为严格的限购和限贷措施。随后，全国楼市进入淡市，直到去年下半年开始，流动性释放，一线城市及二线重点城市资产价格再次“起飞”，一直延续到了今年9月。

  调控对楼市的干预作用有目共睹，但目前的政策手段多集中在对需求端的干预。瞭望智库研究员慈冰9日下午接受第一财经记者采访时指出，在房地产市场20多年的发展中，土地财政模式虽然为其发展起到了巨大推动作用，其各种弊端也愈加明显。在他看来，根治房地产市场各种顽疾的药方并不是没有，问题在于是否有决心转换发展方式，深化改革，探寻全新发展路径。否则，房地产市场调控又将踏入“房价涨就调控，房价跌就刺激”的老路上。

  当下，在舆论目光聚焦在房地产限购政策之际，中国未来的信贷政策也受到国际市场关注。罗德劳尔表示，近几个月来中国房价涨势很快，特别是在一些大城市，一方面反映出住房需求大于供给的市场因素，另一方面也反映出地方政府早些时候取消了一些购房限制措施以应对房地产市场下滑，为此银行新发放了很多住房贷款。

  根据中国央行披露的7月份货币信贷数据，今年7月人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款(主要为住房按揭贷款)增加4575亿元，占比几乎超过99%，与之相对应的，是非金融企业及机关团体贷款减少26亿元。

  房地产价格能否坚挺，与人民币的汇率也息息相关。央行是否转而收紧流动性以保护外汇储备，对楼市而言影响莫大。中国银行国际金融研究所研究员周景彤9月13日曾对第一财经记者表示，资金资源“脱实向虚”，抬高了实体经济的运行成本，恶化了收入分配，使得两极分化问题更加严重。所以，在未来一段时间，宏观政策需要把更多精力放在稳定增长和防范房地产泡沫方面。

  事实上，周小川已在10月6日举行的G20财长和央行行长会议上表示，去年中国资本市场出现一定波动，为维护金融稳定，当时阶段性地出现了更多依赖银行信贷融资的情况，但市场恢复稳定后已不再有大的增加。随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。