“限”字当头 南宁如何把脉下半年楼市风向

2017年上半年已经过去，南宁楼市经历了多年未见的购房热潮。在住宅的去库存工作收获成果的同时，随着市场热度的升温，众多问题接踵而至。基于市场平稳健康发展的需求，南宁密集出台楼市调控收紧政策，不仅有限地价、限房价、限贷的相关规定，还出台了限售、限装修价等政策，执行细则等也随之出台。这些政策的落地，成为当前引导南宁房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段。一时间，南宁楼市调控政策主旋律由过去的以“去库存”为主转变为目前的以“稳房价”为主。

新政的落地加剧了南宁楼市两极分化，短期内需交纳土地金，对企业的资金要求更高，无形中提高了拿地门槛和成本，考验的是企业的硬实力，中小房企拿地越来越困难，抢地似乎已经成为品牌大鳄的专利。另外，从南宁市住房保障和房产管理局了解到，2015年、2016年出让的土地总共是178宗，但有155宗土地目前还没有办预售证，市场商品住宅市场供应量明显供不应求，甚至某些楼盘出现排队抢房的个别现象。2017年下半年，针对土地供应量不足和住房供应量下降双重问题，南宁市国土局资源出让服务中心主任庞进佳也表示，将会增加土地市场的供应以满足土地市场的需求。值得关注的是，新政发布之后，南宁楼市仿佛一夜之间，带装修房遍地。据不完全统计，南宁楼市上80%的项目都改带装修销售，随之而来出台的规定装修标准政策也意味着政府坚持住房的居住属性的决心。

2017年下半年，南宁楼市发展趋势又将迎来怎样的改变?住房局、国土局、银行、专家、房企代表怎么说?我们或许可以从中得到一些启示。

政策解读

政策密集出台促房地产健康平稳发展

4月21日，南宁住房公积金委员会下发通知，从5月1日起，暂停受理住房公积金异地贷款申请，实行首套房公积金贷款，首付比例应不低于两成，二套住房或第二次申请住房公积金贷款，首付比例应不低于50%。但是南宁诸多楼盘不接受公积金贷款的现状使得公积金新政对房价上涨影响作用有限，提高公积金放款速度成了部分房企铤而走险拒绝公积金贷款的关键。

5月26日，南宁市住房保障和房产管理局、南宁市国土资源局、南宁市建委等七个部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，限房价、限地价，竞产权移交住房成为新的土拍方式，同时将购买二套房首付款比例提高至40%;暂停向第3套住房发放商业贷款，贷款政策实行认房又认贷，这一系列差别化信贷政策，保护了首套房自主需求，同时抑制了投资投机群体的冲动。

6月2日，南宁市城乡建委制定的《南宁市商品住房全装修分级指南》出台，明确规定商品住房全装修价格区间从1000~3000元/㎡，分为A、B、C三个等级，最高不能超过3000元/㎡。

此次政府出台一系列调控政策，整体比较全面，在土地供给、地价控制、交易转让、差别化信贷政策、预售备案管理、市场销售行为规范、价格指导、全装修价格标准都给予了较为明确的指导，南宁市住房保障和房产管理局副局长张春也表示，今后房地产市场调控将进入了常态化，也将作为一种长效机制来进行，以确保房地产市场平稳健康有序发展。

【热点一】房地产调控将作为长效机制进行

南宁市住房保障和房产管理局副局长 张春

在中央经济会议上提出了宏观调控政策。会议指出，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，按照坚持住房的居住属性和房地产市场分类调控的要求，运用金融、土地、财税、立法等手段，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。这说明，房地产市场调控已经上升到中央层面，调控进入了常态化，也将作为一种长效机制来进行。市场平稳健康发展需要房企和政府共同保持，房价过快上涨，对一个城市的经济发展是不利的，同时，市场若不能够健康运行，政府也必定出台更严厉的调控政策。

总体来说，住宅库存量还是偏紧，大量的项目建设进度还是迟缓。2015年2016年出让的土地总共是178宗，但是有155宗土地目前还没有办预售证，项目投资建设明显缓慢。企业应该加快工作进度，加快开工，加快开盘。这样才能缓解目前过热的市场需求，也能够促进企业销售量的增长。

【热点二】土地出现新的竞价方式

南宁市国土局资源出让服务中心主任 庞进佳

今年住宅用地计划确定市等级供应是4400亩，比去年住宅用地成交量3160亩增加了1240亩左右。截至今年6月30号，住宅用地成交面积为892亩。这个成交量仅仅占到计划量的21%左右，离我们目标还有一定的差距。

5月份以来，住宅项目采用“限房价、限地价，竞产权移交房”的新竞价方式，限定出让地块所建商品住房销售均价(毛坯价)，限定土地挂牌最高价格，同时也提高购买保证金比例，对土地招牌挂出让用地的准入条件进行严格限制。在原来除了限制土地不允许去买，还加上存在扰乱房地产市场行为也不能参与去买，采用这些措施保证南宁市稳定发展。

【热点三】公积金贷款调整

南宁住房公积金管理中心 李艳

今年5月1号开始执行的新南宁住房公积金贷款政策，额度由原来的60万元，调整为现在的45万元，利率上浮10%，首付也提高了50%;暂停了除了北海、钦州、防城港作为北部湾经济区同城化这些城市之外的异地贷款，保证刚需房;对二套房采取限制政策，同时停止了购买第三套以及以上的公积金贷款。

今年下半年，放款速度会比去年加快，时间会缩短，只要条件符合放宽条件都会马上放款，同时和各家委贷银行加强联系，加快办理速度，优化各个环节。同时也将争取开通公积金贷款的绿色通道。

房地产企业不能拒绝使用公积金贷款,对于被购房者投诉反映是有拒绝公积金贷款的楼盘，我们中心成立了专门的执法小组，做到有诉必查。

【热点四】控房价促发展 广西社科院工业经济研究所 张国宏

南宁房地产市场目前是库存少，供不应求。另外，南宁作为中心城市或者区域中心城市发展前景被看好。广西有较好的生态环境，房地产市场目前属于，吸引着很多高购买力北方的客群，市场需求比较旺盛。同时，我们国家通货膨胀率一直走高，这些原因导致市场过热。上半年出台新政就是从供给侧对南宁楼市采取手段，限房价、地价，产权移交，这个政策的实施是很有意义的，会对楼市产生积极影响。

下半年宏观调控要继续推进，最终实现控制房价以及楼市健康平稳发展。

楼市现在紧一阵松一阵，最终还是要步入居者有其屋，多措并举的常态。

【热点五】信贷规模收紧 中国建设银行南宁园湖支行副行长 林道军

半年的预测是整个市场存在整个信贷规模收紧的态势。目前受到南宁市限价限贷的政策影响以及央行窗口的指引，南宁下半年市场会出现比较旺盛的态势，调控的常态化肯定会持续延续。我们建行下一步会全力配合和全力采取各种措施来确保稳定规模。措施有以下三点：一个是积极向建总行争取规模;第二，在存量的规模部分进行调配;第三是将采取产品继续创新，资产证券化。目前已经增加10个亿，下半年有5个亿左右的政策化。所以我们保证企业资金需求规模，以保证企业的正常运转。