专家认为，预计未来几个月40城土地市场或进一步降温

　　11月1日，上海房地产研究院发布《2019年10月40城土地市场报告》(以下简称《报告》)。报告显示，10月，40个典型城市土地成交面积环比下降7.9%，移动平均土地成交均价环比下跌3.8%，量价齐跌;一、二线城市地市量价齐跌，三线城市量升价跌。

　　10月40城土地成交面积环比下降7.9%

　　根据报告，10月，40城土地成交建筑面积4044.1万平方米，环比下降7.9%，同比下降10.3%。8月份土地成交量下降明显，9月土地成交面积略微增长，10月份继续快速下降，开始进入较明显的降温趋势之中。1—10月，40城土地成交建筑面积43503.9万平方米，同比下降4.4%，降幅继续扩大。

　　此外，10月，40城土地出让金收入为1650.2亿元，环比下降33.5%，同比增长0.2%，土地出让金明显减少。1—10月，40城土地出让金收入22097.6亿元，同比增加15.7%，增速回落1.5个百分点。

　　分城市来看，1—10月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、武汉、和南京，土地出让金总额分别为2284.7亿元、1382.1亿元、1332.2亿元、1305.7亿元和1282.1亿元。其中，杭州土地出让金最多，并且远超过第二名上海，南京和广州同比增速超过70%。

　　10月，40城移动平均土地成交均价为5090.7元/平方米，环比微幅下跌3.8%;同比上涨23.9%，为3月以来第一次涨幅收窄。

　　报告显示，10月，40城土地成交溢价率为14.3%，相比9月下降2.4个百分点，已经连续4个月下降。分城市来看，10月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州，土地成交溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。一线城市中，除了北京溢价率高于10%，广州仅为3%，上海和深圳均为0%。

　　二线城市土地市场降温态势初显

　　根据报告，10月，4个一线城市土地成交建筑面积为255.4万平方米，环比下降36.8%。6个月移动平均成交价为14431.4元/平方米，环比下跌%，同比下跌2.5%。

　　报告指出，一线城市房地产调控政策严厉，土地出让面积相对有限，房企补库存需求相对较大，因此其土地成交量不仅取决于需求量，更多时候还受到供给量的较大影响。9月，一线城市土地供应量相比8月仍有小幅增长，成交数据通常滞后供应数据一个月，因此10月成交面积的下降更多是受需求量下降导致。

　　10月，二线城市土地成交建筑面积为2825.8万平方米，环比下降9.1%;6个月移动平均成交价为4858.5元/平方米，环比下跌5.4%，跌幅扩大。9月，二线城市地价接近2017年9月5421.9元/平方米的历史高点，10月份初步确立反转趋势。报告预计，未来几个月地价将进一步下跌，向合理水平回归。

　　此外，报告显示，10月，三线城市土地成交建筑面积为962.8万平方米，环比增长9.5%;同比下降10.9%。6个月移动平均成交价为2719.0元/平方米，环比下跌4.0%。

　　研究院研究员王若辰表示，随着棚改目标的大幅下降和购买力的透支，多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场未来几个月地价或将继续下跌。此外，在政策的影响以及市场内在的地价调整需求下，预计未来几个月40城土地市场将进一步降温，逐步向合理水平靠近。