如何购买二手房 购买二手房的交易流程及需要注意的事项

　　二手房交易量现已超过新房交易量。随着房价持续上涨，越来越多的人开始喜欢二手房、二手房而不是新房，这更实用、更经济。然而，许多购房者对买房知之甚少。为了避免被欺骗，本文将与您分享二手房的优势和交易流程及需要注意的事项。

　　一、二手房交易流程:

　　1、买方咨询

　　买卖双方建立信息沟通渠道。买受人了解该房屋的整体状况及其产权，并要求出卖人提供合法证明，包括房屋所有权证、身份证等证明。

　　2、签署合同

　　出卖人提供房屋合法证明，买受人可以支付定金(定金不是商品房买卖的必要程序)，买受人与出卖人签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。出卖人和买受人经协商就房屋位置、产权状况和售价、房屋交付时间、房屋交付和产权处理达成协议后，双方至少签订一式三份房屋买卖合同。

　　3、办理所有权转移

　　买卖双方共同向房地产交易管理部门申请审查。买卖双方向房地产管理部门申请后，管理部门应当查验相关证件，审查产权，批准符合上市条件的房屋的过户手续，没有产权或者部分产权，未经其他产权共有人书面同意，不予受理，禁止上市交易。

　　4、订立合同

　　房地产相关部门应当根据交易房屋的产权状况和购买对象，按照交易部门预先设定的审批权限，逐级申请审批。只有在交易双方完成后，他们才能办理签约手续。现在北京在交易过程中取消了房地产契约，这种契约通常被称为“白契约”。

　　5、缴纳税费

　　税费的构成相对复杂，取决于待交易房屋的性质。例如，住房改革、重建和搬迁、经济适用住房和其他商品房的税费构成是不同的。

　　6、办理产权转让手续

　　交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，交易材料移交给发证部门，买受人收到房屋权属证书通知书后，应向发证部门申请新的产权证书。

　　7、银行贷款

　　贷款买受人与出卖人签订房屋买卖合同后，买卖双方应共同到贷款银行办理贷款手续。银行应审查买方的信用状况，评估双方交易的房屋，确定买方的贷款金额，然后批准买方的贷款。双方完成产权登记变更，买受人收到房屋所有权证后，银行一次性发放贷款。

　　8、付清余款售完

　　买受人收到房屋所有权证书，付清全部房价款，出卖人交付房屋并结清全部物业费后，双方的二手房房屋买卖合同即全部履行。

　　二、二手房注意事项:

　　1、房屋产权清晰

　　有些房屋有几个共有人，如继承人、家庭和夫妇，买方应与所有共有人签订购房合同。如果只有部分共有人未经授权处分该共有财产，未经其他共有人同意，买方与共有人签订的销售合同一般无效。

　　2、土地情况清楚

　　在二手房买方应注意土地的使用性质，这取决于土地是分配还是出售。划拨的土地通常免费使用，政府可以免费收回。出售是在业主支付土地出让金后进行的，买方对房屋拥有更完整的权利。还应注意土地的使用寿命。如果一套房屋的土地使用权只有40年，而业主已经使用了10年以上，那么对于买受人来说，衡量同一地区70年土地使用权的商品房价格是否应该使用是不划算的。

　　3、物业管理费拖欠

　　有些业主转让房屋时，物业管理费、电费和三气(天然气、供暖和燃气)费早已逾期，已经欠下一大笔费用。买方在不知情的情况下买下了房子，而且买方可能不得不承担所有费用。

　　4、交易房子正在出租吗

　　有些二手房在转让时有物质负担，即它们也由其他人租赁。如果买受人只看房产证，只注意过户手续，不注意是否有租约，买受人很可能得到一个无法及时入住或使用的房地产。这是因为包括中国在内的我国大多数国家都认识到“买卖不能毁约”，也就是说，买卖房屋的合同不能反对以前订立的租赁合同。这一点在实践中被许多买家和中介公司所忽视，也被许多房主所采用，从而引发了更多的纠纷。

　　5、房屋手续是否齐全

　　房产证是业主拥有该房屋所有权的唯一证明。没有房产证的房屋交易，对于买受人来说，买不到房子是极其危险的。 业主可能有财产所有权证书并抵押或转售，即使没有未来的收购，业主仍然可以抵押和转售。 因此，最好选择有房地产证的房屋进行交易。