中梁控股游思嘉：千亿房企中最具增长潜力 市值厚积薄发

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新浪财经主办的金麒麟港股上市公司价值风云榜网络票选于7月10日正式启动。本次金牌董秘网络票选时间为7月10日-8月7日。评选期间，新浪财经将举办“对话上市公司高管”活动，近距离了解企业故事。本期，新浪财经带您走近中梁控股执行董事、CFO游思嘉。

回顾公司2019：把握机遇 迎来后千亿时代的稳健发展

游思嘉表示，过去一年，中梁把握机遇，成功上市，迎来了公司后千亿时代的稳健发展。2019年，公司全年累计实现销售额1525亿元，同比增长50%;营业收入566亿元，同比增长88%，股东应占核心净利润约39亿元，同比增长102%，盈利能力再上新台阶。截至19年末，中梁已在23个省份及直辖市的142个城市开展业务，遍布长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区五大战略经济区。

今年上半年，中梁继续稳中求进，合约销售金额约人民币677亿元，目标达成率40%以上，在克而瑞研究中心发布的《2020上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，位列全口径销售榜单第19位，稳居20强。

因此，纵受疫情影响，集团对今年前景依然乐观，相信疫情只是延后购楼需求，二季度市场销售已经呈现强力复苏，本年供货充足、均衡分布，而且地域分散，集团有信心完成全年销售目标1680亿。

融资结构改善 利息成本降低

与此同时，登陆资本市场后，中梁积极改善债务结构及打开境内外融资管道，提升整体融资能力。境内外融资渠道进一步打通。目前，境内银行贷款、人民币供应链融资及购房尾款ABS，境外美元债券及银行的双边贷款，以及其他融资形式等，集团融资渠道向多元化发展，可为公司后续发展提供稳定资金支持。今年上半年，公司在境外美元债及恒生银行的双边贷款合计超过6.7亿美元，进一步补充流动性。受惠于集团开拓新的融资渠道，项目所在的城市能级提升; 以及境内流动性充裕，我们预期集团融资成本进一步下降。

评级方面，国际及境内信贷评级机构持续认可中梁强大的销售执行力、全国布局的土储，城市能级的提升及债务结构的改善。今年以来，境外主要评级机构对中资美元发债主体评级负面评级行动次数和占比明显增多;尽管如此，中梁控股的评级依然维持一致。年内维持获穆迪‘B1’、标普‘B+’、惠誉‘B+’评级， 展望一致为‘稳定’。今年2月，集团更获联合评级国际有限公司给予‘BB’的国际长期发行人评级，展望稳定，充分反映国际资本市场对公司的高度认可。境内方面，获联合信用 AA+评级，展望稳定。我们会持续与评级机构保持积极的沟通，为适时调升作好准备。

成绩的取得，一方面源于中梁所坚持的企业文化和核心价值观，秉承“开放、开拓、开创、共识、共担、共享”的价值观和“公开、公平、公正、简单、务实、高效”的组织文化，不断将企业打造成一个开放务实、共创共享的创业者平台。另一方面，源于中梁多年来积累的发展优势——前瞻性的全国化布局战略、多元化且符合市场需求的精准产品策略，“全周期导向、全结构布局、全结构模板、轮动弹钢琴、倒逼练内功”的发展方针，以及合作共创、共担共享的人才及合作机制等。

谈如何保持公司的价值成长：踩准上市窗口期 土储升级与增量

游思嘉表示，房地产行业发展是极受政府政策及经济环境变化的影响。

对于中梁来说，多年来的发展经验显示，变才是唯一不变。所以中梁始终坚持以确定应对不确定，不断夯实内功，积极把握机会逆势突围。2019年7月，中梁踩准上市窗口期，成功登陆资本市场，拓宽了融资渠道，为公司后续发展提供稳定资金支持。面对三四线城市政策的调整，中梁及时将重心调整至二线及强三线城市，目前已实现对全国重要城市群、重点二三线城市的基本覆盖。不过，房地产后调控时代，精准把脉购房者的需求，才是重中之重。为此，中梁全新升级了产品系，在满足新时代人居生活的同时，持续提升了企业竞争力。

本集团在回归二线城市的买地投资方面成效显着。在上半年买地投资中，二线城市及强三线城市占比超过90%，其中二线城市占比高达62%，三线城市占比为29%，四线占比仅9%。按经济区而言，长三角为大本营，占比为56%;其次为中西部，占比为19%，环渤海占比为15%。我们预期，未来的土储结构中，二线及三线城市占比合共90%， 其中二线及三线城市各占一半，而四线城市占比将低于10%。

按项目投资金额计算，位列靠前城市分别为：杭州、合肥、天津、苏州、温州及重庆。集团 2020 年上半年位列《2020 年 1–6 月中国房地产企业新增货值 TOP100》第 15 位，充足的货值进一步为未来销售打好基础。

谈估值：千亿房企中最具增长潜力、业绩确定性高、市值厚积薄发

游思嘉表示，单就房地产板块而言，板块估值和历史相比仍在低位，加上公司上市时间较短市场熟识度较低影响，目前公司的估值相对来说是低估状态。中梁是千亿房企中最具增长潜力之一员，截至2019年底，已收客户款接近人民币1，200亿，业绩确定性高，市值厚积薄发。制度层面的激励举措是有必要的，市场的脆弱性不仅来自宏观面和基本面，而且与市场的结构、交易的机制、杠杆的水平、工具的创新等因素密切相关，因此可以通过改革把港股打造成一个有活力、有韧性的资本市场。

谈核心资产：需具备财务指标优良、拥有技术优势等特征

游思嘉表示，我认为，好的公司应该具备以下几个特征：具行业规模、财务指标优良、战略前瞻性、全国全结构优势等，只有这样才能被称为港股好的公司。此外，拥有高成长性，同时注重股东回报和社会回馈的上市公司才应该是投资者心目中的资本价值代言。中梁拥有稳定的派息政策， 以归母核心凈利润的 40%分派， 一年两次，与股东共同分享价值。

谈大湾区建设下公司机遇：积极布局 打造全国化全结构土储的布局

游思嘉表示，中梁除长三角大本营外，高度重视大湾区发展。粤港澳大湾区开放程度高、经济活力强的，是国家领导亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略。目前我们已经组建了粤港澳大湾区发展集团，主要是为紧抓大湾区发展机遇，进一步打造中梁全国化全结构的布局。

其次，本集团于2019年完成全国区域集团布局调整，组织结构持续优化，实现中梁下一个五年规划及更长期发展的蓝图，培育第二增长曲线。今年上半年，本集团继续升级机制，通过丰富激励工具，包括7月份向若干管理层授出购股权，与管理层共同创造价值、分享价值。

对新浪财经2020年金麒麟港股上市公司价值风云榜评选寄语与期望

游思嘉：希望活动能够聚焦时代发展的特点，探寻两地资本市场的融合路径，促进两地投融资市场的共同发展，不断迸发出更多、更好的思想精华，帮助中国上市公司打造走向海外的新名片。祝愿新浪财经金麒麟港股上市公司价值风云榜能越办越好，常办常新!