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五象新区江景地铁房!汉军冠江台买房首付11万起在老编的印象里,蓝光在南宁的几个项目,拿地楼面价都是区域里比较高的。
Part1
蓝光爱拿高价地?独爱五象?
蓝光2018年拿地正式进军南宁市场,如今已经3年有余,共拿地5次,开发成3个项目。每一次拿地,都是高价。
蓝光雍锦澜湾两个地块平均楼面价7000+,在龙岗商务区里算是比较高的。
蓝光芙蓉山悦,拿地楼面价分别为7088元/㎡、8217元/㎡,也是龙岗东片区里最贵的地价。
即将亮相的新盘——蓝光大唐雍锦世家,也是蓝光以8600元/㎡的楼面价拿下的,然后联合大唐共同开发。
不仅蓝光拿的都是高价地,而且项目都是在五象,难道蓝光爱拿高价地,独爱五象?
资料显示,2020年7月29日,蓝光以总价7.52亿元截获书林路东侧43.7亩地块,成交单价1720万元/亩,折合楼面价8600元/㎡,这个地价水平在片区里也是最高的。
高地价拿地,成本承压,如何开发?产品如何定位?市场非常关注。
蓝光大唐雍锦世家给出的答案是:高层+合院组合。
当前,蓝光大唐雍锦世家周边在售的新盘有龙光玖誉湖庆湖、合景叠翠峰、华润悦年华、龙光玖珑湾、东鼎雍和府等,均是高层产品为主。
所以,蓝光大唐雍锦世家可以说是片区里首个合院产品,寻求差异化。
这时老编想起了五象南的荣和五象院子,也是区域里首个推出合院产品的项目,并且首开取得了非常不错的业绩。
是否,这个成功案例是蓝光大唐雍锦世家所对标的,老编也只是猜测。
那么,蓝光大唐雍锦世家的产品表现如何?
Part2
整个项目只有3个户型
蓝光大唐雍锦世家是5栋高层+9栋合院组成,整个项目只有3种户型,非常的纯粹。其中高层全为两梯四户设计,仅有两个户型:95㎡的三房、113㎡的四房。
合院仅有一个户型:140㎡(地下2层,地上3层),装修后使用面积约337㎡。
每一栋合院是双拼对称,共8套房。
高层的户型设计和得房率都非常突出。
95㎡的三房,全赠送的南向阳台,开间达到了8.7米,而且进深为2.1米,阳台面积就高达18.27㎡,这相当于市面上120平以上的户型才能做到的阳台尺度。
阳台将客厅、主卧、次卧连接在一起,采光通风效果凸显。
整个户型看下来,各个功能区的面积切割非常人性化,厨房、卫生间的尺寸也适中,是比较完美设计。
如果非要挑出一点毛病的话,那就是主卧门、主卫门相对,有些购房者对此会有所忌讳。
蓝光大唐雍锦世家95㎡高层户型图
113㎡的四房,景观阳台是8.2米的开间、2.1米的进深,也是比较大的尺度。而且还有个生活阳台约5.13㎡,形成了南北双对流阳台。
除了进门的卧室是连接阳台外,另外3间卧室都带飘窗,拓展的视觉效果和使用空间。
四个卧室的面积都适中,最大限度的保证了舒适度。没有存在说主卧超级大,次卧小小拥挤,或者是客厅很大,卧室较小等“顾此失彼”式设计。
可以说,在户型设计上,蓝光大唐雍锦世家的细节做得很到位。
蓝光大唐雍锦世家113㎡高层户型图
今年南宁楼市涌现了很多的合院产品,低总价、高赠送率,可以享受墅质生活,因而成为了改善产品中的佼佼者。
蓝光大唐雍锦世家的合院仅有140㎡的户型,8房3厅7卫设计,装修后使用面积约337㎡。
地上三层,全能起居,长幼有序;
地下层高5.5米,可以分为二层,有采光天井,可设多功能活动室及停车场;
地上一层,横厅设计,还有5.1米X5.1米的露台+花园。一套的套房面积约16.32㎡。
地上二层可设计为两个卧室+独立卫生间,大卧室约29.4㎡,赠送大露台,开间5.1米,大大的增加了采光面。二层的次卧面积也达到16.32㎡,这相当于市面上120㎡的主卧了。
地上三层是一个套房、两个露台。空间多样,可灵活设计。
地下层有采光井,地上一层是露台+院子,地上二层、三层都有大露台,大大的采光面及观景体验效果。
蓝光大唐雍锦世家140㎡合院户型图
而且只用付140㎡建筑面积的钱,就可享受337㎡的使用面积,还有占天占地的院子,满足了很多高端的需求。
而且蓝光大唐雍锦世家的合院是70年产权,住宅性质,又是区域里首个主打合院的楼盘,亮点较为突出。
蓝光大唐雍锦世家合院效果图
Part3
规划布局很ok
近年来,不少品牌房企都将明星产品线投入南宁市场。而蓝光也带来了雍锦系、芙蓉系等产品线。
在园林、设计、物业等方面,都带来了品质的提升。而且今年南宁也涌现了很多优秀的楼盘,大家更加用心的拼产品力。
蓝光对雍锦系产品的解读是:雍锦系,以当代大儒范曾题词“雍锦”与余秋雨《慢读中国》雍锦文化读本,赋予中国府第文化标签;凝练传统建筑意象,创新“屋顶重檐”,演绎当代新中式人居;取法中华的礼序文化,铸“雍锦十二观”,彰显当代家族的荣耀,建立产品系的IP“贵雅东方”,恢弘演绎中国府第的现代范式。
蓝光将中式建筑精髓及文化符号精妙的运用于建筑、园林之中,呈现出浓厚的中式文化韵味。
蓝光大唐雍锦世家园林规划示意图
蓝光大唐雍锦世家在园林方面,采取“一庭二轴、三堂五院、七巷八景”的造园思路。一庭二轴就是小区主出入口的景观中庭、礼仪主轴,呈现归家的仪式感。
三堂五院则对应邕州八景,会客厅、体育活动区、全龄活动区等主题场景,让园林兼具景观性和功能性。
在楼栋分布设计上,也颇费心思。合院和高层错落开,高层的楼间距可达72米起,视野更加开阔。
蓝光大唐雍锦世家鸟瞰图
Part4
竞品销量一般般
如何定价?何时入市?
五象新区是南宁的热点,土拍热度不减,品牌房企必争之地。
蓝光大唐雍锦世家正处在五象总部基地CBD及龙岗CBD交汇处。同时五象火车站(规划)也在2公里范围内,加上项目前往五象大道、玉洞大道等主轴也比较便利,五象火车站投入使用后,这里就是妥妥的双铁板块。
大体上看,这个地段位置还是不错的,但生活配套非常欠缺,毕竟是刚刚开发,交房入住的小区少。如果要相对成熟的生活环境,预计至少两年后,会有一定改观。买这里,要以时间换空间。
在看看周边楼盘的表现。
蓝光大唐雍锦世家周边的几个楼盘,高层毛坯主力价格大约是11000-12000元/㎡,销量表现是一般般,促销层出不穷,甚至有毛坯10600元/㎡起,首付3.6万起等低门槛优惠政策。
区域热度表现确实不怎样。蓝光大唐雍锦世家周边房价
蓝光大唐雍锦世家在产品力上,在区域里面是佼佼者,会好卖吗?老编认为定价最为关键。
今年很多高价拿地的楼盘,一方面在户型设计及规划等产品力上下功夫,另一方面是定价更为保守,以低价策略入市。
据了解,蓝光大唐雍锦世家营销中心即将开放,首期开盘预计是12月中下旬。这个时间点入市,项目要面临的挑战不小。楼面价8600元/㎡,比周边项目的地价成本都高,加上产品设计及规划的投入,硬成本很高,可以释放的价格优惠空间小。
如今的南宁楼市,市场的热度一般,购房者越来越看重品质升级、服务升级之外,价格往往是触动消费者的最重要因素。
所以,蓝光大唐雍锦世家的定价,就非常的关键了。
小结
五象新区的发展日新月异,置业热度较高。
蓝光大唐雍锦世家处于五象总部基地CBD及龙岗CBD交汇处,未来更是五象火车站及地铁4号线双铁圈,前景可期。
多个楼盘项目开发,道路、公园、学校、医疗等配套都在有条不紊的建设中,片区潜力较大。
蓝光大唐雍锦世家是蓝光、大唐联合开发的项目,品牌光环是一大助力。加上户型、整体的规划设计优势凸显,户型使用率更高,还是区域里唯一的合院产品。这么一大实力楼盘的入市,对于周边楼盘而言,威胁很大,能不能获得客户青睐,就看项目怎么定价了。
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责任编辑: nnadmin123
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