新盘价格预期高出市价1000元/㎡以上，是哪里来的底气？

阳春三月，南宁楼市楼盘的活跃度已经从温热走向了燥热。新地块抢先发布新案名、新盘争抢曝光产品信息、老盘推新纷纷喊涨……

前几天，去房网统计了新盘的放风价，7个盘高喊1.6万+以上，稍微低调的楼盘也喊出了比竞品高几百的房价，在这波新盘价格预期中，普遍高出了市价1000元/㎡以上，是哪里来的底气呢？

是产品很得分？是地段很凸显？是配套很给力？一一分析！

招商樾江府

一线南向瞰江 低密半山墅区

百年招商青秀力作，契合城市向东发展战略，在邕江之畔、半山之巅打造揽江高层和山河叠墅，城市低密宜居社区范本。

项目地址：青秀区仙葫大道155号

简评：

招商樾江府将推出89-143㎡高层和169-185㎡的叠墅产品，从户型图透露的信息来看，项目整体由14栋高层住宅和8栋别墅产品组成，别墅前排亲江，高层后排瞰江，这样的规划极大的提高了房源的江景资源拥有度。据官方透露，70%的房源都可瞰江。

目前高层产品的户型图已经面世，有5个户型选择，刚需、改善需求均可满足。

89㎡的2+1房，主卧3.2*5.75米大小，可自由设计成大主卧或两个房间，满足不同家庭对房间的需求；大面宽阳台为次卧和餐客厅提供采光，瞰江视野广，1.8米的进深也能容纳更多生活场景。

99㎡的3房动静分区，有三开间朝南；5.2*1.8米的南向阳台不仅瞰江视野广，还为次卧与餐客带来通风采光；宽敞主卧自带独卫与飘窗，居住感受舒适自由。

118㎡的4房户型方正，动线舒朗；房间均宽敞大气，家具的摆放更自由；南向主卧自带飘窗独卫，明亮大方，便捷舒适；约5.3米面宽阳台带给次卧与餐客厅良好通风采光，其2米进深更具实用性。

129㎡的4房更为大气，不仅每间房都宽敞豪华，还有南北对流双阳台连接餐客厅，带来更好采光通风效果的同时还拓展了空间的视觉感受，其中北向阳台进深达2米，能容纳更多休闲设备，带给业主舒适的休闲时光。

143㎡的5房雍容豪华，4.2米开间客厅连接7.4米大面宽阳台，整体空间感受更大气；南北对流双阳台配置，不仅采光通风好，景观视角也更多、实用性更好；南向主卧，配置豪华飘窗、衣帽间与独卫，尽显主人尊贵，居住更舒适。

招商樾江府的江景资源得天独厚，号称是邕江人居5.0时代。而南宁江景房主力房价2万+的大环境里，招商樾江府270°瞰江的江景资源拥有度，高层首开或将有9字头的惊喜价。

龙光君御华府翰林

凤岭北小户型学府

龙光君御华府二期项目，主打低总价小户型，周边多所成熟学府环绕，龙光这次是将资源利用最大化的表现。

龙光君御华府翰林这个新盘，与一期龙光君御华府是同一个门牌号：长湖路56号。这意味着，划分上将得到同样的划分匹配：凤翔路小学本部+四十七中（原凤翔中学）。

这个组合，在南宁的实力是比较凸显的，是的头排。

项目地址：南宁市青秀区长湖路56号

简评：

龙光君御华府翰林总占地仅37亩，但容积率高达4.5，项目规划10栋楼（3栋高层住宅、1栋住宅性质公寓、1栋商业公寓、5栋商墅）。其中，10号楼未33层的高层住宅，打造70-120㎡的二至四房；11号楼是住宅性质的33㎡一房小户型。

从产品设计来看，项目的小心思就是将稀*缺的资源，特别是教育资源运用到极致。

龙光君御华府瀚林位于成熟的青秀区核心，周边铁学商资源都高度成熟，特别是资源非常凸显。

但是周边新房紧缺，小户型更是凤毛麟角。

低总价的小户，在南宁市场上非常吃香，流通能力非常强，单价也比较高。可以想见，33㎡的住宅性质小户型，会是抢手货，根本不愁卖。

另外，改善需求匹配的也有120㎡左右的高层产品。商墅产品的用途就更加广泛了，成熟的配套资源，让它具备了更多的使用功能。

这样的产品，你猜价几何？

熙岸世家

四号线上 五象大道 都会精英生活范本

这是大唐联合中梁、银河一起打造的项目。2020年11月4日，中梁以约3.1亿元斩获了这个44亩项目，名义楼面价为3000元/㎡，但是算上51610㎡的安置物业建筑面积(含住宅和商铺)，以及不少于516个停车位、配建一所12班幼儿园等的成本之后，实际楼面价会更高一些。

项目地址：邕宁区马岭路以西、三合路以南

简评：

煕岸世家距离五象大道不远，靠近地铁4号线清平坡站。但是周边配套欠缺，就只有煕岸世家一个盘，很是孤单。目前项目户型图已曝光，以77/96/109㎡三个小户型入市，定位偏向刚需。

77㎡的2+1房户型方正，动静分区；主卧配置超3米飘窗，房间宽敞明亮，居住舒适；次卧2.7*3米大小，有充足空间摆放常用家具；赠送的阳光房开间3.1米，做小卧室、书房都能适用，灵活实用；客厅连接3.4米开间阳台，采光通风好。

96㎡的3+1房，朝南主卧配置独卫、全景飘窗，空间轩阔，居住方便、舒适，半赠送的书房拓展了空间，使户型达到更为全能的4房户型，能容纳更多家庭结构；客厅连接3.6米开间阳台，通透明亮；餐厨相接，家务动线短。

109㎡奢阔4房，南北对流双阳台设计为室内提供更好通风采光，其中景观阳台面宽达6.3米，大气实用，景观视野更佳；豪华南向主卧独卫、飘窗、衣帽间一应俱全，主人居住感最*佳；三间次卧分别为带飘窗、南向、连接阳台设计，通透舒适，面积大小也比较均衡；3.6米大开间客厅，家具摆放更自由。

熙岸世家目前放风价在11000-12000元/㎡之间，毛坯交付，目前周边楼盘较少，双地铁站口是突出的价值点。但是产品定位和龙岗东多盘大同小异，能拉开价格差距的，就依靠五象火车站商圈的成长性预期了。

大唐中南紫云印象

五象湖智慧精工社区

这也是一个大唐与其他房企联合开发的项目，是大唐携手中南合作的第一个项目。

项目地址：南宁市五象湖玉洞大道与红玉路交汇辅路

简介：

2020年11月13日，大唐以10个亿的总价斩获了这个75亩的项目，名义楼面价为5025元/㎡，安置物业为57800㎡，需要配建一所12班幼儿园。所以实际的地价成本更高。

大唐中南紫云印象位于玉洞大道沿线，春蕾路小学西面，目前展厅的地址开在了中南紫云集营销中心。

这个项目，大唐官宣的定位是：大唐地产在五象的“野心”布局，于五象湖区匠心打造时代美学住区，升级智慧精工社区。项目由10栋高层、1栋酒店组成，目前曝光的户型是85-125㎡的面积段，放风价是毛坯12000-14000元/㎡。

南宁建发和玺

地铁二号线东风路站 建发出品小户学府

南宁建发和玺是建发在五象新区布局的第三子，秉承高端住宅理念，在地铁二号线和知名周边匠造南宁稀*缺级轻奢小户。

项目地址：良庆区东风路以东、玉成路以南

简评：

南宁建发和玺目前已释放产品面积段，为69-110㎡三至四房的精品小户型，项目近邻秀田小学（五象校区）、南宁四中（五象校区），距离地铁2号线东延线东风路站约500米，属于优质学府、地铁物业。

难得的是项目是由建发出品的小户型楼盘，建发的品质在业内一直都有着不错的口碑，可以说是高端人居住宅专家。不过建发一直都比较高大上，产品多以大户型入市，高总价让很多购房者可望而不可即，而此次建发和玺推出小户型，可以说是非常难得的上车建发的机会。

学府周边、地铁物业，再加上小户型面积段，这个配置后期出手也比较容易，推荐家长型购房者入手，不仅能享受建发打造的高品质生活，还能给孩子带来入学名校的机会，未来换房也更简单。

目前，建发和玺的放风价是毛坯房1.6万/㎡起，而周边的金科博翠山梧桐樾精*装小户，成交均价在15000元/㎡左右，建发的园林、品牌再值钱，能否卖出毛坯贵过精~装的价格呢？

荣和五象院子

五象南低密高层+合院产品，196亩墅质奢适人文住区

很多人对荣和五象院子的印象都停留在28亩占地上，但其实荣和后来在周边拍下的168亩地块，也正式作为荣和五象院子的二期和三期。这样一来，荣和五象院子变大了，成长成为了196亩的大社区。同样延续一期高层+合院产品，以高拓展户型和高性价比再次出发。

项目地址：南宁市五象新区南金良路与海德路交汇处

简评：

在五象南楼市中，合院产品市场是空白，产品多以高层住宅为主，荣和五象院子则为这个市场适时提供了补给，满足五象南的高端市场需求。

荣和五象院子距规划地铁3号线保税中心北站仅800米，交通出行便利，而项目2.5的容积率加上荣和有口皆碑的园林打造、维护，社区环境想必又是一个城市惊喜。

目前项目一期70-98㎡住宅在售，参考价格13000-14000元/㎡；二期55-122㎡住宅、143㎡合院在售，高层参考价格13000元/㎡起，合院约430-480万元/套。

荣和五象院子高层成交均价14000元/㎡，对比之下，价格高出了1000元/㎡以上，偏高的价格定位之下，荣和五象院子用销量证明了其高层的超强认可度。

合院产品更是将实用面积做到了极致：建面约143㎡的产权面积空间，即可获享约338㎡的户内面积（不含户外花园），实得率约236%。

还是独户独院，而且至高200㎡庭院、赠送3个私家车位、下沉式庭院……部分户型拥有四重庭院设计，前庭花园、下沉庭院、后院和空中花园。

荣和五象院子的4个院子都是赠送的，庭院的面积90—200㎡不等，这在寸土寸金的五象，也太阔气了！

如此突出的合院产品力，即便荣和五象院子合院价格430-480万/套，也是性价比极高的。

悦桂旭辉福弈和庭

高铁门户 地铁旁 智力运动综合体

由悦桂田园、旭辉集团、华智体育三强合著的兴宁区新作，涵盖智力运动专业竞赛、国际交流、特色教育的157亩国际智力运动综合体，是南宁又一特色地产。

项目地址：兴宁区昆仑大道501号

简评：

悦桂旭辉福弈和庭定位一站式全智双铁社区，身处未来的高铁商务区、毗邻规划中的地铁5号线、8号线九曲湾站，前景规划不错，加上自身的赛事属性、特色教育配套，热度相信会比较高。

项目产品规划有75-118㎡高层、175-198㎡城市艺墅两种产品，目前高层产品户型已经面世，共计有8个户型，以高拓展面积为特色。

76㎡A2户型2房与目前市面上的同面积产品相比更为特别，做到了双阳台、3.5米开间餐客厅，空间比较大气；景观阳台4.25*2.3米大小，临近主卧，更有一方天地的意思，相信主人平时再次更能找到舒适的独处空间；主卧开间进深都表现不错，还配置了飘窗，采光通风更佳；次卧也自带飘窗，但是空间尺度不够，作为客房或书房会比较合理。

结合空间分配设计，这个户型更适合独居或者小夫妻。

97㎡C2户型是豪华的三阳台配置户型，可以将3.3*2.8米大小的而阳台进行改造，多得一间房，成为4房户型，也可以保留阳台设计作为日常休闲场所，实用性不错。

主卧配置豪华，独卫与飘窗会使主人居住感更佳，次卧空间达到了2.8*4.35大小，还有飘窗配置，宽敞明亮；厨房连接生活阳台，下厨时能有更好的采光和透气性；3.6米开间客厅连接阳台，采光透气性能好，视觉效果更大气。

118㎡D1户型4房户型是上一户型的升级版，更宽敞、大气和舒适。

同样的三阳台，118㎡户型的更加宽敞，尤其是6.4*1.8米的超大阳台，开间进深都更具实用性，给连接的两个开间提供充足采光与通风；四间房间均宽敞豪华，最小面积也有8.37㎡，同时还都配置有飘窗或连接阳台，整体房间通透舒适，无可挑剔；3.7米大开间餐客，不仅家具摆放自由，迎客也更有面。

从户型设计看，悦桂旭辉福弈和庭是比较刚需的定位，户型的弹性面积较大，97㎡以上的户型做到了南北对流阳台，设计师用心了。

悦桂旭辉福弈和庭在区域未来发展、自身项目特色、产品打造上都有独特的亮点，但关于未来发展规划兑现所需时间比较长久，需要等待。

据悉，悦桂旭辉福弈和庭的高层放风价为9200-9500元/㎡，对比周边8800-9000元/㎡的楼盘售价，项目在价格上并不占优势。那么，项目的首开价，还会有下调的可能吗？

融创九熙府

凤岭成熟学府  四期加推

融创九熙府一、二、三期早已全面售罄，目前四期正在筹备中，定位凤岭北成熟学府，四期将打造3.38容积率的住宅社区，产品面积段83-132㎡，毛坯交付。

项目地址：青秀区合坡路18号

简评：

目前融创九熙府四期项目信息较少，但项目周边规划是比较清晰的。楼盘位于凤岭北东站核心商住区，周边1公里范围内规划有3所幼儿园、1所94亩小学、1所58亩中学，教育资源比较丰富，符合自身的学府高层产品定位。

此外，融创九熙府1公里直线距离内有首创奥特莱斯（在建）、凤岭儿童公园，加上前三期的项目规划建设，四期的居住环境会相对比较成熟。融创九熙府前面三期的销售进度都非常不错，11000-12000元/㎡的主力价在青秀区是比较难寻的，而且板块未来的成长性是可以预见的。

随着合坡路即将通车，融创九熙府四期毛坯产品预计定价13000-13500元/㎡，比之前的贵了1000元/㎡以上，现在面临着客户对价格抗性大的困境，这个现实问题能否催动融创九熙府四期进行价格调整，我们拭目以待。