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南宁最新房价13595元/㎡,江南区房价涨幅13%下一篇
速看!南宁1260套公租房报名选房,分配房源涉及25个小区文/易居企业集团·克而瑞分析师
后疫情时代的2021年1季度,南宁市场究竟表现如何?“小阳春”是否如约而至?各大房企交出了怎样的“成绩单”?哪些项目在激烈的市场竞争中脱颖而出?……
透过克而瑞大数据,并以及今日发布的《2021年1季度南宁房企权益销售榜》《2021年1季度南宁房企全口径销售榜》和《2021年1季度南宁商品房项目销售榜》进行深度剖析,为你揭晓答案。
【市场扫描】
成交不及2019年同期,“小阳春”成色不足
2021年的1季度,楼市表现如何?南宁市场能否做到“起步就提速”?
从数据来看,同比去年的疫情笼罩下的1季度,今年的市场整体显然是:量价齐升。
但鉴于去年接近1个月的市场停摆的特殊原因,不够具备太多参考性。我们把数据拉长到2018、19年市场进行对比。
先看商品房市场。克而瑞数据显示,南宁2021年1季度商品房供应量248.56万㎡,同比上涨13.65%;成交面积241.16万㎡,同比上涨20.77%。
整体来说,供求基本平衡。但对比2018、19年的成交量来看,今年的1季度还是略逊一筹,仍没有赶上这两年的同期水平。
商品房成交均价12423元/㎡,同比上涨16.11%。均价水平再次创下近年来同期水平新高。
再看商品住宅,2021年1季度南宁商品住宅供应面积165.30万㎡,同比上涨31.34%;成交面积182.32万㎡,同比上涨25.08%,整体呈现供不应求的态势。
对比来看,商品住宅的表现和商品房类似,大幅高于去年同期水平,但相比2018、19年同期相比仍有小幅差距。
商品住宅成交均价则继续突破1.3万元大关,达到13043元/㎡,同比上涨10.57%。
土地市场方面对比2020年以及2019年同期,2021年1季度南宁市区经营性用地市场(未包含武鸣区,不含县份)明显缩量。供应9幅、供应占地1098亩、供应计容建面约179万m²;成交13幅、成交占地1537亩,成交计容建面约277万m²。而成交楼板价4334元/m²,较前两年同期,分别增长了36.2%、19.9%;溢价率较前两年同期,分别下降了20%、8%。
值得关注的是,今年1季度南宁土拍中,溢价率在40%以上的地块有4幅,实际楼板价在8000+的有6幅(其中1幅为容积率上限仅0.3的加油站用地)。五象新区拍出数幅高价地,参拍企业普遍在8家或以上,还有花样年、中交等新房企加入竞拍阵营。
这些高价地主要集中在五象南板块、五象三中板块、龙岗板块等,所在区位优势、丰富配套、临近地铁、交通便捷等优势,万科、建发、金科、绿地、招商蛇口纷纷抢滩,各有斩获,有的表示或引入自家高端系产品。
整体来看,南宁土地市场未现“小阳春”,但接下来3个季度,值得期待。
近日公布的《南宁市本级2021年度国有建设用地供应计划》中,计划供应普通商品住宅用地5500亩,相比去年计划增加了约500亩。其中,五象新区1700亩,占比整体30.9%;青秀、江南、兴宁计划出让住宅用地均是超700亩;西乡塘区270亩,占比不足5%。供应计划里还提及,另外预留8000亩土地用于保障各类计划外的重大建设项目的用地需求,及时推进各项目的供地。
【房企榜】
TOP20市场份额下滑,但有14家业绩上涨
1.TOP20&TOP10市场份额创近3年新低
以房企权益销售金额榜来看,今年1季度TOP20房企各梯队的市场份额较2020年1季度、都有不同程度下滑。
尤其是TOP20和TOP10,市场份额创下近3年新低,TOP3市场份额也只是与2019年一季度持平。
今年1季度的南宁,头部房企与其他房企的整体市场份额差距在缩小,市场竞争更为激烈。
2.TOP20各梯队入榜门槛同比均上升
市场集中度上升,今年1季度TOP20房企各梯队入榜门槛值较2020年1季度也都有不同程度上升。
其中,TOP5和TOP10入榜门槛值较2020年1季度上升明显,涨幅分别为20%和36%;TOP20则较2020年1季度入榜门槛值微升2%。
而与2019年1季度相比,仅有TOP10入榜门槛值上升26%,TOP3和TOP20均有所下滑,降幅分别为3%和12%。
3.业绩同比上涨达14家,国企央企依旧势头强劲
从业绩对比来看,今年1季度TOP20房企有14家业绩同比上涨。其中,国企和央企上升势头依旧强劲,合计有4家涨幅都超过了100%。
具体来看,今年以来表现抢眼的广西祥嘉涨幅领跑,凭借着路桥·壮美山湖的持续畅销,其在1季度的业绩同比涨幅达880%。普遍以高端豪宅项目布局南宁市场的建发紧随其后,业绩涨幅也达396%。
另一家本土国企威宁业绩增长也较为抢眼,涨幅达282%。华润置地同样表现不俗,凭借着多个旧改项目突出的销售表现,业绩同比也实现了119%的增长。
同时,保利、北投地产、光明等,也在国企、央企阵营中表现突出,实现业绩同比增长,涨幅在16%-34%之间。如由于北投荷院、吉祥·凤景湾、五象智慧健康城等项目的畅销,助力北投地产实现业绩同比上涨19%。
国企、央企阵营阵营之外,也有部分房企业绩增长表现突出。如广泛布局五象湖东的阳光城,凭借着多盘齐发的规模优势实现业绩大幅增长,1季度业绩涨幅达142%。
4.上榜房企鲜有“新面孔”,普遍都为“常客”
从房企权益金额榜来看,龙光、广西祥嘉、建发占据前三甲。其中,龙光以30.75亿元领跑,与其他房企拉开了较为明显的差距,业绩贡献主要来自龙光世纪、龙光·玖誉城、龙光天瀛3个项目。
广西祥嘉则是“一盘独大”的典型代表,其以21.01亿元位列次席,业绩主要来自路桥·壮美山湖。
而建发则是凭借着五象湖两大热点项目——建发·五象印月&建发央玺突出的销售表现,以15.67亿元位列第3。
荣和、阳光城也跻身TOP5行列,1季度权益销售金额分别为15.28亿元和12.41亿元。
同时,大唐、万科、保利、大都投资、华润置地、奥园、彰泰、北投地产、威宁、金科等房企也都表现不俗,跻身房企权益金额榜TOP20。
全口径金额榜方面,领跑的同样是龙光,全口径销售金额31.99亿元;而通过广泛参与合作开发布局的阳光城也表现突出,以23.66亿元紧随其后;广西祥嘉则以21.01位居第3。
在南宁已有34盘布局的大唐,在青秀区、良庆区、邕宁区、西乡塘区、兴宁区五大城区都有项目在售,凭借着广泛的布局及规模,以20.15亿元跻身全口径销售金额第4。
此外,建发、荣和、万科、保利、光明、金科、大都投资、华润置地、世茂、奥园、彰泰、北投地产等房企也都表现不俗,跻身房企全口径金额榜TOP20。
整体来看,榜单以“老面孔”为主。除了南宁威宁房地产为“新面孔”外,其余上榜房企在此前也都有过上榜经历,龙光、大唐、阳光城、万科、保利、大都投资、北投地产、金科、华润置地、彰泰等都是榜单的“常客”。
【单盘榜】
1季度千亩大盘当道,前20强占了南宁四成销量
2021年1季度南宁商品房项目销售TOP20中,路桥·壮美山湖、保利领秀前城、建工城分别位列金额榜前三,销售金额分别为20.99亿元、10.12亿元、8.59亿元,共计39.70亿元。
无独有偶,位列前三的楼盘都是南宁鲜有的千亩大盘,业绩远超榜单其它项目。
其中,路桥·壮美山湖同时以16.73万㎡领衔1季度项目销售面积榜,深受购房者欢迎。
另外,凭借价格性价比及强劲的配套的建工城,和占据优质地段的凤岭南大盘保利领秀前城则分别以9.74万㎡、6.85万㎡分别位列面积榜第二、第三。
备注:以下单盘市场分析以金额榜为主。
1.强者恒强,TOP20卖了四成房子
从集中度看,今年1季度项目金额榜各梯队集中度在13%-40%,保持高位运行。和去年四季度环比,除了TOP3集中度明显下降以外,其他梯队集中度均明显提升。
而和近四年同期相比,2021年1季度TOP3、TOP10集中度都在持续提升;TOP20集中度则处于近四年的中上游。
虽然如此,但2021年1季度项目金额榜前20强仍然卖了南宁四成的房子,强者恒强的局面更进一步,其中:
TOP3楼盘成交金额合计39.70亿元,市场集中度13%,环比下降25个百分点,同比2020年上升2个百分点,和2019年、2018年同期相比,分别上升5个百分点、4个百分点。
TOP10楼盘成交金额81.96亿元,市场集中度27%,环比上升17个百分点,同比2020年上升2个百分点,和2019年、2018年同期相比,分别上升6个百分点、1个百分点。
TOP20楼盘成交金额合计120.188亿元,市场集中度40%,环比上升15个百分点,同比2020年上升1个百分点,和2019年同期相比上升7个百分点,和2018年相比则下降2个百分点。
2.各梯队门槛显著提升,市场分化加剧
2021年1季度,项目金额榜各梯队销售业绩门槛值继续提升,和2020年及2019年同期相比均有明显增幅。
而和2020年四季度环比,门槛值则均呈下降趋势,一方面系由于提倡“就地过年”的原因,返乡置业潮氛围没有往年浓厚,销售业绩有所影响;另一方面受传统节日春节影响,成交寡淡。下面,具体看各梯队门槛值:
TOP3项目金额入榜门槛为8.59亿元,环比下降49%,同比上涨36%;
TOP10项目金额入榜门槛为5.23亿元,环比下降32%,同比上涨40%;
TOP20项目金额入榜门槛为8.59亿元,环比下降64%,同比上涨26%。
从项目金额榜各梯队销售业绩门槛值表现看,TOP3入榜门槛增速高于其它梯队,市场分化加剧,项目之间的竞争越来越激烈。
3.良庆11个项目上榜,邕宁楼盘无缘榜单
从2021年1季度南宁商品房项目销售金额TOP20看,良庆区共有11个项目上榜,占比逾5成,稳坐南宁置业热区的中心位。
青秀区有4个项目上榜,占比20%;江南区3个项目上榜,占比15%;西乡塘区和兴宁区各1个项目上榜,占比都为5%。
邕宁区的楼盘则在1季度无缘榜单。
4.热点项目分析
好产品,大家都懂。不难发现,入榜楼盘的板块均是位于所在区域的核心位置,占据优质地段和资源。
如:良庆区上榜楼盘,大多位于五象湖板块、五象南板块、五象三中板块,或占据湖景优势,或坐拥教育资源,或拥有地铁利好。
·3个2万+项目上榜,客户愿意好产品买单
后疫情时代,客户更愿意为好产品买单。
在南宁,“高价项目不再等于去化慢”,拥有地段、配套、产品力等多重优势叠加的项目,即使价格再高也能吸引市场流量。
2021年1季度,位于五象湖板块的3个2万+项目建发·五象印月、龙光天瀛、建发央玺均上榜。
·以“价”取胜,多个高性价比价项目露脸
在仍是“刚需”为主导的南宁市场,价格性价比较高的项目更容易去化。
在南宁房价整体上到1.2万元+的情况下,建工城、龙光玖誉城、光明城市、洋浦星、五象澜庭府、南宁华润置地江南中心等项目均价或万元出头、或1.1万元+,更具价格优势,深受购房者青睐。
责任编辑: majiao
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