汉军冠江台PK光明城市,谁更有胜算?

发布时间:2021-04-30 17:43:09

来源:南宁楼盘网

分类:本网原创


这两年南宁板块分化加剧。沙井、兴宁东、相思湖、龙岗等板块持续横盘,价格战越来越激烈。

而五象新区的热度,却居高不下。五象核心圈的2万+,已经朝着2.5万+前进。外溢的次核心圈,房价朝着1.5万+迈进。2021年要亮相的新盘,定价直逼1.5万+,老盘推新也大有房价「起风」之势。

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(五象新区各大板块主力房价地图  2021年4月30日制图)

五象新区的置业热度,已不仅仅是半壁江山了!

自贸区加持、产业导入、配套兑现……五象新区的发展预期空间很大。

房价喊涨声阵阵,五象新区还能买到高性价比的房子吗?

答案是:能!

在五象新区,这两个盘所处的地段和享有的配套,品相都不错。但价格却与周边的竞品盘有3000-5000元/㎡的价差。

这样的价格倒挂盘,无疑是锁定了性价比的不二之选。

它们是蟠龙板块的汉军冠江台、五象湖东的光明城市

这两个盘同台竞技,会擦出怎样的火花呢?

Part1

珍稀资源battle

一个江景一个湖景

近期,汉军冠江台的K歌大赛,火 爆了地产圈。

“一路歌唱,三面冠江”的主题,直截了当的标出了项目的核心资源:江景。

据了解,汉军冠江台近期主推的房源是135米的瞰江楼尊,三面看江,80%的户型皆可瞰江。

这两年,南宁的江景房迎来了价值的大爆发。一线江景房和江景地块,价值水涨船高。

2018-2020年,南宁各大板块的高地价项目,都诞生在江边:

江南区的中南春风南岸,地价6202元/㎡,成了当时的高地价记录;

龙岗板块的蓝光芙蓉山悦,地价8217元/㎡,目前仍是该板块的地价记录保持者;

三岸的地价更新,不到两年,跳涨7000元/㎡。从龙光天曜楼面价的8018元/㎡到龙湖盛天双珑原著的14148元/㎡,再到中国铁建西派御江15052元/㎡的楼面价,仅仅不到两年时间。

如今,南宁单价最贵的房子,扬言要卖4万+的中国铁建西派御江,也是一线江景房。而凯旋一号35000元/㎡、保利君悦湾3万+、保利冠江墅……全都在江边。

江南区、邕宁区最贵的房子,也以江景房为尊。

一线江景房已经成为南宁2万+阵容的主力队员。

放眼这个五象新区,一线江景房单价高、户型大、总价高,让不少购房者望而却步。

蟠龙板块的一线江景房,单价为23000-28000元/㎡;龙岗滨江板块的瞰江房源,单价为18000-21000元/㎡。

汉军冠江台位于蟠龙西板块,瞰江的房源主力价格15000-18000元/㎡,单价让利空间达到3000元/㎡以上。

此外,汉军冠江台的瞰江楼尊,总高135米,江景视野是五象江景房里最为震撼的。

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(南宁主城区域一线江景房价格示意图  2021年4月30日制图)

另一边的光明城市,坐享的是湖景资源。

值得注意的是,目前隐栖苑西南面的良庆河,还在规划中,真正落成的时间未定。

南宁的湖景房,比较有代表性的是南湖一带、五象湖一带,这两个湖周边的房源,价值也最为凸显。

南湖一带,主要是二手房,价格18000元/㎡以上;

五象湖一带,能看湖景的房源,基本要23000元/㎡以上。

但是南宁的湖景房,价格是参差不齐的。比如相思湖、凤巢湖、新坡湖等湖景房,周边的房价在10000-13000元/㎡之间,价差并不是特别明显。

如今,湖景房最得价的,就属五象湖一带的房源。

光明城市报价13000-16000元/㎡(包含了精 装、车位的价格),和五象湖一带毛坯2万+的价格相比,存在4000-7000元/㎡的价格空间,确实非常实惠。

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(五象湖一带房价分布图  2021年4月30日制图)

本局小结:

汉军冠江台和光明城市,一个是江景房,一个是湖景房,景观资源完全不同,该如何选?这个就看购房者自身的考量了,有的人喜欢江景,有的人独爱湖景。

但是如果从升值角度考虑,南宁江景房的潜力较大。

因为,南宁的江景房之所以贵,靠的就是稀贵的江景资源。

而南宁湖景房的贵,湖景资源却不是最有利的支撑,它们还需要学区、地铁、产品力等价值的相互作用。

Part2

主力价1.3-1.6万/元/㎡

一个毛坯一个精 装

在价格方面,汉军冠江台和光明城市的主力价格都是1.3-1.6万/㎡。

但是价格构成又有本质的差别:汉军冠江台是毛坯房,不含车位价格;光明城市是精 装房,报价里还包含了车位的价格。

这样一来,是否光明城市性价比更突显呢?

这还得深入分析。

正如前文所言,南宁的江景房,单价稳稳的2万+。而汉军冠江台,瞰江的房源主力价格15000-18000元/㎡,单价让利空间达到3000元/㎡以上。

不仅拥有很广阔的江景视野,同时江对岸是柳沙高端人居板块,是互为风景线的。

而汉军冠江台低价的定价逻辑,仅仅是因为拿地的时候地价很便宜,所以就要在售价上让利于业主。

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(汉军冠江台江景视野实景图)

再说说光明城市。

光明城市隐栖苑组团,6#、7#、8#可以瞰湖,车位同购价格在15000-17000元/㎡左右。不看湖的房源,车位同购价格13000-14000元/㎡左右。

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(光明城市隐栖苑效果图,6#7#8#一线亲湖)

因为限价的缘故,光明城市以精*装方式出售,而且要求车位同购,车位价格25-35万/个,可贷30年。所以,即便是该楼盘的最小面积房源98㎡,首付37万左右,月供则高达7800元。

门槛并不低,还贷压力也够大。

除了价格构成之外,我们还要再看看价格之外的价值,比如地段和配套。

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(楼盘位置示意图)

汉军冠江台位于五象大道450号(五象小学旁),光明城市位于那黄大道与玉洞大道交汇处,两盘的直线距离大约4.7公里,所以享有的生活配套,差异也比较大。

从区位来看,汉军冠江台位于蟠龙西板块,紧邻五象大道主干道,距离地铁4号线玉象路站仅200米左右,属于地铁口物业,出行便利。乘坐地铁前往五象航洋城等商业中心,也就一个站的距离。

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(地铁口就能看到汉军冠江台)

汉军冠江台周边配套已经相对完善,划片的学区也是相对固定,变数不大。按照2020年的划分,汉军冠江台对口的小学和中学分别是五象小学、龙堤中学,而且师资力量及生源素质都很好。

光明城市则位于五象湖东板块,紧靠广西体育中心文体板块,是五象新区的核心区域,区位凸显。

此外,光明城市靠近那黄大道、玉洞大道、平乐大道等主干道,自驾出行便捷度高。但离地铁3号线五象湖站直线距离约1.2公里,需要步行一段时间。

周边有那黄小学、五象湖初级中学等教育资源,未来较大概率也是划分到这两所学校。

商业方面,光明城市周边有五象航洋城、华润万象汇、恒大国际中心、宜家家居等商业体,距离大概2-3公里左右。

本局小结:

通过对比,汉军冠江台和光明城市两个楼盘的配套都比较成熟,各有千秋,难分伯仲。

汉军冠江台离地铁口更近一些,学区的实力,通过成绩等验证,更突出一些。

光明城市位置更为核心,是五象总部基地的居住板块,商业配套更丰富,自驾出行更加便利。

Part3

产品力比拼

到底哪个更有「生长性」

看完外部的资源,我我们再来看看两个楼盘在售的产品。

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从产品打造来看,汉军冠江台覆盖了75-228㎡的丰富面积段,照顾了刚需、投资、改善等客群的需求。

70多平的两房,无捆绑无溢价,总价较低,月供压力也较小,具备了过渡和投资的功能。其他产品,不管是自住、投资或是收藏,都是不错的。

129-228㎡的四房、五房户型,侧重舒适度,大阳台瞰江、大主卧套房等大尺寸的空间设计,相对大气。

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(汉军冠江台152.97㎡户型图:大阳台面江,江景视野辽阔;大面宽短进深设计,通透性更佳)

光明城市在售产品面积段有93-146㎡,三房和四房的房型。主打刚改和改善,户型设计偏向实用性,空间的利用更极致。

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比如93-98㎡的三房两卫,是经典的结构设计,南向阳台开间5.7米,采光通风效果好。主卧大气,另外两间次卧大小也合理。这样的三房,是比较舒适的。

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(光明城市隐栖苑98㎡户型图:阳台和主卧可以瞰湖)

115-146㎡的四房,包含了三种结构设计,横厅或竖厅,刚改四房还是改善大四房,都任客户挑选,而且可选楼栋和朝向也比较丰富。

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(光明城市隐栖苑大四房户型图:面积零浪费,空间利用更极致)

从户型来对比,汉军冠江台的面积段更广,小户型偏向投资和过渡,大户型侧重舒适度。光明城市主打三房和四房,多种结构可选,面积实用性更强。

值得一提的是,汉军冠江台是2梯5户的设计,梯户比较高,对舒适度有一定影响。

而光明城市有2梯4户、2梯5户、2梯6户等不同梯户设计,价格也有一定差异。

另外,两盘的劣势也让客户存在一定的抗性。

汉军冠江台的位置,距离青龙岗较近,好在在售房源看不到青龙岗;

光明城市则有不少回迁安置房,小区居住不够纯粹。

本局小结:

汉军冠江台和光明城市在产品定位上,差异化比较明显。前者主打舒适性,空间大气为主;后者侧重实用性,合理的控制面积并保证房间的数量,空间利用更强。

如果不介意青龙岗,汉军冠江台是江景房里少有的倒挂盘,后期的溢价空间比较大。

如果不介意回迁安置,光明城市对比周边的楼盘,不仅价格实惠,还可多得一个车位。

写在最后

或许很多人会说,汉军冠江台和光明城市,为何要将两个盘放在一起对比?

放眼整个五象新区,这两个盘的共性就是和周边的竞品都存在较大的价格差,有一定的价格优势。而且两个楼盘的主力价格都在1.3-1.6万/㎡之间,有这个单价预算的购房者,也会将两个楼盘进行对比。

从稀贵资源的角度看,汉军冠江台拥有一线江景,即便是市场横盘期,这类房子也更容易跑赢大势,江景房已成为了南宁高房价的一个标签,也具备了收藏价值。

从区位和配套上看,光明城市的位置更为核心,周边的配套更丰富。而汉军冠江台地铁和学区优势则更强一些。

从升值空间和流通性看,汉军冠江台的定价比市场价低5000元/㎡左右,无捆绑无外收。有价格空间又无附加的购买条件,对购房者是比较友好的,未来的潜力也有空间。加上江景、地铁的资源加持,流通性就更好。光明城市报价13000-16000元/㎡(包含了精*装、车位的价格),和周边楼盘价格相比,存在4000-7000元/㎡的价格空间,实惠看得见。但也因为要求车位同购,首付虽然能控制,可是月供压力却比较大。

总而言之,汉军冠江台和光明城市,都是五象新区罕见的价格倒挂盘,两盘的性价比都突出,买谁都不会亏。

参考价格:价格11000-17000元/㎡

楼盘地址:良庆五象大道450号(五象小学旁)

楼盘电话:400-819-2900 转 397

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参考价格:价格13000-16000元/㎡

楼盘地址:那黄大道与玉洞大道交会处(广西体育中心南面)

楼盘电话:400-819-2900 转 586

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责任编辑:nnadmin123

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