汉军冠江台PK光明城市，谁更有胜算？

这两年南宁板块分化加剧。沙井、兴宁东、相思湖、龙岗等板块持续横盘，价格战越来越激烈。

而五象新区的热度，却居高不下。五象核心圈的2万+，已经朝着2.5万+前进。外溢的次核心圈，房价朝着1.5万+迈进。2021年要亮相的新盘，定价直逼1.5万+，老盘推新也大有房价「起风」之势。

（五象新区各大板块主力房价地图  2021年4月30日制图）

五象新区的置业热度，已不仅仅是半壁江山了！

自贸区加持、产业导入、配套兑现……五象新区的发展预期空间很大。

房价喊涨声阵阵，五象新区还能买到高性价比的房子吗？

答案是：能！

在五象新区，这两个盘所处的地段和享有的配套，品相都不错。但价格却与周边的竞品盘有3000-5000元/㎡的价差。

这样的价格倒挂盘，无疑是锁定了性价比的不二之选。

它们是蟠龙板块的汉军冠江台、五象湖东的光明城市。

这两个盘同台竞技，会擦出怎样的火花呢？

Part1

资源battle

一个江景一个湖景

近期，汉军冠江台的K歌大赛，火 爆了地产圈。

“一路歌唱，三面冠江”的主题，直截了当的标出了项目的核心资源：江景。

据了解，汉军冠江台近期主推的房源是135米的瞰江楼尊，三面看江，80%的户型皆可瞰江。

这两年，南宁的江景房迎来了价值的大爆发。一线江景房和江景地块，价值水涨船高。

2018-2020年，南宁各大板块的高地价项目，都诞生在江边：

江南区的中南春风南岸，地价6202元/㎡，成了当时的高地价记录；

龙岗板块的蓝光芙蓉山悦，地价8217元/㎡，目前仍是该板块的地价记录保持者；

三岸的地价更新，不到两年，跳涨7000元/㎡。从龙光天曜楼面价的8018元/㎡到龙湖盛天双珑原著的14148元/㎡，再到中国铁建西派御江15052元/㎡的楼面价，仅仅不到两年时间。

如今，南宁单价最贵的房子，扬言要卖4万+的中国铁建西派御江，也是一线江景房。而凯旋一号35000元/㎡、保利君悦湾3万+、保利冠江墅……全都在江边。

江南区、邕宁区最贵的房子，也以江景房为尊。

一线江景房已经成为南宁2万+阵容的主力队员。

放眼这个五象新区，一线江景房单价高、户型大、总价高，让不少购房者望而却步。

蟠龙板块的一线江景房，单价为23000-28000元/㎡；龙岗滨江板块的瞰江房源，单价为18000-21000元/㎡。

汉军冠江台位于蟠龙西板块，瞰江的房源主力价格15000-18000元/㎡，单价让利空间达到3000元/㎡以上。

此外，汉军冠江台的瞰江楼尊，总高135米，江景视野是五象江景房里最为震撼的。

（南宁主城区域一线江景房价格示意图  2021年4月30日制图）

另一边的光明城市，坐享的是湖景资源。

值得注意的是，目前隐栖苑西南面的良庆河，还在规划中，真正落成的时间未定。

南宁的湖景房，比较有代表性的是南湖一带、五象湖一带，这两个湖周边的房源，价值也最为凸显。

南湖一带，主要是二手房，价格18000元/㎡以上；

五象湖一带，能看湖景的房源，基本要23000元/㎡以上。

但是南宁的湖景房，价格是参差不齐的。比如相思湖、凤巢湖、新坡湖等湖景房，周边的房价在10000-13000元/㎡之间，价差并不是特别明显。

如今，湖景房最得价的，就属五象湖一带的房源。

光明城市报价13000-16000元/㎡（包含了精 装、车位的价格），和五象湖一带毛坯2万+的价格相比，存在4000-7000元/㎡的价格空间，确实非常实惠。

（五象湖一带房价分布图  2021年4月30日制图）

本局小结：

汉军冠江台和光明城市，一个是江景房，一个是湖景房，景观资源完全不同，该如何选？这个就看购房者自身的考量了，有的人喜欢江景，有的人独爱湖景。

但是如果从升值角度考虑，南宁江景房的潜力较大。

因为，南宁的江景房之所以贵，靠的就是稀贵的江景资源。

而南宁湖景房的贵，湖景资源却不是最有利的支撑，它们还需要、地铁、产品力等价值的相互作用。

Part2

主力价1.3-1.6万/元/㎡

一个毛坯一个精 装

在价格方面，汉军冠江台和光明城市的主力价格都是1.3-1.6万/㎡。

但是价格构成又有本质的差别：汉军冠江台是毛坯房，不含车位价格；光明城市是精 装房，报价里还包含了车位的价格。

这样一来，是否光明城市性价比更突显呢？

这还得深入分析。

正如前文所言，南宁的江景房，单价稳稳的2万+。而汉军冠江台，瞰江的房源主力价格15000-18000元/㎡，单价让利空间达到3000元/㎡以上。

不仅拥有很广阔的江景视野，同时江对岸是柳沙高端人居板块，是互为风景线的。

而汉军冠江台低价的定价逻辑，仅仅是因为拿地的时候地价很便宜，所以就要在售价上让利于业主。

（汉军冠江台江景视野实景图）

再说说光明城市。

光明城市隐栖苑组团，6#、7#、8#可以瞰湖，车位同购价格在15000-17000元/㎡左右。不看湖的房源，车位同购价格13000-14000元/㎡左右。

（光明城市隐栖苑效果图，6#7#8#一线亲湖）

因为限价的缘故，光明城市以精*装方式出售，而且要求车位同购，车位价格25-35万/个，可贷30年。所以，即便是该楼盘的最小面积房源98㎡，首付37万左右，月供则高达7800元。

门槛并不低，还贷压力也够大。

除了价格构成之外，我们还要再看看价格之外的价值，比如地段和配套。

（楼盘位置示意图）

汉军冠江台位于五象大道450号（五象小学旁），光明城市位于那黄大道与玉洞大道交汇处，两盘的直线距离大约4.7公里，所以享有的生活配套，差异也比较大。

从区位来看，汉军冠江台位于蟠龙西板块，紧邻五象大道主干道，距离地铁4号线玉象路站仅200米左右，属于地铁口物业，出行便利。乘坐地铁前往五象航洋城等商业中心，也就一个站的距离。

（地铁口就能看到汉军冠江台）

汉军冠江台周边配套已经相对完善，划片的也是相对固定，变数不大。按照2020年的划分，汉军冠江台对口的小学和中学分别是五象小学、龙堤中学，而且师资力量及生源素质都很好。

光明城市则位于五象湖东板块，紧靠广西体育中心文体板块，是五象新区的核心区域，区位凸显。

此外，光明城市靠近那黄大道、玉洞大道、平乐大道等主干道，自驾出行便捷度高。但离地铁3号线五象湖站直线距p>

周边有那黄小学、五象湖初级中学等教育资源，未来较大概率也是划分到这两所学校。

商业方面，光明城市周边有五象航洋城、华润万象汇、恒大国际中心、宜家家居等商业体，距离大概2-3公里左右。

本局小结：

通过对比，汉军冠江台和光明城市两个楼盘的配套都比较成熟，各有千秋，难分伯仲。

汉军冠江台离地铁口更近一些，的实力，通过成绩等验证，更突出一些。

光明城市位置更为核心，是五象总部基地的居住板块，商业配套更丰富，自驾出行更加便利。

Part3

产品力比拼

到底哪个更有「生长性」

看完外部的资源，我我们再来看看两个楼盘在售的产品。

从产品打造来看，汉军冠江台覆盖了75-228㎡的丰富面积段，照顾了刚需、投资、改善等客群的需求。

70多平的两房，无捆绑无溢价，总价较低，月供压力也较小，具备了过渡和投资的功能。其他产品，不管是自住、投资或是收藏，都是不错的。

129-228㎡的四房、五房户型，侧重舒适度，大阳台瞰江、大主卧套房等大尺寸的空间设计，相对大气。

（汉军冠江台152.97㎡户型图：大阳台面江，江景视野辽阔；大面宽短进深设计，通透性更佳）

光明城市在售产品面积段有93-146㎡，三房和四房的房型。主打刚改和改善，户型设计偏向实用性，空间的利用更极致。

比如93-98㎡的三房两卫，是经典的结构设计，南向阳台开间5.7米，采光通风效果好。主卧大气，另外两间次卧大小也合理。这样的三房，是比较舒适的。

（光明城市隐栖苑98㎡户型图：阳台和主卧可以瞰湖）

115-146㎡的四房，包含了三种结构设计，横厅或竖厅，刚改四房还是改善大四房，都任客户挑选，而且可选楼栋和朝向也比较丰富。

（光明城市隐栖苑大四房户型图：面积零浪费，空间利用更极致）

从户型来对比，汉军冠江台的面积段更广，小户型偏向投资和过渡，大户型侧重舒适度。光明城市主打三房和四房，多种结构可选，面积实用性更强。

值得一提的是，汉军冠江台是2梯5户的设计，梯户比较高，对舒适度有一定影响。

而光明城市有2梯4户、2梯5户、2梯6户等不同梯户设计，价格也有一定差异。

另外，两盘的劣势也让客户存在一定的抗性。

汉军冠江台的位置，距离青龙岗较近，好在在售房源看不到青龙岗；

光明城市则有不少回迁安置房，小区居住不够纯粹。

本局小结：

汉军冠江台和光明城市在产品定位上，差异化比较明显。前者主打舒适性，空间大气为主；后者侧重实用性，合理的控制面积并保证房间的数量，空间利用更强。

如果不介意青龙岗，汉军冠江台是江景房里少有的倒挂盘，后期的溢价空间比较大。

如果不介意回迁安置，光明城市对比周边的楼盘，不仅价格实惠，还可多得一个车位。

写在最后

或许很多人会说，汉军冠江台和光明城市，为何要将两个盘放在一起对比？

放眼整个五象新区，这两个盘的共性就是和周边的竞品都存在较大的价格差，有一定的价格优势。而且两个楼盘的主力价格都在1.3-1.6万/㎡之间，有这个单价预算的购房者，也会将两个楼盘进行对比。

从稀贵资源的角度看，汉军冠江台拥有一线江景，即便是市场横盘期，这类房子也更容易跑赢大势，江景房已成为了南宁高房价的一个标签，也具备了收藏价值。

从区位和配套上看，光明城市的位置更为核心，周边的配套更丰富。而汉军冠江台地铁和优势则更强一些。

从升值空间和流通性看，汉军冠江台的定价比市场价低5000元/㎡左右，无捆绑无外收。有价格空间又无附加的购买条件，对购房者是比较友好的，未来的潜力也有空间。加上江景、地铁的资源加持，流通性就更好。光明城市报价13000-16000元/㎡（包含了精*装、车位的价格），和周边楼盘价格相比，存在4000-7000元/㎡的价格空间，实惠看得见。但也因为要求车位同购，首付虽然能控制，可是月供压力却比较大。

总而言之，汉军冠江台和光明城市，都是五象新区罕见的价格倒挂盘，两盘的性价比都突出，买谁都不会亏。

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