【深度解读】别傻了！不是所有地铁上盖，都叫TOD！

月初，轨道地产搞了场声势浩大的“TOD元年战略发布会”，双TOD项目御玺君临湾、御澜上城正式亮相，TOD话题再次被加热。

▲4月9日晚轨道地产发布会，图源南宁轨道荟官微

上一次TOD被广泛提起，是去年7月华润与南宁市政府签约的江南五一片区5600亩TOD，再往前追溯，还有去年3月规划招标的5000亩火车站片区TOD项目以及打着TOD概念的荣和东站广场等项目。

似乎每隔一两年，南宁就会冒出一种“新奇”的地产开发模式，成为大家探奇和置业追逐的热点。最近这两年，TOD无疑是那个最热的焦点。

但并不是所有地铁上盖，都叫TOD，不是所有TOD，都和地铁有关。

1、TOD到底是什么?

要分辨南宁TOD的真伪，首先要知道TOD是什么?

事实上，TOD是个舶来品，来源于美国，是英语“Transit oriented development”的简称。

百度百科上的定义是，以公共交通为导向的开发模式。

然后以公交站点为中心、以400～800米为半径，建立中心广场或城市中心，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便t;/p>

大概就是，公共交通和办公地点、商业体、学校、公园、居住地的无;

TOD 模式概念提出时，思路是：城市结构更高密度、多样性是它的原则。

▲TOD模式示意图，图源网络

TOD是先有实例，才有的概念。

当年日本东京、丹麦哥本哈根、香港以及新加坡、纽约等城市建成后，经过美国学者的总结而提出TOD概念。典型的案例有纽约的新世贸大厦、东京的涩谷之光、香港的九龙。

▲纽约新世贸大厦

▲东京的涩谷之光

▲香港九龙

引入中国大概在04年左右，这十余年业中国的TOD模式开发的典型案例，多分布在重庆、杭州、深圳、上海等地，重庆的龙湖光年、来福士、上海天空之城就是近两年鼎鼎大名的TOD项目(图文后面另表)。

这些年，大众对TOD的理解，多停留在利用地铁开发的层面，事实上也是，中国的TOD模式，99%依托轨道交通进行开发，剩余1%，也有利用公交、机场、水运的TOD，后面另表。

2、持续加热，TOD上升国家战略

这几年TOD在全国都爆火。

上月20日，成都刚举办首届TOD发展论坛，发布了《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》，签约了超1500亿。

▲3月20日，成都刚举办首届TOD发展论坛，图源网络

上周，天津举办首届以《解码城市更新·天津TOD发展论坛》。

TOD遍地的重庆，去年才出台了《主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划，把TOD提升到城市发展的高度。

4.3万亿，是之前有机构测算过的，我国目前轨道交通线路对应的TOD市场规模。

除了成渝外，京津冀、粤港澳大湾区、长三角轨道交通成网的城市，一直不断更新有关TOD的发展政策。

与各城市TOD建设相关的，国家近几年关于TOD的引导风向越发明显。甚至在4月8日国家发改委关于印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知中，TOD三个字母第一次出现在国家发改委的文件中。

▲国家对公共交通综合土地开发的意见和通知越来越细化

目前在全国37个已经开通轨道交通的城市中，已经有近一半的城市出台了轨道交通TOD的政策，这方面已经逐步成熟。

值得一提的是，成都从2018年开始对TOD项目进行招标，单2018年就有49个TOD项目进行招标，去年底首个TOD陆肖TOD已经正式上市亮相。

重庆去年底发布《重庆城市轨道交通TOD综合开发实施方案》将对运营、在建以及即将开工建设轨道交通线路的98个场站进行TOD综合开发。

成渝俨然TOD开发的急行军。

3、地铁、高铁、公交、水运

一切皆可TOD

TOD开发有几种模式?

即便如成渝政府主导、工程发包，但TOD模式的设计和开发仍掌握在开发商手中。

因此这些年来在中国，结合中国国情，TOD逐渐产生了各种演变，已挣脱出高密度模式，朝着“公共交通主导”、“城市结构的优化”这些理念上来。

因此谈TOD模式，不如将目光转向成熟开发经验的房企。

据统计，龙湖、万科、华润、绿地、绿城、越秀、京投等房企是TOD开发大佬。

▲来源：丁祖昱评楼市

最新数据是，华润已落地76个，龙湖已持有近70个，万科已布局近50个。

那我们就以龙湖、万科、华润的项目为例。

从龙湖集团去年11月官微发布的“布局17年，龙湖为何坚持要做TOD”一文中可窥知，龙湖探索TOD模式的起点，是2003年开业的龙湖首个自持商业重庆北城天街，彼时重庆第一条轨道交通正在同步动工建设。

此后的TOD开发，龙湖将自己的TOD开发分为六大产品线。 ↓↓

▲龙湖六大产品线代表项目，图片来源龙湖集团官微

值得关注的是，重庆龙湖沙坪坝TOD项目龙湖光年，是一个集高铁、地铁、公交、出租等公共交通、商业、办公为一体的符合型交通上盖项目，是全国首个商圈高铁TOD综合体。2017年8月开工，已经在去年12月底开业。

▲龙湖光年的垂直交通设计，是近几年TOD开发的样板

▲龙湖光年建成后，成了大众打卡的网点之一

而我们从今年3月30日万科年报发布报道中，可以发现万科有4类TOD模式，万科把TOD概念扩大到站点200米以内的物业。

▲上海万科天空之城鸟瞰效果图，它是上海轨交17号线徐泾车辆段上盖综合开发项目，也是万科首个地铁车辆段上盖综合开发项目，它是万科对未来城市的微缩实践，图源网络

▲上海万科天空之城剖面效果图，图源网络 根据华润置地3月参加成都首届TOD发展论坛的相关报道，华润在TOD上布局18年，已落地76个TOD综合体，目前有三种发展模式。

其中机场TOD最为特殊。

▲北京大兴机场华润置地中心实拍图、剖面图，华润置地中心近14万平米，是集商务办公、餐饮零售、展览展示、酒店配套多业态于一体，是国内首个机场内部商务综合体 看到了吗?TOD不止可以依附轨道交通开发，还可以基于高铁、机场开发。 还没完呢，除此之外，还有基于公交系统开发的公交TOD——浙江杭州萧山区的瓜沥七彩未来社区。它是参照新加坡TOD新市镇邻里中心模式打造的新城镇中心综合体。 七彩社区把整个瓜沥镇公交总站迁进了综合体内部，住宅、购物中心、邻里中心与交通枢纽融为一体。它前年入选浙江“未来社区”首批试点的社区。

▲这里的五社区智慧公共服务中心——“沥未来·七彩公共服务中心”，现在A区块已经建成并投入使用。

▲七彩未来社区7大场景，实景图 还有重庆来福士广场，它整合的是陆地和水运的各种公共交通设施，设置了地下停车场、地铁站、公交中转站、码头和游客中心。

它是新加坡在华最大的投资项目，集住宅、办公楼、商场、服务公寓、酒店、餐饮会所为一身。

它前年开了购物中心，一亮相就成为地标。

▲重庆来福士在两江汇流的朝天门

4、政府参与度越来越高

当然，近两年，政府在各城市TOD开发中地位越来越重了。

如上海万科天空之城，是万科和申通地铁联合打造的。

重庆的全国首个商圈高铁TOD综合体龙湖光年，在成渝高铁起始站、沙坪坝高铁站上盖楼，项目集1条高铁线、3条轨道线以及27条公交线为一体。没有政府、轨道公司、铁路公司、开发商一起思考、通力合作，是完不成的。 就连浙江杭州瓜沥七彩未来社区，都来源于浙江省政府牵头赴新加坡考察学习后，与新加坡政府达成的对“未来社区”的共建共识。如今建成的TOD立体公交楼、文化客厅、社区图书馆、党群统战中心、瓜沥讲习所、七彩人生健康生活馆等，处处都有政府参与的影子。

▲产城综合体，处处都是配套

最近这两天，带TOD概念的项目，都很火-爆。

像上海万科天空之城，2015年拿地2017年首开至今，一直是上海爆-款红盘，因为这个项目的成功，万科把天空之城复制到了杭州、南昌、成都等地。

TOD的强交通、强商业等附加值，都是它能火的原因。

还有一点TOD盛行的原因，大概源自于政府的主导，因为TOD的供地方向，在一定程度上代表了未来城市的供地计划和发展方向。

因此，TOD几乎成了各城市购房者趋之若鹜的项目。这种项目，政府对公共配套、商业、交通都能源源不断地“供血”。

但话说回来，TOD是政府利用垄断规划信息带来的优势而进行的城市经营，但没有开发商的设计建设，也做不成。 所以，前几年深圳地铁终结“宝万之争”成为万科第一大股东、中交集团买了绿城、一周前龙湖和重庆交通开投集团(下属公交集团、轨道集团、枢纽集团、铁路集团四家市属国有骨干子企业)签署战略合作协议……一切都有迹可循。

▲4月12日，重庆交通开投集团与龙湖集团签署了战略合作协议

5、落后了N个身位南宁努力追赶中

发现了吗?全国成千上百个TOD项目正在路上，那么，南宁呢? 南宁的轨道建设起步晚了，第一条轨道交通2016年6月底才通车，如今只通到4号线，轨道交通尚未成网。 而主要依附于轨道交通建设的南宁TOD，自然起步也晚。 近一年多的南宁TOD的发声，主要来自于轨道交通集团。 大卷整理了南宁TOD的部分名单。

在阿卷整理的这份名单中，南宁火车站片区5000亩旧改、以及华润与南宁轨道公司一起打造的江南五一片区5600亩TOD旧改都是重磅项目。

▲南宁火车站片区5000亩旧改和五一中路片区TOD站城一体项目 就目前进度看，轨道集团的五象双TOD算是真正意义上的项目结合地铁进行的TOD模式设计，轨道御玺君临湾涵盖商业体、居住地和公园等配套设施，但欠缺办公业态，对周边人群的吸附力稍微弱了些。

▲轨道御玺君临湾效果图

屯里、新营房、2号线延长线轨道小镇，都还只是雏形。尚处在出具开发前期项目可行性研究报告阶段。

▲轨道交通网站上，几个轨道小镇的进度都能查得到

华侨城金沙湖轨道小镇，连影子都还没见，还只是个名字。

▲在2020年12月15日南宁市推进大健康和文旅产业工程情况通报新闻发布会上，华侨城金沙湖轨道小镇的进度是，“积极推进” 绿地东盟国际城打TOD牌，虽说业态全面，但市郊铁路武鸣线仍在规划报批阶段，参与程度不深，所以只能算类TOD项目。 值得一看的是玉洞东新村停车场上盖项目，或许会成为南宁第一个车辆段上盖综合体，项目上盖主体已经于2018年动工，即将完成，未来超千亩的上盖规划，是个大工程。

大胆想象，上海万科天空之城、华润上海万象城就是它未来的样子。 值得一提的是，越来越多的房企都有意愿参与到南宁TOD建设中来。

除了华润已经签约五一路TOD之外，此前曾有传闻新村停车场上盖项目有万科的影子，而绿城去年4月新成立的绿创产城公司，外出考察第一站，就是南宁，带来的4项目之一就包括绿城杨柳郡TOD。

就连前两年龙湖和银河开发三岸的江与城项目，都有人想象过它的TOD模样。

「写在最后」

政府和开发商共建的TOD，已经超出了房地产开发的范畴，上升到了城市建设的高度。 写进了国家政策、城市发展方案、房企年报的TOD，已经是可以看到的“十四五”新风口。

全国都在加码建设TOD，南宁不应该落后，正在置业路上的你，是应该深度考虑一下这个其实并不新鲜的物种了。 它，或许会影响你未来的置业方向。