横盘板块也有含金量，这两大板块“抄底“在此时！

要说南宁让购房者纠结万分的板块，龙岗和兴宁东必须拥有姓名。

相比其他冷门板块，这两个板块热度不算小，时不时还能上一下楼市热搜;相比热门板块，它俩仿佛又欠点火候。此外，很重要的一点是，这两大板块的房价又确实有点诱人。

但如今购房者买房比以往更谨慎，买核心板块的房子尚且要犹豫再三，对于还在发展尚未成熟的龙岗和兴宁东板块，更是不敢下手。

不过，这两大板块真的就不值得入手了吗?

一、失了副中心就凉了?格局小了

买房，板块发展前景很重要，而板块的未来如何主要看其规划定位。当板块规划站位高了，政策利好一波接一波的来，难道还怕发展不起来吗?

细看龙岗和兴宁东的发展战略规划，就能察觉到其中的不简单。

从前，提到龙岗的定位，必离不开城市四大副中心之一。后来，“十四五”规划出炉，文件中并未提及四大副中心。

不少人担心，没了“副中心”的称号，龙岗不会真要凉了吧?打住，停止你的胡思乱想吧。

“十四五”规划中虽然没提及四大副中心，却提到了要优化提升主城区功能，打造埌东—东盟商务中心和五象综合中心“双核”。龙岗，仍属于南宁重点发展的主城区。

(南宁大都市区格局示意图)

再者，在各城区发展重点方向上，“十四五”规划也指明了方向，邕宁区的发展方向是建设先进制造业引领区、乡村振兴先行区、生态宜居示范区。

龙岗，是南宁为数不多的半岛之一，坐山环水，坐拥得天独厚的景观资源，生态环境优越，其中又以龙岗东滨江板块为甚。所以，建设生态宜居示范区，龙岗东板块或将成为最大受益者。

此外，在南宁五象新区龙岗商务中心区控制性详细规划修编中，将龙岗规划定位为南宁市级商业中心、五象新区商务次中心。

很明显，即使没了“副中心”，龙岗的规划站位依旧很高。

兴宁东，也是一个饱受争议的板块，简直可以和龙岗组成“难兄难弟”组合，但它同时也是一个被小瞧了的板块。

11月16日，《南宁市三塘镇控制性详细规划(修编)》获得南宁市人民政府批复，让兴宁东再次成为南宁楼市的话题中心。

(图源：南宁市自然资源局)

控规明确了三塘片区的发展目标为生态环境良好，宜商、宜工、宜居、具有岭南水乡特色的现代生态田园都市;旅游与其他产业一体化发展，打造集游览、娱乐、观光和游憩于一体的国际旅游基地;激发地区发展能级，汇聚资本、人才、资源于一体的智慧型高端产业等基地;功能定位为现代生态田园智慧城。

片区规划用地布局将形成“两心、两轴、七区”的功能结构。

其中“两心”是指结合松柏水库重新梳理水脉网络和商业服务业用地，突出三塘中心区功能集聚和城市形象形成三塘商业主中心;依托火车东站的交通枢纽优势，积极融入火车东站经济圈，整合相关公共服务设施与火车东站经济圈相互联动，形成南宁市东北部商业副中心。可见，三塘的“野心”不小。

此外，在南宁“十四五”规划中提到，要顺应南宁城市空间向东、向南的空间发展战略，形成“1431”南宁大都市区格局，其中“3”是指3个节点区域，而兴宁东不仅属于主城区还是东北节点区域连接主城区的关键通道，这是兴宁东的区位优势所在。

在多项规划利好下，兴宁东将迎来新的发展机遇，未来不容小觑。

所以，说这两大板块没了“副中心”就等于凉凉的，格局终究是小了。

二、被质疑就不干了?格局要打开

在南宁楼市中，对龙岗、兴宁东板块的质疑声就没停过。被质疑难道就停滞不前了吗?不!越是不被看好就越是要步履不停，用成绩说话，龙岗、兴宁东正在把那些宏伟蓝图一一变成现实。

道路建设

俗话说要想富先修路，这句话不是没有道理的，路通了，才能“走出去引进来”。对于新兴发展起来的龙岗、兴宁东板块来说，打通向外通道、丰富内部道路尤其重要，发展完善交通路网是板块发展至关重要的一步。

2020年江湾路的全线通车，标志着龙岗交通闭环的形成，意味着龙岗交通的进一步升级。

目前，龙岗板块已形成了“三纵三横”的干路网结构，“三横”即五象大道、新邕路 、江湾路;“三纵”即那安快速路、龙岗大道、以及向南延伸的江湾路。

(龙岗主要路网结构)

除了主体的“三纵三横”，还有龙华路、龙祥路、那造路、步云路、和合路等，这些大大小小的道路构建起龙岗板块的立体交通路网，起到加强内部各区域互通性的作用，再通过连接青山大桥、三岸大桥、龙岗大桥等跨江大桥，加强与其他城区板块的联系，助力片区的经济发展。

值得一提的是，衔接五合板块的仙合大桥已列入南宁市2021年城建计划，目前正在开展可行性研究报告修订工作。

兴宁东方面，“鸽王”合坡路在千盼万等下终于迎来了通车，即使只是单线通车，但也足够值得欢喜。

合坡路北接昆仑大道，南通凤凰岭路高速环路立交，道路全长1772米，通车后，沿线居民不必再绕快环出行，沿合坡路往南一脚油门便可到达凤岭北板块，一下子就拉近了两个板块之间的距离。

(合坡路走向示意图)

此外，蓉茉大道北延长线(长岭大道)、邕宾立交改造工程南梧-昆仑主线等也都迎来了通车;地铁5号线预计12月上旬通车，兴宁东将进入地铁时代;那况路、金川路、甘泉路、金仑路等正在建设当中;虹桥路获批……

可见，兴宁东的交通路网正日趋完善中，新老道路纵横交错，片区居民出行越发便利，宜居属性进一步凸显，助推板块价值提升。

学校建设

教育是民生之本，区域要想长远发展，在教育配套建设方面自然不能含糊。

龙岗的教育配套可以说是和区域同步发展的，虽是新区，但板块的教育配套却颇为丰富，在教育用地的规划上十分舍得，为区域发展做好了充足准备。

片区内目前已集结了五象实验三小、五象实验二小、城关二小、和合小学、邕宁高中、邕宁民中、哈罗礼德学校、龙岗商务中学(在建)、步云中学(在建)等一大批中小学，此外还有多所学校在规划中。

和龙岗不同，兴宁东的教育配套是有所欠缺的，属于兴宁东发展的一个短板，不过这个问题在不断解决中。

譬如南宁十四中三塘校区2020年已开工建设，预计2022年建成;平云小学、那况路小学、甘泉路小学、恩湖路小学、松柏路中小学等规划学校建设工作正在推进中;西大附中新校区确定落址邕武路16号。

除了道路和学校建设有新进展外，两大板块在其他资源配套上亦有所收获，宜居属性日渐凸显。

如龙岗有望在明年5月份迎来宝能购物中心开业，南宁塔确定落址灵龟山公园，五象火车站预计12月开工等。

兴宁东在今年9月喜提首创奥特莱斯开业，约225亩特色小镇落户兴宁东，新增300亩大型体育场馆等。

在声声质疑之中，龙岗和兴宁东正按着自己的步调在不断发展向前，不知不觉中学校就建成了，路通了，商场开了，人气旺了……“黑子”还在说过去，它们却已迈向了未来。

三、房价=地价，抄底时机来了?

龙岗、兴宁东板块呈现出的巨大发展潜力极具诱惑力，引得房企相继拿地进驻，开疆拓土。

然而今年南宁楼市艰难前行，在三道红线重压之下，各大房企融资难度加大，为回笼资金，去库存成为主要目标。

为了吸引购房者，各大楼盘纷纷推出一口价特惠房源、买房送车位、送物业费等购房优惠活动，以价换量，各大版块价格战此起彼伏，多个板块的房价已经下行至高地价水平，龙岗和兴宁东自是不能幸免。

目前龙岗的在售楼盘集中在龙岗东滨江板块，这里汇集了彰泰、万科、大唐、北投、建发、荣和等一众房企。

龙岗东的最高楼面价为8217元/㎡，即万科公望地块，其他在售楼盘拿地楼面价也多为6000-8000元/㎡，而如今，龙岗楼盘价格内卷严重，多个楼盘推出了8字头、9字头的房源，7字头房源也偶有出现，更有甚者直接6字头。

房价=地价的现象正在这片土地上演，这同时也释放着一个信号——抄底的时机来了。对于江景房爱好者来说，这更是一个上车的好机会。

龙岗东，最不缺的就是江景。优越的江景资源是龙岗东楼盘的一大依仗。

南宁只有一条邕江，其他主城区的沿江地块已经基本被开发完了，在售的江景房价格让许多人望而却步，而龙岗东再次把上车江景房的机会摆到了购房者面前。

龙岗东目前在售楼盘在10个以上，其中一线江景盘有5个，包括万科公望、彰泰江景湾、世茂金科博翠江山、北投东境、荣和观江墅，高层主力价在1-1.2万之间，特惠房源9字头。相对其他板块的江景房，这个价格可以说是相当友好了。

再者就是二线江景盘，虽然不属于前排江景盘，但拥有一定的瞰江视野，如金悦湾，项目东侧规划的是小学，高楼层也可以看江，而且价格美丽，看江房源一万出头，且是96㎡三开间朝南的户型，值得一看。

还有一些楼盘，瞰江视野受阻但靠近邕江，仍然可以近享滨江资源，如建发和鸣，78-115㎡的纯板式高层产品，毛坯均价9300元/㎡，特惠单价8字头，心动了吗?

兴宁东楼盘具有低密宜居的特点，但产品同质化较为严重，板块楼盘价格战更是激烈，说它和龙岗是一对“难兄难弟”不是没有原因的。

兴宁东板块的最高楼面价为7002元/㎡，即威宁和府地块，由威宁在今年6月竞得，该幅地块容积率>2.0且≤2.5，意味着兴宁东将再添一个低密楼盘。

目前兴宁东在售楼盘有兴进珺府、彰泰欢乐颂、北投荷院、悦桂旭辉福弈和庭、国悦九曲湾等，高层主力价为8300-11000元/㎡。

最高地价已经到了7千，在售楼盘主力房价虽在8千以上，但特惠房却已低到了6字头、7字头。

主打小高层产品的兴进珺府曾推出过7字头起的一口价房源，项目自配18班幼儿园和24班小学，教育资源优势突出。

国悦九曲湾三期碧景园特惠单价7888元/㎡起，项目位于国家4A级景区“九曲湾温泉度假景区”内，景观资源丰富，生态宜居。

已交付的南宁绿地城清盘特惠6字头起，户型为144、149㎡的大四房，带装修交付，性价比高。

此外，联发臻境有8字头起的洋房房源在售，悦桂旭辉福弈和庭、彰泰欢乐颂等都有8字头的高层房源在售。

兴宁东在路网交织下，距离东盟商务区等核心CBD的通勤时间是半个小时，成为了很多上班族的优选板块;龙岗板块距离五象CBD，通勤时间也是半个小时以内，甚至也可以前往东盟商务区CBD，正因为合理的通勤周期，这两大板块正适合上班族置业。

诚然，与热门板块相比，龙岗和兴宁东房价涨速并不快，但板块的发展前景是摆在那的，如果说等到它们发展成熟再入手，也许就高攀不起了。

股神巴菲特曾说过：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。从这几年的楼市变化来看，这句话同样适用于楼市。

结语

不可否认，龙岗和兴宁东板块的发展尚有不足，无论是在交通路网、商业、医疗还是在教育配套上，都有待丰富完善。

然而值得肯定的是，目前这些配套在逐一配齐完善中，板块价值不断提升，随着政策利好，区域发展也有望加速度。

要知道，罗马不是一日建成的，对于龙岗和兴宁东，我们不妨再多给点时间。

如今，正值年末，开发商年底冲KPI，各大楼盘给出的优惠价格也不再是烟雾弹，若有心仪的房源，可以考虑上车了!

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