实探龙岗西：14个楼盘实景+道路建设，颠覆你的想象！

龙岗，是南宁楼市中一个比较神奇的板块。

通期未定的地铁4号线(楞塘村-龙岗站)，板块定位几番变动，楼市价格战此起彼伏……这些都让龙岗陷入了一个颇为尴尬的境地。

但同时，南宁塔落址灵龟山公园，五象火车站规划范围大部分位于龙岗，这些利好消息又给人一种龙岗前途无量的感觉。

然而不管“外人”如何评说，龙岗有自己的发展步调，不是一句简单的话语就能概括的。

为了让大家对龙岗有更为清晰的了解，小编决定暴走龙岗西，一步一脚印，带大家实地看看龙岗西目前的发展现状。

前方多图预警，别眨眼!

实探14盘现状，有图有真相

实探路线：合景天峻广场——中国铁建江湾山语城——花畔里——万丰新新传说——龙岗大唐果——世茂世御府——阳光城丽景湾——万科金域滨江——中铁交通天地明珠——深石汉华柏翠湾——龙光玖珑臺——启迪亮——恒大悦龙台——新城悦隽风华。

(小编踩盘路线)

合景天峻广场

一下龙岗大桥，便到了合景天峻广场，这是小编此次踩盘的第一站。

合景天峻广场的楼栋外立面以灰调为主，整体还是较为耐看的。

从沿街楼栋的阳台晾晒物来看，入住率还是蛮高的，路边也停放着许多电动车和小车。因正处放学时间，还可看到结伴回家的小学生。

(合景天峻广场实景)

社区底商已有商铺营业，业态也较为丰富，餐饮、理发、汽修、小型超市、菜鸟驿站均有，基本上能满足日常生活需求，在龙岗来说，这生活气息算是偏浓的。

(合景天峻广场实景)

路旁的绿植养护得不错，设置了休闲步道，步道旁安装有座椅以及垃圾桶，设施较为完善。

(公共区域设施实景)

中国铁建江湾山语城

合景天峻广场西面即为中国铁建江湾山语城，远看由于角度原因楼栋会显得有些密集，近看倒还好。底商入驻率还可以，但开门营业的不多。

中铁江湾山语城是中国铁建在南宁的第二个项目，涵盖高层、洋房、别墅，产品线丰富，是区域内楼盘的颜值标杆，业主认可度也较高。目前项目二手房房价在板块内也是属于第一梯队的。

(中国铁建江湾山语城实景)

花畔里

沿着平云路往南走一段路，便可到达花畔里。

小区底商也有商铺营业，但业态种类和数量明显比合景天峻广场少，人气也要弱上许多，或许是工作日的原因，鲜有人走动。

(花畔里实景)

万丰新新传说

顺着平云路接着继续往南走，来到平云路与步云路交汇处，位于十字路口西北角的便是万丰新新传说了。

万丰新新传说人气要比花畔里还要弱上一些，小区前的树还在茁壮成长中。

从阳台的使用率来看，中高楼层的入住率较高，基本每层都有住户，低楼层也有少量住户，其中还有一户悬挂着房屋出租信息的横幅，在寻找“有缘之人”。

(万丰新新传说实景)

在商业方面，东地块仅有一家便利店在营业，其他商铺均为空置状态。

西地块情况要好上一下，有一家小型的百货超市，让小编意外的是，竟然还有一家规模、装修都还不错的餐馆，不过用餐人数倒是不多，粗略看了一下，仅有一桌客人。

(万丰新新传说西地块底商实景)

龙岗大唐果

万丰新新传说对面就是龙岗大唐果，已有部分业主入住，底商部分挂着店名的铺面不少，但基本处于关门状态，营业率不高。

(龙岗大唐果实景)

万丰新新传说和龙岗大唐果的商铺营业率都不怎么样，照这种情况，日常生活的便利性还是有所欠缺的。但沿着万丰新新传说拐道马岭路后，小编似乎发现了开业率低的原因。

位于万丰新新传说北面的龙岗龙华农贸市场已投入使用，菜市场、较为大型的超市、药店、诊所、移动电信营业厅、烧烤店等都有，另外设置了专门的电动车停放点、汽车停车位，还有保安看守，规范化管理。

菜市场规模不算小，档口满满当当，蔬菜、肉类均有，小编到的时候是下午1点多，有三三两两的居民正在买菜，人气不错，市场外侧还有买衣服的摊位，倒是让我有点惊讶。

(龙岗龙华农贸市场实景)

总的来说，龙岗龙华农贸市场业态颇为丰富，满足周边居民的日常生活需求是不成问题的，晚上甚至可以来这里撸个串。

世茂茂御府

沿着马岭路往北进发，很快就到了世茂茂御府。

项目A区楼栋墙体是偏白色调的，在照片上看还好，实际上看起来会显得有些老旧，能看出被时间冲刷的痕迹。B区楼栋墙体为黄色，实话实说颜值差了点。

小区楼下停放的汽车不算少，商家入驻率也是高的，但处于关门状态的居多，没什么人气，个别店铺贴着旺铺出租的信息。

(世茂茂御府A区)

(世茂茂御府B区)

阳光城丽景湾

世茂茂御府一路之隔就是阳光城丽景湾。

项目南区的入住率挺高的，龙华路一面的商铺是小编走过的龙岗楼盘中营业率最 高的，奶茶店、快餐店、口腔诊所、汽修等都有，人气也还可以，或许与对面是邕宁区民族中学及小区入住率有关。

(阳光城丽景湾南区实景)

那造路南面的商铺也多是在营业当中，有药店、水果店、五金、花艺等。

(阳光城丽景湾南区实景)

而道路北面即项目北区的底商却是不一样的境遇，目前没什么店铺在营业，入住率方面相对南区来说也要低上许多。

(阳光城丽景湾北区实景)

龙光玖珑臺、万科金域滨江、中铁交通天地明珠

顺着那造路往西走，接着换道永福路往北走，便到了江湾路，沿江湾路往西走伴着江边风景依次到达龙光玖珑臺、万科金域滨江、中铁交通天地明珠。

龙光玖珑臺沿江楼栋为别墅产品，颜值颇高。

(龙光玖珑臺别墅实景)

万科金域滨江近江楼栋都是洋房，前排洋房可以直面邕江美景，沿街商铺还在招商当中。

(万科金域滨江实景)

中铁交通天地明珠底商已有营业商铺，人气很一般，只有零散几人，多数店铺也是关闭状态，有一些还贴着转租信息。

(中铁交通天地明珠实景)

深石汉华柏翠湾

沿着邕福街往南走，走过江湾路小学便可以看到深石汉华柏翠湾。项目楼栋已封顶落架，目前还在进行后续装修工作。

(深石汉华柏翠湾实景)

龙光玖珑臺

到达深石汉华柏翠湾后，沿着永利街(支路4号路)往东走，就看到了龙光玖珑臺3期高层住宅。

小区的大门的精致度还是差了一点的，美感不足。

楼上是不是传来敲敲打打以及电钻的声音，想必是部分业主已经开始进行房屋装修工作了，为入住做准备。

(龙光玖珑臺3期实景)

再往西走一点，就是龙光玖珑臺1期的公寓了，底商部分已有少量商铺开门营业。

(龙光玖珑臺1期实景)

公寓南面也是项目的住宅，这里的大门要比前一个稍微精致一点，多了两个孔雀装饰品以及两个圆弧顶。

(龙光玖珑臺实景)

启迪亮

启迪亮大部分住宅已交付，未交付楼栋目前尚在施工中。

(启迪亮已交付楼栋)

(启迪亮未交付楼栋)

恒大悦龙台

顺着永福路绕道新邕路往西走，就可以到达恒大悦龙台。

恒大悦龙台营销中心大门紧闭，无人员走动，门上贴着一张公告，内容为“恒大悦龙台营销中心办理，请移步恒大国际中心咨询”。

小区样貌楼栋已建成，外立面已呈现，不过目前项目仍处于停工状态。

(恒大悦龙台实景)

新城悦隽风华

顺着新邕路往西走一会，就可以看到交付不久的新城悦隽风华，从阳台晾晒物来看，入住率并不高。

道路两旁停放的汽车不少，不过来往走动的人不多，项目底商还在装修当中，还没什么商家入驻。

(新城悦隽风华实景)

从龙岗西已交付的楼盘来看，根据交房时间的先后，早期交房的，如昌泰水立方、合景天峻广场、中铁江湾山语城、世茂茂御府等，入住率会比较高，人气不错。

随后是中铁交通天地明珠、万科金域滨江等，目前看入住率偏低，或许也是大部分的二套房置业群体、投资等客群，并不着急入住有关。

而刚刚交付的启迪东盟科技城、新城悦隽风华等，时不时爆出些负面问题，在质量期待与预期不符的矛盾中，业主和开发商、物业公司仍在协商调整升级方案，离入住还需要一段时间。

从社区底商方面看，大多数小区都面临同样的问题，营业的商铺不多，空置率高。最后，小编想说，便利店绝对是社区底商扛把子，你可以在每个小区下面看到一个顽强存活的便利店。

总体而言，龙岗西是龙岗板块最先开发的区域，多数楼盘也进入了交房的阶段，但入住率和人气，还未形成成熟的氛围。

配套一一配齐，宜居属性渐显

小编踩盘范围主要是龙岗大道以东、新邕路以北区域，这是龙岗发展较早的一片区域。

小编先后走过平云路—步云路—马岭路—那造路—永福路—江湾路—邕福路—永利街—大村街—龙华路—坡蕾街—新邕路，这些道路皆已建设完成通车，纵横交错，通达性良好，路灯、垃圾桶等基础设施已安装，路旁划分了自行车停放点，沿路都做了绿化。

不过红绿灯方面还有待进一步完善，大多数路口采用的是临时红绿灯，部分路口已有红绿灯装置，但尚未投入使用。

(街景随手拍)

公共交通方面，在小编走过的路段之中，仅发现了5个公交站台，分别为祥邕龙马路口(花畔里附近)、马岭新邕路口(万丰新新传说附近)、马岭龙华路口(世茂茂御府附近)、马岭那造路口(阳光城丽景湾附近)、龙华永福路口(启迪亮附近)。

运行公交线路5条，即W20(邕宁高中-楞塘村地铁站)、97(广西外国语学院-方特东盟神画)、70(步江公交首末站-埌东站)、123(方特东盟神画-园博园站)、B127(药用植物园-步江公交首末站)。

在这5条公交线中，仅有W20直达楞塘村地铁站，也仅有W20不经过万达茂公交车首末站。

(公交站点路线信息)

从公交路线的站点来看，小编踩盘区域的公交站点应当是不止5个的，其他站点或是不太显眼以至于小编漏看了。

不过可以注意到，每个公交站点的公交线还是很少的，仅有1条或者2条公交线，最多的是龙华永福路口站点，不过也就3条。在小编的踩盘过程中，见得最多的是97路公交车，存在感挺强的。

此外，虽然路旁划分了自行车的停放点，但目前区域内并未大量投放共享电车、自行车。小编只在合景天汇附近发现了一辆共享电车以及一辆小黄车，算是意外之喜，然而开不了锁，原因是车辆停放点并不在它们的服务范围之内。

(停放在路边的小黄车)

总的来说，目前这片区域的道路建设还是偏向完善的，自驾出行没有问题，但公共交通出行方面的便利性还是差了一点。

踩盘过程中，小编还路过了几个已投入使用的学校，校貌崭新，不得不说，龙岗在教育配套建设还是很重视的。

(五象实验三小实景)

(卓立幼儿园实景)

(邕宁民族中学实景)

(龙岗北小学实景)

(江湾路小学实景)

(尚未落架的步云中学实景)

作为南宁为数不过的半岛之一，龙岗的江景是值得夸一夸的，江水缓缓向东流淌着，平静之中又带着磅礴辽阔之感。滨江公园铺设有塑胶跑道，日常可以来此跑步健身，三岸大桥附近有大片的芦苇荡，有不少人在拍照打卡。

(邕江实景)

总的来说，经过这几年的发展，龙岗西发展已经愈发成熟了。道路平坦，路旁做有绿化，一栋栋高楼矗立着，不是印象里的大片黄土地;公交车少但有，日常也可以选择公交出行;学校、休闲配套方面也在一一配齐，除了还没有大型商业体外，其他配套完善度还是可以的，宜居属性渐显。

结语

实地踩盘后发现，龙岗西板块各方面配套建设是越发丰富完善了。

楼盘的入住率总体上来说是可观的，虽然称不上很高但也不算低，少量房屋已挂出招租信息。每个已交付楼盘底下都停放着不少汽车，从车辆的积灰程度来看，整体使用率还是高的，只有少数几辆汽车积了一层灰还有落叶，无近期使用迹象。

社区底商方面，大体量项目的底商营业率会更高一些，好的社区底商能达到70%左右的营业率，如阳光城丽景湾南区，小体量项目底商仅有零散几家商铺开门，便利店撑起一片天。

从商铺空置率来看，龙岗目前的人气暂时支撑不起这么多店铺生存下去，所以有一部分店铺已经关门转租了。

交通路网方面，道路建设密集度较高，基本处于通车状态，时不时有车辆经过，但配套设施尤其是红绿灯方面还需进一步完善。

公交系统方面，主要连接的是青秀区凤岭、仙葫一带，若想前往中心商圈如朝阳、万象等，还需要进行转车。不过公交线路虽少，但也尽量照顾到了已交付楼盘居民出行，相信随着未来入住率的进一步提高，公交系统也会随之完善。

学校方面，邕宁民中、实验三小、江湾路小学、龙岗北小学等都已投入使用，教育氛围不错，此外，步云中学在建设当中，为丰富龙岗板块教育配套添砖加瓦。

目前龙岗西板块已形成了一定的居住氛围，除了还没有地铁以及大型商场，其他倒也还好，自成一片小天地，日常生活不成问题。

若是想逛街购物之类的，则还需前往万达茂。不过宝能城市广场预计2022年5月开业，有望打破这种局面。

还是那句话，龙岗未来可期!

推荐阅读：

五象总部基地商业生存调查：是欣欣向荣还是奄奄一息？

走了蟠龙一圈后，我悟了：五象老大哥，还缺啥？