​重要调整！2022年南宁新版购房合同：对烂尾说不！

2022年前后，楼市利好消息是一波接着一波， 先有房地产信贷政策放宽、地产股逆市大涨，再有多城出台购房补贴政策，其中南宁公积金首套最高可贷70万，最后1月LPR迎来双降，5年期以上下调至4.6%……诸多利好消息，楼市暖风阵阵，促进购房政策频现。

近日，又发布一大利好消息来袭，2月11日，南宁市住房和城乡建设局发布关于公开征求《南宁市商品房买卖合同（预售）》（征求意见稿）和《南宁市商品房买卖合同（现售）》（征求意见稿）意见的通知，意味着南宁新版商品房买卖合同（预售）要来了。

Part1

南宁新版商品房买卖合同，六大变化值得重点关注！

对比2020年2月启用的新合同（2019年版），新版合同又将有哪些变化呢？

1、房款明确存入预售资金监管账户

在合同前页，增加「特别告知」，其中明确指出：买房支付的定金、预付款、保证金、房价款（包括抵押按揭贷款）等各种购房款，应存入指定的商品房预售资金监管账户，并用于该商品房项目相关的工程建设。若转款帐户信息与指定的监管帐户信息不一致，有权拒绝付款。

再有，合同第三章「商品房价款」对预售资金监管账户做出补充：出售该商品房的全部房价款应当存入商品房预售资金监管账户，用于有关的工程建设。贷款方式付款的，应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款专用账户，不得划入其他账户。

也就是说，未来买房将出现一个账户，即预售资金监管账户，该账户的资金用于工程建设当中，开发商不得挪用该资金，进一步保障了购房者的切身利益，避免房企出现暴雷等问题而没有足够的资金维持项目建设至竣工，从而导致烂尾、延期交房的可能性。

值得一提的是，该账户是可查询得到的，即在每个预售证的左下方都会标明账户名称和账号，购房者可根据信息查询。

2、签订合同前增加更多温馨提示

在合同前的「特别告知」中，提及在签合同之前，如何查询预售证，从而了解是否存在抵押、重复销售或被司法机关查封等权利转移受限制的情况，以及充分了解南宁现行的购房、信贷、公积金等政策，审查自身是否具备相关资格，再有审慎签订合同，尤其注意面积差异处理方式、装饰装修标准、商品房交付条件及时间、违约责任划分等相关条款。

3、签订合同之后不得超过30日办理网签

为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，在签订合同后要到相关部门进行备案，并公布在网上。

但以往并未对网签时间做具体要求，在新版商品房买卖合同当中第八章第十八条明确指出：买卖双方当事人就合同条款协商一致后，出卖人应当自签订合同之日起 * 日内（不能超过30日）登录南宁市房屋交易监管系统办理商品房预售合同网签备案，并将本合同网签备案情况告知买受人。

4、交房后90日内或拿到不动产权证

纵观南宁楼市中交房情况，不少业主交房了但却没有能够得到房产证，不仅影响日常生活，更是对孩子入学产生巨大的影响，对此，不少业主苦不堪言。

而且新版商品房买卖合同当中，则明确开发商交房后在90日内将不动产权证书或办理不动产登记的相关材料交到业主手中。

5、明确前期物业服务时间

物业问题一直以来都是备受关注的热点之一，在南宁新版商品房买卖合同当中，提及在首期物业专项维修资金缴存金额和前期物业合作起止时间等方面相关内容的明确。

「特别告知」当中提到：首期物业专项维修资金实际缴存金额以实测面积为准，实行多退少补。

再有，在合同第九章第二十条关于前期物业管理上明确：合同有效期内，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。并明确写清物业服务起止时间。

6、交付内容的细化

每到交房期，常常都是几家欢喜几家愁，渗水、色差、墙砖空鼓等交付塌房现象时常有。

在南宁新版商品房买卖合同当中则是细化交付条件，第九条至第十条明确指出：需取得规划主管部门和建设工程消防审验主管部门出具的认可文件或准许使用文件，且工程质量竣工验收合格。

并且合同附件对装饰装修、及相关设备标准的约定、保修范围、保修期限和报修责任的约定等内容都做了详细的列表，保证交付房子的质量。

同时，第十一条中指出，交付时，开发商应当出示满足第九条约定的证明文件。如若不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，购房者有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由开发商承担。

可以看出，南宁新版商品房买卖合同新增不少更有益于购房者的条例，在时间、标准上都更加明确，给购房者更多一层保障。目前只是征求意见稿，最终版合同是什么样，敬请期待！

Part2

为何设置预售资金监管账户？

看完新版商品房合同的解析，不少人疑问，为何是预售资金监管？

其实实行预售资金监管，主要是响应国家新政。近日，相关部门发布了关于城市商品房预售资金监管的相关意见。

据了解，该文件与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用，夯实地方相关部门的监管责任。

最新文件明确：项目预售款包括定金、首付款、购房款等，均需全部存入预售资金监管账户，确保专款专用于项目建设、施工款等相关支出。而对于预售款的拨付进度，文件明确要根据工程建设进度来进行，具体由住房城乡建设部门确定。同时，新文件要求加强信息共享，商业银行按照三方监管协议加强账户监测，定期和住建部门做好对账。

这与新版合同中的预售资金用途是一致的，未来将有利于改善之前监管部门对于监管账户责任不请的问题，并且督促各级住房城乡建设部门履行预售资金的监管职责。

那么为何要设置预售资金监管？其主要原因是之前暴雷的房企，大多是由于还不上钱，现金流出现问题，从而导致房企、开发的项目岌岌可危。

比如蓝光，自从2021年初，蓝光集团出现债务危机，在南宁开发的蓝光雍锦澜湾一期停工数月，并且根据业主反馈，项目资金缺口高达4.4亿元，而监管资金余额仅0.21亿元，远远无法弥补此缺口。同时，昆明、四川、西安等多个蓝光开发的项目均被蓝光挪用4亿不等的预售资金；

△来源：鉴盘侠

再有，当代锦园MOMA业主在领导留言板上指出，在2021年11月查询监管账户上的预售监管资金时发现，该账户未有资金存入，且项目早已停工，根据此现状，原定于2022年5月30日交付的3、5#楼将可能无法按期交房。

△来源：领导留言板截图

总的来说，预售资金规范化的监管，将更好的填补了预售资金监管长期缺位的政策漏洞，真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。

对购房者而言，实行商品房预售资金监管，将更大程度维护购房者的合法权益，并保证在建项目都能按期交付，避免烂尾的现象发生。

小结

近年来，“房住不炒”政策不断升温，房地产企业“三道红线”，房地产贷款集中度，房地产信贷收紧的一系列政策，使得房地产行业风云突变，房地产企业频频暴雷。

而长期处于高杠杆运转模式的房企，在政策的严管之下，带来资金流动性的风险，而且绝大多数是房地产开发企业在预售资金使用中出现了不同程度的违规导致。

房企资金流出现问题，就会直接影响在建项目的工程进度，为降低成本，会出现降标减配，甚至烂尾、停工、无法得证等问题发展，对于购房者而言，花费辛苦一辈子赚来的钱买一套房子，最后却没得到满意的结果，任谁都无法接受。

而南宁新版合同的发布，将避免楼市出现烂尾现象，并新增多条内容保障购房者的每一分利益，对于行业发展来说，政策的完善将能够维护行业健康发展。

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