南宁又有两个楼盘“精改毛”，价格直降5000元/㎡!

五一要来了，各大项目为了抢占市场把“压箱底”的大招都拿出来了!

小编看了一圈各大项目的购房优惠，原本9字头带装修现在只要86xx元/㎡;还有买房送车、车位;有的盘推出0首付……眼花缭乱。

当下的楼盘如何才能走量?不少开发商走价格战，毕竟简单粗暴。但是降价之后并不一定走量就快，毕竟你降价，我也降价，最后比的还是项目本身核心竞争力。

一些楼盘稍微降价就引来购房者买单的，主要是项目自身硬件强，拥有的地段、学区、交通有优势;而反观一些楼盘，从9字头降价到8字头、7字头、6字头依然无人问津，价格是挺诱人的，但是区域发展及项目本身没有强的竞争力，所以起色不大……

当然有的楼盘选择改产品，比如有的楼盘根据地段客群青睐改小户、或者调整为改善大户;而有的楼盘选择“精改毛”、“毛改精”。

最近，南宁又有两个楼盘“精改毛”，价格直接降了5000元/㎡!

盛邦双悦湾

精改毛房源：剩余未出售的所有房源，均改为毛坯销售

项目基本情况：盛邦双悦湾位于蟠龙片区，体量并不大，占地16亩，规划三栋楼，其中两栋为高层住宅，也是主推的房源。

按理说盛邦双悦湾的蟠龙地段，推53-125㎡一至四房，售价16000-19000元/㎡定价不算很贵，走量不会太差。但是我们来看2021年1月首开到至今的销售情况：

首期先推2#楼，2#楼的去化率在60%以上。而1#楼后期推出，去化率较低。

一年多的时间共推出452套房源，已售房源189套，去化率41.81%。

这样的成绩显然不够理想……为何？

先看下自身的优势：

1、位于蟠龙片区，对面就是广西体育中心、五象总部基地，周边有广源、光明、彰泰等盘，板块的价值有了，居住氛围有了。

2、项目临近五象大道、龙堤路、良庆大道等南北、东西走向的道路，前往青秀区或者贯穿五象新区都很便捷。另外，临近地铁4号线体育中心西/东站（非地铁口，徒步需要一定时间）。

3、周边有体强路小学、中学，师资来说不算很优质，但是也不算太差。

再来看走量不快的原因：

市场有一定的原因，另外，置业蟠龙板块的客群基本是改善客群，他们对小区的环境、景观要求较高，盛邦双悦湾体量小，满足不了改善客群的需求。——这也是为何盛邦滨江府走量如此快的原因之一。

▲盛邦双悦湾效果图

但是精改毛之后就好卖了吗?

1、门槛更低：原带装修价16000-19000元/㎡，改毛坯销售后11000-15000元/㎡，直接降了4000-5000元/㎡，就拿98㎡户型来算，首付原本32万，现在毛坯首付22万，而且月供相对应也降低不少。

2、主要走大户型的量：从剩余房源看，大户型居多，改毛坯之后大户型更容易出售，毕竟门槛没有那么高了。

3、带装修交付品质良莠不齐，购房者为了降低风险更青睐毛坯，盛邦双悦湾精改住之后能带动一波想买毛坯的客群。

盛邦双悦湾精改毛之后能不能好卖？一方面还是看市场回暖情况，另一方面，直降4000-5000元/㎡，相信会吸引到一定想要低门槛置业蟠龙的刚需、刚改客。

凯旋1号上水湾

精改毛房源：新推8#楼

项目基本情况：凯旋1号上水湾位于江南白沙半岛，凯旋1号的旁边，占地184亩，规模较大。

得意于凯旋1号豪宅光环，凯旋1号上水湾2019年12月首开即售罄，在之后的开盘中都取得不错的成绩，截止2022年4月，共推出9栋楼，其中2/3/5/9/10/11/12#楼都已售罄，目前6/13/19#楼还有房源在售，8#楼是新推的毛坯房源。

两年半的时间，共推出1962套房源，去化率为86.6%，这个好成绩主要得益于前期几栋房源的顺利售罄。而后期19#楼推的是一线临江大户型，售价19000元/㎡，两个单元去化率都超50%，表现也不错。

进入到2022年楼市，愈发艰难，凯旋1号上水湾不得不有所改变……

1、江南区的楼盘价格战盘拼到7/8字头，即便凯旋1号上水湾打价格战，奈何带装修成本在，为了保证交付品质，也只能108xx的价格，这样一对比没有明显优势。

2、精改毛之后，购房门槛更低，走量更快！精改毛之后8#楼9300元/㎡起，均价在9500-9800元/㎡，对比原来的12500元/㎡，直降3000元/㎡!首付和月供门槛低很多。

举个例子：

100㎡，首套房，利率按5.6%计算：

带装修推售12500元/㎡，首付25万、月供5740.79元；

毛坯推售9500元/㎡，首付19万、月供4363元；

首付不到20万，月供不到5k，确实让人心动哇！

3、8#楼的户型有100㎡、128㎡、146㎡，相对户型较大，改毛坯推售走量更快。

4、虽然凯旋1号上水湾的带装修品质得到肯定，但是爆雷的楼盘太多，不少楼盘更愿意买毛坯房，不仅交付时间更快，而且避免了装修的良莠不齐。

▲凯旋1号上水湾7/8#楼A1户型 99㎡

▲凯旋1号上水湾7/8#楼A2户型 104㎡

▲凯旋1号上水湾7/8#楼C2户型 129㎡

▲凯旋1号上水湾8#楼D3户型 143㎡

那么精改毛之后就好卖了吗?

项目本身亮点：

1、凯旋1号上水湾虽然位于江南区，但地处半岛!南宁有几个半岛?旁边还是凯旋1号豪宅，一下子宜居度和圈层就上来了。凯旋1号山水湾部分楼栋一线看江，但是只是少数，不过与邕江仅一路之隔，日常前往滨江公园散步、跑步、娱乐很惬意。

2、与青秀区只隔着白沙大桥，周边还有凌铁大桥、英华大桥等多座跨江大桥，不论是去朝阳商圈、东盟商务区等都快速抵达。

3、小区规划有一所小学，周边还有白沙小学、白沙路学校、亭子小学、南宁市二十一中等，教育资源充沛。

4、医疗配套方面，广西医科大学第一附属医院、广西医科大学附属口腔医院、江滨医院等，为你的健康保驾护航。

总体来看，凯旋1号上水湾配套醇熟，但周边环境有些杂乱，学区实力也一般，如果能够坚持品质路线，又是9字头，确实让人心动。

据悉凯旋1号上水湾8号楼将于五一假期开盘，这么看蓄客量不错，想要入手的开盘时间要注意!

小结：

不论是精改毛，还是毛改精，对于购房者来说只要合适就可以下手。