南宁楼市丨2024年南宁买房避坑指南！

买房是所有人人生中的一件大事，需要仔细斟酌慢慢挑选才能尽可能做好，但是大部分购房都是第一次买房，没有购房相关的经验，那么就会很容易碰到坑，那么怎么样才能避免进坑，使我们所需要做好准备的，下面小编为您分享在南宁买房的一些注意事项和坑!希望对大家有所帮助!

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1、南宁的购房方向：

能买东就别买西，能往南就别往北。

这没什么可争议的，南宁的城市发展方向就是向东向南。这是所有人的共识，共识放在楼市里就是真理，就是Money。

所以城区选择依次是：

良庆>青秀>西乡塘>江南>邕宁>兴宁

良庆：有五象在，无论现在还是未来，都是南宁甚至全广西的C位，绝对是南宁买房第一顺位，当然也不是闭着眼睛就买，还要识别板块内的坑，比如龙岗、大沙田?

青秀：绝对的宇宙中心，最好的名校和商业都在这里，能打的板块太多了，主推琅东+凤岭，奈何整体房价太高，只能屈居第二。

西乡塘：城区人口最多，烟火气最密集，汇聚西大学府+南铁学区+高新产业等优质板块，当之无愧的老城王者。

江南：经开区给了江南不垫底的底气，如果未来加持吴圩临空经济，值得小期待。

邕宁：龙岗规划想象的很好，又是CBD又是南宁塔，但落地很堪忧，看这三年的房价跳水就明白了。

兴宁：除了朝阳，一个能打的都没有，如果非地缘居住，新定居或投资不建议考虑。

2、南宁谨慎入手的板块：

选对方向，不是说闭着眼睛就能乱买，选错老公还能离婚，选错区域，可能就是一辈子套牢。

比如同是凤岭，选择凤岭北还是凤岭南。同是金湖，选择琅西还是琅东?结果天差地别。虎爸就挑几个热门又容易被一些概念炒作包装而入坑的区域板块，帮大家抛开迷雾看本质：

龙岗：大家很奇怪，有五象的名头，又有CBD+滨江概念，龙岗的房价(从高位1.4万到8000)怎么会沦落至此?

虎爸只能说规划很美，落地很难。发展是要投钱投资源的，而未来十年南宁都不可能腾出手来发展龙岗。

因为在ZF眼里，五象的核心永远只在良庆区范围，这也是为什么五象南火车站一直难落地的原因，因为这是邕宁区的范围。

所以选这个区域，单纯是考虑居住和通勤可以，但还带有投资预期的话，请做好十年内站岗的准备。

三岸：这算是开发商被集体割韭菜的案例。时值2020年下半年，南宁土拍还是很热的时候，一股炒作妖风把三岸炒成了全民关注，原本一块仙葫经济开发区管的荒地硬是被吹成了凤岭南豪宅区。

官方还推波助澜，搞了个“凤岭南滨江带规划”，一时间，广源、龙湖、龙光、美的、蓝光、金科、中铁集团等开发商纷纷进场高价拿地，摩拳擦掌信誓旦旦的要打造2万+豪宅区。

但三岸“学铁商”一个都沾边的基本面真的可以支撑2万+么?

很快市场教做人，美的封盘、广源改小户，中铁做豪宅，最后哪怕贴着楼面价卖市场依然不买账。

如今开发商唯一能解套的办法就是等。是的，要等到南宁房价慢慢修复，等到南宁普遍2万+把泡沫挤出来了，就能解套了。所以这时进场接盘，就是帮开发商做韭菜了。

三塘：看规划就知道这地方是下一个安吉。一堆的物流园和住宅混居，硬生生被吹成“下一个琅东、凤岭北”。

除了玩概念，很多购房往往容易这这个片区的户型赠送迷惑，觉得赠送又高、阳台又够大，价格也很便宜，反正是第一套自住，为什么不能买?

你也懂得是第一套自住，但当你要置换的时候，是打算卖给谁?谁会接盘?年轻的为什么不去接盘青秀或五象?

地缘购房的话，为什么不买个更大更靓的?切记买房看地段，卖房更看地段，除非你打算一辈子不置换了。

沙井：价格很靓啊!才七八千呢!请你上头之前，先去查查华南城近十年的房价走势，再去搜搜碧桂园的房价跳水，去打听打听为什么万达广场最终放弃沙井——这是一个规划错配的区域。

明明是定位物流中心，不以货运南站做文章，建工厂，却拿来做会展、批发市场，甚至房地产，导致南站因为没有产品基地，无法发挥始发地的优势，华南城和会展经济也做不起来，房子更加只能沦落为睡城了。

这样三不靠的地方，被套牢是板上钉钉事。

至于其他吴圩、仙葫、武鸣里建之类的，就不展开篇幅讲了，前面看懂的都懂。

3、南宁最抗跌的产品：

直接说结论：流动的才抗跌，尽量选刚需盘，避开大平层

80-100㎡是南宁买房的中坚力量。三房为主，有些还能做到3+1房，需求量大，所以流通性最高，无论遇上什么行情，都能很快卖出去。

120-140㎡是南宁家庭主流需求，一般要求四房、靠近学校、有地铁。如果区域和学区很好，既能保证流动性又有稀缺性，放在南宁绝对就算核心资产了。比如华润24城、万科金域中央、盛天华府

200㎡以上大平层流动性堪忧，以前是定义豪宅，但随着建发、保利、万科把大平层泛滥后，现在只能定义成改善房了，基本要求有江景、湖景或顶级学区之类的，这类产品的价格波动会非常大，因为已经脱离了广大人民群众的基本需求(钱不够)，接盘会是很大的问题，一手买入价基本是它的巅峰时刻。

最后说说别墅：放在南宁这种量级的城市，别墅只能当消费品，基本不会有人来接盘，折旧率很高，当初买山渐青、仙葫别墅的业主看到这就很感同身受了，二手出售打五折很常见。

4、南宁最优购置类型：

要新盘还是二手?

从历年新旧房成交比例来看，5个南宁人4个会买一手，1个买二手。和一线城市广州深圳等二手房交易为主差距很大。

我们好像很容易得出结论，南宁人好像不太喜欢买二手。

但这是把结果当原因了。

真相是：和广州、深圳等不同，南宁的新房供应太大，导致一二手价差不大，在有得选的情况下，谁都会选新房。

但现在南宁楼市新盘开发逐渐乏力，未来存量房成为主流的情况下，我们要做的是卖什么对自己最有利，而不是拘泥于一手还是二手。

这里就简单给各城区的选房结论：

青秀：适合买二手，也是目前南宁成交量最大的区域。这里不是很建议买新盘，因为供应少且溢价非常高，如果喜欢不喜欢旧盘，那可以看看凤岭北区域的次新房，性价比相当nice。

良庆：要是放在一年前我会建议只选新盘，但自从房地产因疫情+调控被垂进入ICU后，五象的投资客也已经撑不住开始割肉，所以如果你好好挑，你会找到性价比不错房子，即买即住那种。当然现在新盘的价格也在低位，任君挑选。

西乡塘+江南：如果不是考虑学区、养老等因素，我建议只挑新盘。原本就是贬值的区域，要是在入老破旧，那就等着被套吧。