小区土地抵押查封不要慌 房屋产权仍有保障

近日，南国早报对南宁市部分商品房小区的土地使用权存在被抵押或被查封的情况进行了报道，引起了广大市民的热议。一些市民担心自己已经办了房产证的房屋，所在土地还会不会被开发商拿去抵押，上市交易会不会受到影响？还没有办土地登记的商品房，要不要赶紧去补办土地登记？9月2日，南宁市国土资源局和南宁市不动产登记局相关负责人，就市民关心的问题接受了南国早报记者专访。

土地处于查封状态的景皇国际小区业主仍能正常办理房产登记

土地被抵押查封

业主为何不知晓

今年7月初，南宁市开始不再发放旧版的“房屋所有权证”，土地、房产登记业务一律使用“不动产权证书”，办理相关业务也集中在南宁市不动产登记中心。随后，就有景皇国际等小区的业主在办理二手房交易过程中，被告知房屋所在土地使用权存在被抵押或被查封的异常状态，无法办理过户。有业主将这一遭遇发到网络上后，引来大量网友转发关注。

自己房子的土地被抵押、查封了，为何以前一直不知道？

●南宁市不动产登记局相关负责人解释：

过去房屋和土地是分开管理，由于开发商在办理商品房预售或现售许可时，房产部门已经审查了土地使用权情况。因此在房屋已由开发商销售给个人业主，个人业主再次过户二手房时，房产部门一般都不再审查土地使用权的情况。所以只要房屋产权没有问题，就能办理过户。也就是说，某小区的土地可能已被抵押或查封多年，但业主们之前一直可以正常办理房屋登记业务，也就没有人发觉土地的异常情况。不动产统一登记实施后，不动产登记中心开始统一审核房产和土地的情况，在办理土地存在被抵押或查封情况的房产交易过程中，系统就会提示有异常情况。

土地被抵押查封

房屋是否可交易

9月2日下午，记者在南宁市不动产登记中心看到了一批涉及土地被抵押、查封情况的商品房登记档案。一份景皇国际小区的不动产权证书上显示，业主于今年7月购买了该小区一套76.47平方米的二手房，房屋所有权已顺利登记在册。另一份城市碧园小区（土地已被抵押）的不动产登记证明上也显示，业主在7月底已顺利为自己名下的一套房产办理了抵押贷款手续。南宁市不动产登记局相关负责人表示，近一个多月来，他们已办理了数十宗土地被抵押、查封小区的房屋登记业务。目前已不存在手持房产证，却因土地被抵押、查封导致房屋不能交易的情况，市民不必惊慌。不过，很多不了解情况的业主，连日来仍拨打本报热线咨询相关问题。

●南宁市不动产登记局相关负责人解释：

土地单独被抵押或查封，并不影响业主对房屋的合法权益。业主需要买卖自己名下房产，是可以办理过户的。今年8月，曾有40多名担心土地被查封导致房产权益不保的景皇国际小区业主，集体到南宁市不动产登记局进行咨询。经相关负责人耐心解释，业主们都消除了疑虑。

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土地被抵押或查封

会有哪些负面影响

虽然土地被抵押或查封不影响房屋交易，但有不少业主还是觉得“如鲠在喉”。房地产业内人士表示，实际上绝大部分开发商在拿到土地使用权后，都会进行土地抵押融资。

●南宁市不动产登记局相关负责人解释：

抵押土地使用权是一项非常普通的业务，国土部门一直根据《物权法》和《担保法》的相关规定办理这项业务。土地被抵押的商品房，开发商在征得抵押权人（银行）同意后，可以办理预售、现售手续。因此，市民买房时没有必要过于担心土地被抵押的小区。

土地被查封，则一般是开发商涉及债权债务纠纷，但查封的标的只是土地，与业主的房屋无关。开发商也不能为土地被查封的商品房办理销售许可。经调查，目前南宁市大部分被查封土地的小区，都是在房产销售完后才被查封的，业主们都已完成了房屋的产权登记或购房合同备案。即便开发商不能将土地解封，也不会影响业主们的合法权益，更不可能出现土地被法院转卖给第三方后，第三方要求拆除土地上房屋的情况。

如果市民一定要买一套土地没有被抵押也没有被查封的房产，也可以到不动产登记中心进行查询。不过，根据《不动产登记暂行条例》，只有不动产的权利人、利害关系人和有关国家机关可以查询。购房者可要求开发商出示查询结果，或要求开发商出具盖公章的委托书，持委托书自行查询。

担心土地被另作他用

业主是否需分摊登记

长期以来，南宁市绝大部分商品房业主只有一本房产证，没有土地使用权证（俗称“小土地证”）。小区土地被抵押、查封的消息传开后，不少小区业主QQ群里都在讨论，是否要抓紧时间补办土地登记。

●南宁市不动产登记局相关负责人解释：

在不动产统一登记前，一般是通过一定的计算方法，以分摊的形式体现各个业主的土地使用权。不动产统一登记后，根据《物权法》和统一登记的要求，业主对小区共有部分享有共有和共同管理的权利，不再分摊登记。因此，现在业主们拿到的“不动产登记证书”上，都标明了共有宗地的面积。手上只有房产证的业主，权益同样是有保障的，没有必要主动申请换发“不动产权证书”。还有业主担心，不对开发商手上的“大土地证”进行分割，土地就存在再被开发商悄悄拿去抵押或被查封的风险。需要明确的是，当一块土地上的房屋开始销售并办理预告登记后，不动产登记中心会在系统中对该宗地的信息进行备注，让开发商不能对土地再“乱动手脚”。待土地上房屋全部销售完后，不动产登记中心就会注销开发商的“大土地证”。

在实施不动产统一登记后，原来房、地长期分开管理的瑕疵会逐步显现出来。该局会根据市民反馈的问题，分门别类地去解决相应问题，同时清理一些南宁市涉及不动产的地方性法规和规范，解决政策“打架”的问题，保障市民不动产财产的安全。