中原解读：关于南宁楼市新政的8大预判

发布时间： 2017-05-27 10:45:06

来源：广西中原研究中心

5月26日，南宁市房管局、国土局、建委、工商局、物价局、央行南宁中心支行、广西银监局七部委联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从土地供应量、土地出让方式、信贷、市场监管等方面对南宁房地产市场进行调控，南宁已迎来2014年解除限购令以来最严厉也是历史上最全面的调控。

政策要点一

推行差别化信贷——认房又认贷，二套首付提至四成，三套停贷

政策内容：《通知》规定，居民家庭在南宁市区(不含武鸣区，下同)已拥有1套住房的，再次购买普通商品住房首付款比例不低于40%；已拥有2套及以上住房或有2条及以上未结清住房贷款记录（含住房公积金贷款记录），暂停向其购买第3套及以上住房发放商业性个人住房贷款。

政策解读：

1.直接提高了改善性购房者、投资投机购房者的购房门槛

过去南宁执行“认贷不认房”的政策，即名下拥有多套住房的，只要已结清贷款，再次购买住房时仍可享受首套房贷的优惠政策，导致不少购房者可低成本、高杠杆购买多套住房，不利于遏制投资投机性购房。执行“认房又认贷”后，只要在市区拥有1套住房，不论其贷款是否结清，都将按二套住房执行信贷，若在市区拥有2套及以上住房，不论其贷款是否结清，再次购房的，都将不再提供商业性个人住房贷款，购房者只能全款购房。“认房又认贷”的政策直接将大量已拥有住房的居民划入限贷范围内，改善性购房者、投资投机购房者购房门槛大幅提高。

2.二套房首付款大幅提高，改善型客户受政策影响较大

二套房首付比例提高后，对改善型客户影响较大，以二套房购买120㎡户型的住宅为例，若按8000元/㎡的价格计算，其总价为96万元，按旧信贷政策，结清贷款后其首付款仅为19.2万元，未结清的为28.8万元。但按新政策计算，不论此前贷款是否结清，首付款均为38.4万元，几乎翻倍，将导致部分购房者失去购买能力。同时，改善型及大户型住宅因其总价较高，已拥有住房的居民购买该户型的成本较大，将导致该户型销售有所放缓。2017年1-4月，南宁市改善户型及大户型住宅（120㎡以上）成交7615套，占总成交量30%，二套首付提高、三套停贷后，改善户型住宅去化受到的影响较大。

政策要点二

开启二手房限售——购买3套及以上住房取得不动产证2年内禁止转让

政策内容：

《通知》同时规定，购房人在南宁市区购买第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满两年后方可转让。

政策解读：配合信贷政策在“买卖”两端均进行限制，抑制投资客户的炒房行为

南宁成为继北海之后，广西第二个限售的城市，也是西南地区继成都后第二个限售的省会城市。但与其他城市相比，南宁的限售政策比较宽松，仅是对第三套及以上住房进行限制，且限制时间较短，仅为2年。该政策看似对整体市场的影响力度不大，但与第三套及以上住房的限贷进行结合，会在炒房过程中的“一买一卖，一进一出”两端均进行了抑制，更大程度地抑制住宅投资客户的炒房行为。

政策要点三

土地端调整——加大土地供应量及节奏，限地价限房价控制市场预期

政策内容：

1.增加土地供应量，加快土地供应节奏：2017年市本级（不含武鸣区）住宅用地供应量不少于4400亩，根据市场需求，还可进一步加大住宅用地供应数量；2017年6月底前编制完成我市住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布

2.灵活确定出让土地竞价方式：包括“限房价、限地价”、“限地价、竞房价”、“限房价、限地价、竞产权移交房”、超过溢价率一定比例后缩短缴款期限等，坚决防止高地价、高房价，严防高价地扰乱市场预期。

政策解读：

1.住宅用地供应量增加1000亩且未来还将继续增加，缓解后期住宅供应不足的局面

由于去年住宅用地供应量的骤减，房企土地储备又不足，导致大量房企激烈争夺土地，抬高地价，一方面增加了项目的成本，导致项目入市后的房价较高，另一方面高地价导致市场预期走高，特别是房地产业的参与者借题发挥，炒作房价上涨预期，对市场造成一定恐慌。因此，增加土地供应量，编制完成住宅用地供应中期规划，有利于消除土地市场信息不对称带来的恐慌，稳定市场心理。按照不少于4400亩的供应量，预计全年至少比2016年增加1000亩的土地供应。

2.土地竞买方式调整，限房价、限地价等方式将遏制房企疯狂拿地风，稳定市场价格

今年4月以来南宁市国土局两度调整土地出让方式，不断加强对土地出让的调控，南宁市国土局今天将土地出让方式更改为“限房价、限地价，竞产权移交房”方式，极可能是受此次调控的影响而为之。《通知》强调坚决防止高地价、高房价，严防高价地扰乱市场预期，因此未来将有更多住宅用地采取类似的方式出让。限房价、限地价的出让方式将封堵房价上涨空间，《通知》对装修标准也做了规定，防止房企虚报装修价格变相涨价，这将遏制住房企疯狂拿地之风，更有利于房价的稳定。

3.限房价限地价将导致更多项目以带装修入市，刚需购房者入市门槛也将有所提高

限房价、限地价后，房企获利空间被压缩，只有以带装修入市才能增加利润，故今后市场上的带装修项目将越来越多，毛坯项目将越来越少，虽然《通知》限制了装修标准，但也会不同程度拉高整体房价，且目前装修费用不能贷款，对刚需购房者而言，其购房成本将增加，短期压力难以得到缓解。

政策要点四

抑制变相涨价——禁止乱收费，制定全装修指导标准，进行住宅及车位价格监管

政策内容：1.加强对商品住房和车库车位价格的监管，指导房地产开发企业合理定价，预售申报价格过高且不接受指导的，暂不核发《商品房预售许可证》；2.禁止乱收费行为：房地产开发企业和销售代理机构（包括电商，下同）销售商品房时，除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用；3.明确商品住房全装修指导标准，商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米，施工图审查机构应将上述内容纳入审查范围，不符合本市关于商品住房全装修分级指南和指导价格的，不予审查合格，房企销售全装修商品住房时，需与购房人签订房屋装修协议，装修协议应包括房屋交付标准、装修价格、装修主要材料及设备品牌型号、维修责任和纠纷处理方式等内容，存在价格欺诈或合同欺诈的，由市物价局、工商局依法查处。

政策解读：

1. 继续实施限价政策，并将车位纳入限价范围，杜绝通过抬高车位价格与住宅捆绑变相加价

自去年南宁出台限制涨价幅度的政策后，南宁不少楼盘采用多种方式变相涨价，主要方法有毛坯改带装修，虚报装修费用，将房价摊入装修费用；捆绑车位销售，抬高车位价格，将房价摊入车位；收取团购费、电商费等费用。《通知》发布后，车位价格将受到限制、接受监督，装修标准及费用需列入协议，且监管力度较大，对违反规定的行为，给予不核发预售许可、施工图不予审查合格、物价局及工商局介入查处等方法，几乎将变相涨价空间堵住。特别是今后采取限房价、限地价等方式出让土地，土地政策与限价政策相结合，地价、房价、装修费用、车位价格都受限制，房价过快上涨趋势有望得到遏制。

2. 规范当前的带装修房市场，并抑制依靠带装修实现变相涨价行为

明确商品住房全装修指导标准，商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米，将在一定程度上抑制部分楼盘通过做高带装修价格实现溢价的行为，当前南宁在售项目中，有很多项目的带装修报价超过3000元/㎡，有的甚至接近5000元/㎡。

同时，《通知》表示将制定全装修的标准，那么未来将会规范全装修产品市场，在一定程度上防止出现通过简单装修实现溢价的情况。但由于标准细则及实施详细情况均不明，如果存在一定的漏洞，那么全装修将会导致大量的质量问题。
此外，新政出台之前带装修房的装修部分不得进行银行按揭，客户必须要在短期内支付全额带装修款，后续带装修部分是否能够与购房款一同进行按揭还未确定。如果可以进行按揭，那么将降低购房客户的购房门槛。

政策要点五

加快楼市供应——严查房企捂盘惜售，加快商品房供应满足市场需求

政策内容：商品住房项目达到预售条件的，应在30日内向市住房局申请商品房预售许可；商品住房项目取得《商品房预售许可证》之日起10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋预售申报价格，一次性对外开盘销售。房地产开发企业不得分批、分次开盘及采取畸高报价等方式捂盘惜售。

政策解读：

去年南宁出台政策禁止捂盘惜售，但今年以来南宁市商品房新增供应持续走低，市场供应严重不足，供不应求现象明显，这也造成不少购房者恐慌入市。《通知》里增加了“商品住房项目达到预售条件的，应在30日内向市住房局申请商品房预售许可”条款，这对不积极申请预售许可的房企起到督促作用，令其尽快申请预售许可，商品房供应节奏将加快，缓解市场供应矛盾。

其他政策

规范商品房合同注销备案管理

政策内容：

已完成合同备案的新建商品住房买卖合同，经买卖双方协商一致需注销合同备案的，应向市住房局递交双方同意解除合同的协议和注销合同备案申请表，注销所涉及房源统一在市住房局政务网公示，公示期为30天，公示期内不得重新销售。公示期满后对外销售的，重新销售的价格不得高于上次合同备案价格。

未来趋势预判

本次南宁楼市调控虽然内容众多，但相对仍较为温和，有保有压，对刚需人群而言，其新政几无影响，但是对投资客和改善客户而言，产生比较大的影响。基于此次新政及市场现状，对未来的趋势预判如下：

1. 短期内市场或将降温，恐慌性购房行为或有所缓解，客户趋于理性持币观望情绪渐浓

2. 房价快速上涨的势头将得到遏制，受土地端“限价”的影响，未来房价或将趋于稳定

3. 未来更多项目以全装修的方式入市，刚需购房者入市门槛也仍将处于相对较高的水平

4. 下半年住宅供应将有所增加，但成交将受到较大影响，预计全年成交量同比降会下降

5. 改善型住宅及大户型成交增速将出现下降，刚需住宅供需或将在下半年有望增速加快

6. 住宅投资需求一定程度被抑制，将有部分投资投机资金或将流入办公楼以及商业市场