【涨跌篇】2018年度南宁楼盘涨跌榜发布! 惊呆!这盘竟还能涨幅49%!你家呢?

2018年的全国楼市是「冰火两重天」 !7月31日中央政治局会议提出“遏制房价上涨”之后，全国楼市发生骤变。

2018年的南宁楼市，也是「冰与火」的交锋。前三季度的楼市高温与四季度的凉意侵袭形成鲜明对比。

前三季度，一幕幕“通宵排队”、“全款买房”、“高溢价抢房”的场面激情上演，市场昂扬向上。

进入四季度，全国楼市冷风吹来，南宁楼市迅速降温。首付分期全城蔓延，价格战再次打响。

这一年，房贷利率不断上涨，买房成本大幅提高!

这一年，五象越位、龙岗崛起、南宁北窜红!

这一年，房企联合开发成常态，联合体拿地更常见!

这一年，县域开发兴起，地价节节攀升!

这一年，楼市劲刮“中式风”，东方人居风靡全城!

这一年，广西喜迎60周年大庆，壮美广西大片震撼上演：百里秀美邕江换新升级、园博园开园、三街两巷开街、一批城建项目开工竣工!

这一年，是南宁楼市的「冰与火」，亦是南宁楼市迈向更稳更健康发展的新赛道!

南宁楼盘网携手【广西楼市】公众号年终钜献——《冰与火——2018-2019南宁楼市白皮书》，用数据解读市场、用事件折射真相、用观点梳理楼市!

《涨跌篇》

2018年，全国楼市依旧狠抓“房住不炒”，左手“限”字，右手“稳”字，以铁血手腕遏制房价失控疯长。在房价“紧箍咒”的持续作用下，不少城市出现房价下跌，南宁是涨是跌?南宁楼盘网特别策划《2018年度南宁楼盘涨跌篇》，真相揭晓。

据本网统计，2018年南宁六大城区超148盘在售/待售热盘，其中有66盘在售均价上涨，涨幅最大的是嘉和城，达到49%。另有22盘房价持平，18盘房价小幅度下降，15盘全年仅开过一次盘。总体而言，南宁整体房价呈现“稳中小涨”的状态(2017年南宁商品房成交均价为10110元/㎡,2018年均价10701元/㎡)，前三季度房价涨幅明显，第四季度年底冲量，不少楼盘房源促销打折，房价有小幅调整下跌，但都在合理范围内。

注：商品房成交均价是房产局备案成交价格;楼盘在售均价为在售时均价，两者有差别。

一、房价“紧箍咒”收效显著 南宁楼市「冰与火」之歌奏响全年

由图可知，2018年1-12月南宁楼盘在售整体涨幅维持在2%-9%之间，与2017年的大幅上涨相比，表现相对温和。究其原因：

1、2017年全国市场上扬，“火”蔓延到南宁，毛改精的楼盘井喷!可以说，2018年房价的涨幅，最主要的原因是毛改精所致，所以涨幅较大。因为对比的两个维度是毛坯价与带装修价的差距，较大涨幅是精准费造成的。

2、2018年，对比的维度一致。产品系未发生根本性变化，楼盘报价多为温和上涨。

3、从1-12月涨幅VS9-12月涨幅可知，不少楼盘9月份之后价格涨幅不明显，甚至维持不变。第四季度，南宁楼市降温，开发商纷纷推出打折钜惠活动，推出一口价、特惠房等，房价有小幅下降，但在合理范围内。

总结，2018年南宁楼市火与冰，前三季度房价稳步上涨，而首付门槛较高，多是全款、带装修一次性优先，市场火爆；第四季度打折优惠房源满天飞，首付门槛“无底线”，价格诱惑力也刺激了购房者入市。总体而言，2018年南宁楼盘全年涨幅稳中有升。

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二、各大城区楼盘在售均价涨跌情况 良庆区再度蝉联冠军宝座

2018年1-12月南宁六大城区楼盘在售均价总体基调保持在“稳中小幅度上涨”的步调，数值维持在2%-9%幅度之间。其中良庆区以8.98%强势占据第一，再度蝉联宝座，潜力非凡；青秀区以8.87%微弱的差距排名第二;其他各城区邕宁区6.46%、兴宁区6.35%、西乡塘区3.90%、江南区2.88%位列第三、第四、第五、第六。

良庆区：8.98%涨幅再度蝉联宝座 国家级新区(待批)妥妥的!

良庆区的大热，得意与五象新区的总体规划。五象新区作为特批国家级新区，依托政策利好，教育、医疗、文化、交通等多项国家级重大项目落实，使得“建设五象新区，再造一个新南宁”的宏伟蓝图峥嵘显露。

近几年来，五象新区的发展全面提速。占据五象新区核心腹地的良庆区，行政配套不断交付：南宁园博园、广西壮国际壮医院、广西艺术中心、四座立交桥......一大批公共基础设施落成礼献广西60大庆，五象新区配套全面提速，繁华景象显现。

五象新区配套完善，宜居度不断提升，置业于此依然是第一选择。2018年良庆区楼盘报价以8.98%涨幅高居六大城区之首，再度蝉联冠军宝座。良庆区楼盘在售数量是六个城区中首屈一指，有36盘之多，而且涨幅楼盘数量最多，达15盘，可见其潜力程度。

其中楼盘在售均价涨幅超25%的有2个盘：绿城春江明月37.50%、汉军五象一号27.91%。绿城春江明月位于南宁大桥旁，再加上绿城品牌打造，其的地理位置+品质造就高价。2018年初毛坯价12000元/㎡，在南宁楼市“火”的前三季度、该盘报价达到16500元/㎡，即便第四季度热度有所下降，其“”性使楼盘抗跌，依旧16500元/㎡。

而汉军五象一号位于五象大桥/五象小学旁，上半年良庆区推货量并不多，汉军五象一号年初售价8字头(毛坯)，随着五象新区热度有增无减，地段与物价成正比，逐渐提升价格。据悉，汉军五象一号二期冠江台将在2019年入市，一线江景资源，预计又带来一波涨幅。

可以关注到，五象总部基地版块广源华府/彰泰城/檀府印象等、五象湖版块合景天汇广场/盛邦珑湖等楼盘涨幅明显，想要置业五象新区的你，值得关注!

单是从位于五象湖板块旭辉湖山樾开盘盛况即可推断，2019年金玖世家、金科博翠山、中南置地新地块的涨幅空间大。

光明城市是该区域唯一出现降价的楼盘，原因是进入第四季度，为迎合购房者对毛坯房的需求，光明城市新品以毛坯推售，故房价出现下降。据悉，光明城市体量很大，带装修与毛坯同售，详情可前往咨询。

青秀区涨幅8.87% 房价虽高但空间依然很大

2018年青秀区楼盘在售均价涨幅为8.87%，仅次于良庆区，但其房价却问鼎六大城区之首，放眼皆是13000-20000元/㎡的楼盘。房价基数较大，涨幅需要更高的比例，才能在数值上呈现出来。

青秀区楼盘在售价格涨幅超20%有2盘，主要原因是产品业态变化。中国铁建云景山语城前期为高层推售，价格15000元/㎡，后期主推洋房产品，300万/套起,折约18500元/㎡；联发君澜住宅售罄后推公寓，年底报价13000元/㎡;华发国宾壹号推出新组团——华发国宾学府，毛改精后报价18500元/㎡，全年涨幅达16%。值得一提的是，华发国宾壹号位于柳沙国宾区，滨湖路小于现推的华发国宾学府组团，不论是地段/宜居度还是，都助力价值生长，达到20000+的房价都物超所值。

荣和悦澜山涨幅11.54%超青秀区全年涨幅值，第一次开盘8字头到如今14500元/㎡，可见“凤岭万达商圈， 商圈，如今滨湖路小学已开学、BRT1号线已运营，还有升值空间!

荣和公园大道堪称是凤岭北核心地段，价格豪、产品豪，涨幅超10%;同样地段含金量高的华润置地中山府，首开16000元/㎡，2019年又会涨多少?拭目以待。当然，在青秀区一众逼近14000+楼盘中，天池山8字头毛坯可谓是一股清流，且买且珍惜。

邕宁区：完美逆袭!楼盘在售均价涨幅6.46% 区位排第三

邕宁区在售热盘相对较少，仅12盘，但整体上涨趋势显著，楼盘在售均价涨幅为6.46%，区域排名第三，五象新区发展辐射功不可没。再对比2017年邕宁区涨幅排名第五，2018年排名第三，可见区域发展势头正猛，被开发商、购房者认可。

我们先来看2018年邕宁区的新盘代表：龙光玖珑臺

2018年3月第一次开盘，均价约为10300元/㎡。第二次加推，价格涨至10800元/㎡；第三次加推又涨了，房价约为11300元/㎡；目前的主流房价约为11500-12000元/㎡。仅仅两个月，龙光玖珑臺房价涨幅高达2000元/㎡。

阳光城丽景湾涨幅尤为明显，从2018年年初的9000元/㎡，9月份一度报价达11700元/㎡，到年底的11300元/㎡，全年涨幅为25.56%!龙岗发展势头良好的同时，阳光城丽景湾推出一线江景产品铸成接近12000元/㎡的售价。阳光城丽景湾户型多以刚需/刚改为主，即便带装修一次性的付款方式同样抢光，跟何况在年终推出的0带装修付款!据悉丽景湾小学正在施工中，预计2019年开学，趁着阳光城丽景湾的低首付优惠赶快入手!

龙岗新房企的开盘涨幅情况备受关注!万科金域滨江今年开盘两次，采用低开高走的形式，11月首开价仅10000元/㎡，开盘火爆，12月加推价已达11000元/㎡，涨幅11.11%势头良好;而蓝光雍锦澜湾11月首开报价10500元/㎡，12月报价为11000元/㎡，涨幅4.76%，与万科金域滨江展开激烈的“竞争”。

恒大/新城首进龙岗，但是恒大悦龙台展示中心已于2018年7月份开放，占据步云小学、步云中学优势的新盘没在2018年首开，预计2019年亮相;新城悦隽风华位于新邕路沿线，毗邻恒大悦龙台，同样值得期待!

兴宁区：涨跌榜首在这!嘉和城以49%涨幅位列百盘之首

2018年兴宁区楼盘在售均价涨幅为6.42%，其中有12盘楼盘房价表现为上涨趋势，占据半壁江山。值得一提的是，嘉和城均价涨幅达到49%，成为兴宁区乃至南宁六大城区中涨幅最大的楼盘!

原因何在?嘉和城在目前推出湖畔高尔夫大平层，在产品的定位明显不一样，2梯2户电梯入户+11米开间超级阳台+7.4米全景横厅+3大主卧套房设计+纯板式大宅+无敌高尔夫球场视野——极品大平层!毛坯价达到12500元/㎡，对比之前推出的刚需产品，49%涨幅理所应当。

2018年兴宁区两项目毛改精——大都公馆、香樟林(清盘中)，大都公馆从之前的8000元/㎡，带装修后售价9800元/㎡，涨幅达到22.50%。而国悦九曲湾在2018年颇为“动荡”，毛-精-毛，最后涨幅为1.25%，所以想要买毛坯房的购房者敬请关注。

值得一提的是，光明时光集和兴宁大唐果分别出现1.2%、4.55%降幅，主要原因是年终两盘处于清盘阶段(两个项目体量并不大，而且都是地铁盘)，甚至光明时光集打出7字头毛坯、兴宁大唐果9字头起的宣传语， 房源越来越少，购房者得抓紧。

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西乡塘区：全年热盘在售价格涨幅3.9% 打折促销房源这里最火爆

西乡塘区是刚需购房群青睐的片区，配套醇熟、学府城区、价不高等优势，也许是基于刚需购房地带，西乡塘区2018年楼盘在售均价涨幅并不高，仅为3.90%。

2018年西乡塘33个在售楼盘中，14盘房价幅度表现为上涨，其中昌泰尊府22%、皇巢北郡21.79%、瀚林学府15.38%。8盘为新品待推/住宅售罄/2018年仅开过1次盘，另西城1号、金科观天下、盛天西城、龙光玖誉湾4盘涨跌持平。

西乡塘出现房价下跌的楼盘最多，达7盘，降幅为1-7%之间。然而这并不代表西乡塘区没有升值空间，相反，西乡塘区作为高等学府集中营，书香氛围最浓郁的城区，西城愈发有魅力。龙光玖云著降幅明显，主要首期以带装修公寓推售，后改为毛坯推售，目前推售火爆，首付门槛低，可前往咨询。另西城1号、联发西棠春晓、万科悦府、万科悦湾、招商榕园5盘清盘中，促销力度大，价格小幅度下跌。

年终“首付分期”、“岁末9折”、“购房五重好礼”、“成交享家电”等超级购房优惠纷至沓来，西乡塘区打折促销楼盘居多!澜月府首期开盘11000元/㎡，到2018年底打折钜惠来袭，低楼层售价仅8/9字头，确实带动走量，全年价格降幅达2.73%。购房者何不趁着这一股优惠力度出手?融创金科联合，匠心筑就臻品，中式风格建筑符合国人审美，其园林更是承转九重花苑、一苑一重景，是西乡塘区少见的高品质项目。未来项目附近规划有小学、初中，孩子教育不用愁。

当然，也有不少楼盘涨幅明显，比如瀚林学府，集坐落于西大商圈核心+地铁1号线+完善醇熟的生活配套等优势，2018年首期报价12000元/㎡，年底大户型价已达15000元/㎡，直逼青秀区/五象新区!即便高价依然有市场，据悉瀚林学府大户型也剩少量，新组团推出loft公寓产品。

江南区：全年涨幅3.65% 沙井板块热盘涨势良好

2018年江南区楼盘在售均价涨幅为3.65%，从数据可以看出，2018年在售的22个热门楼盘中有10盘涨幅在1%-10%之间，其中昌泰茗城以22.22%涨幅位列楼盘涨幅TOP20排行榜。4盘涨跌持平，3盘小范围降幅;吉维尼鲜花小镇、龙光玖珑府、云星钱隆公馆3盘住宅已售罄，而天健和府、彰泰新旺角还未开过盘，故没有涨跌变化。

2018年沙井交通配套取得突破性的佳绩，亭洪路延长线、沙井五一、南乡路立交通车，以及东西快速路通车，沙井同样受益!那么近年来天健、绿地、碧桂园、万科、荣和、中昂、建发等房企选择驻扎沙井，目前销售情况如何呢? 检验真章时刻!从2018年涨幅来看，沙井的项目房价稳中有升，全年涨幅势头良好，发展稳健。例如荣和公园里全年涨幅7.14% 、万科悦江南/碧桂园公园壹号/绿地璞悦公馆等全年价格涨幅在2%左右。目前沙井片区库存量充足，相信2019年随着南宁三十六中江南区、南宁第四中学高中部的建成，沛鸿民族中学沙井片区的开工，以及未来公园凤巢湖公园、地铁4号线的建成，沙井片区将迎来新的繁华景象!

经开区恒大城、昌泰茗城所剩房源不多，附近国凯路小学、经开二中学校让两盘“增色”不少，昌泰茗城全年涨幅22.22%不是没有原因。天健和府同样位于经开区，双地铁、小区规划有小学，将在2019年推售，值得入手!

三、涨幅TOP20排行榜 五象新区(良庆区域)入榜楼盘最多

从南宁148个活跃楼盘来看，涨幅排名前五名的是嘉和城49%、绿城春江明月37.5%、联发君澜37%、汉军五象一号27.91%、南宁阳光城丽景湾25.56%。值得一提的是，除了阳光城丽景湾之外，其余项目均为毛坯房。

从楼盘在售均价涨幅前20排名看，涨幅超30%的仅三个项目，分别是嘉和城、绿城春江明月、联发君澜。另在涨幅排名前20名中，五象新区(良庆区域)占了6个，西乡塘区和青秀区持平，均为4个;兴宁区、邕宁区、江南区数量依次递减，分别为3个、2个、1个。

总的来说，在2018年楼盘涨幅TOP20榜单中，五象新区(良庆区域)表现最为优异，上榜楼盘数量最多，有6盘，前10名占比最重，占据3个席位，论城区升值潜力当属国家级新区(待批)。2018年，五象新区(良庆区域)多达15盘新盘入市，5盘住宅售罄，购房者置业热情高涨，区域楼市火翻天。

总结：在房价“紧箍咒”等因素的持续作用下，2018年的楼市涨幅远没有2017年的“疯狂”，涨幅维持在2-9%之间，整体保持稳中小涨的步调。虽然出现极个别楼盘降幅明显，但这并不代表南宁房价要跌了?NO，南宁房价还有空间，虽然说涨幅不大，但是依然在涨，所以小编还是会劝大家早点买，趁现在!

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