房地产市场“早春”异动！降准冲击波

近段时间以来，包括青岛、杭州、菏泽、衡阳等地以微调方式试图松绑房地产调整政策。再加之“全面降准”基调，楼市心理状态开始发生变化。目前，不少城市市场已经出现回暖现象。而最直接的表现是房源成交周期缩短、议价空间逐渐变小等。

楼市异动

二手房市场是对政策导向最敏感的市场。

北京21世纪不动产的一位店东告诉记者，“北京去年12月和今年1月这两个月，二手房市场稍微回暖。我们服务的区域以置换群体为主，老城区西二环、西三环之间，年底出手(购房)的比较多，加上政策松绑比如降准等等会带来客户活跃度的增强。”以这位店东所在门店为例，“从整体来说，去年12月份比11月份在需求程度上，上户量增长了20%，我们整个成交数量增长了40%。从议价方面来说，客户更能接受房主现在目前的这个价位区间，诚心卖的房主他的心理预期，也降低了一些，正好吻合了现在成交的市场价，所以说这都是便于成交的一种表现。”

不仅是北京，其他地区也受到调控放松预期风声的影响。

国家降准消息一出，不少二手房的价格开始坚挺。一位中介告诉记者，“现在入手是价格低位状态，因为一降准，会有很多人出来买房。以上海松江区新凯一期/二期的二手房为例，均价现在在33000~34000元/平方米，相比去年每套房总价大概降了30万~50万元。今年这边卖房的业主基本70%都是处于置换的。比如说房东诚心卖这套房子，一套两房，带装修，市场报价245万元，但是最多也就能谈个(议价)5万元左右，不可能再低了。年前的这一批低价房源会被卖空，过了年3—5月份基本不会存在还有低价房源的市场，每年的3—5月份是成交旺季，业主们基本不会调价。”另一位中介也说：“年后肯定涨价。”

广州富力城的一位二手房销售员告诉记者，确实有房主在国家降准之后上调了售价，“一小部分有，但是这块大部分业主都是置换为主，因此价格还是处于低位。其实房子降不降价主要取决于卖房子的业主急不急用钱，不急的，谈价就不好谈。但春节之前很难涨价了，一方面一手房冲击，另一方面可选性多，大部分客户都在观望期”。

前冷后暖

由于中国楼市已经历多轮调控以及多轮涨跌周期。因此，房地产市场受调控预期影响非常大，市场心态在政策影响下波动占据相当重要比重。

易居研究院研究总监严跃进认为，从市场走势方面看，预计会呈现前冷后暖态势。这也差不多是楼市四季的一个轮回概念。预计到了2019年5月份市场会有一波小高峰。

不过，由于仅仅是部分城市试图松绑调控，而整体上调控仍然趋严。因此，市场基本面并没有发生明显的变化。麦田房产分析师张叶松告诉记者，“从我们12月的数据看，议价超过5%房价以上成交的房源比例依然在上升。二手房议价比例依然处于高位，而定向降准对市场的实际影响其实很小。”对于明年房市的变化，他告诉记者，“2019年上半年，二手房市场从价格上依然会小幅下滑，主要由于当前的交易条件和信贷政策，所以这种趋势不会改变。交易量上春节会有传统性低谷，春节后3、4、5月份相对较高。2019年下半年目前很难判断，主要受宏观经济环境影响，从政策出发点来看是希望二手房市场保持稳定的节奏，价格不要大幅波动，允许适当的小幅波动，交易量也因此不会攀高。但由于此波政策已经维持较长周期，后续存在购房需求释放压力，可能会通过对政策进行微调，或者出台长效机制，以保持房地产市场的稳定”。

易居房产研究院副院长杨红旭也认为，单从数据上看并没有发现最近二手房交易市场回暖的迹象。“12月份，我们跟踪的全国十个城市，包括一线、二线、三线城市的二手房成交量相比11月环比跌了1%，目前是处于一个偏低水平，也是自2015年以来月度的最低水平(剔除春节月份)。

对于2019年楼市的预测，杨红旭说：“2019年的市场也不会出现明显的升温，预计全国的二手房市场、新房市场成交面积会出现6%的下跌，相比2018年，成交价格会出现3%左右的上涨。2019年的二手房市场，就全国主要城市来看，成交量会出现更明显的下跌，大概在10%左右。2019年二手房的价格平均会跌10%左右。”