【2016年终盘点·政策篇】调和控 只为楼市发展更有序！

【楼盘网·年终盘点】2016年，南宁房地产市场“量价齐升、库存下降、不断、购房者积极入市。从盘点的数据来看，这一年，南宁商品房成交量稳涨，月度成交破万套成为常态;这一年，南宁房价涨速加快，各区域房价均攀升至新的高度;这一年，五象湖、高新区、经开区纷纷拍出新的楼面价，地价催涨房价;这一年，多数楼盘进入交房期，楼盘品质呈现更直观;这一年，地铁1号线通车、良庆大桥、长虹路、玉象大道、玉洞大道等大型城建工程投入使用……这一年，是南宁楼市激情燃烧的一年。

回顾这一年的楼市表现，是一首激昂的交响乐，澎湃的诉说着一系列惊人的数据。

南宁楼盘网透过数据看楼市，解读2016南宁楼市真相!

回顾2016年，在全国强调去库存的背景下，多地楼市行情一片大好，房价上涨步伐加快！930新政后，调控效果显现，多数一线城市量价双双下滑，政策力度火力十足。
在全国楼市政策背景下，南宁楼市经历了从首付降至2成、购房有补贴的鼓励政策到10月份政府强调加强房地产市场管理的收紧政策。这一年，南宁楼市政策一张一弛、调+控，只为引导房地产市场更加健康的发展。
一、张——利好政策

(1)关键词：首付降至2成

2016年2月2日，中国人民银行通知：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

南宁于2014年10月1日起全面解除限购政策，意味着南宁购买首套房首付仅需两成;对于购置第二套房，首套房贷款已结清的情况下将参照“首套房”的标准，首套贷款未结清的情况下，二套房的首付则由原来的“四成”下调为“三成”。购房门槛降低，不少市民今年买房欲望强烈，今年月度商品房成交破万套成为常态。

南宁首套房首付比例变化回顾

延伸——今年下半年，一二线城市房价“脱缰”，为调控，多个城市陆续提高首付比例，至今南宁首套房首付依然为两成，但是据2016年商品房成交均价为8155元/㎡(较2015年7407元/㎡的成交均价，同比上涨了10.10%)，南宁20%首付还能持续多久?首付比例提高，意味着很多刚需族的买房梦越来越远了!试想首付比例提高至35%，一套总价40万的公寓，首付将由8万提升至14万，多出的6万，要奋斗多久?您的工资跟得上房价上涨的速度吗?!

今年南宁市场刚回暖，即使会提高首付亦不会太苛刻，特别是首套购房。随着南宁商品房成交均价已经破8字头，首付提高意味着门槛提高的不是一点点，不利于刚需购房群;但南宁商品房成交均价同比上涨了10.10%，这是事实，房价是否在市民的接受范围内?不排除在明年二套房首付比例有所调整。

主要城市首套房首付比例信息整理

主要城市首套房首付比例信息整理

(2)关键词：万元补贴

2016年2月5日至12月31日(以网签合同备案时间为准)，凡在棚户区改造货币化安置房源信息平台购买建筑面积在144平方米以下新建普通商品住房，且所购住房为家庭在购房地唯一住房的农民工等新市民，采取先购后补、定额补贴、分级结算、直补到户的方式，给予每套住房1万元的补助。

延伸——今年伊始，去库存依旧是主旋律，为了刺激购房者置业，不少城市本地化出台利好政策。2015年南宁楼市“不温不火”处于平稳发展状态，2016年南宁意在去库存上发力，出台新市民购买首套房可享万元补贴政策，无疑给楼市添力，购房者买房积极，从4月份商品房成交套数已破万，去库存成效明显。

购买首套房可享万元补贴，针对的是非南宁市户籍的外来务工人员，即便如此，12月下旬，房产局每天爆满。原300个号，最后每天发500个号，虽然排队花费时间长，但是领到万元补贴还是很值得(普通商品房可领取6000元)。补贴领取以备案为准，12月31日停止办理，不少购房者于11/12月置业购房没领取到补贴略感遗憾。

12月底，房产局领取补贴市民巨增

(3)关键词：二套房契税从3%降至1%

2月19日，财政部网发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》:

一、关于契税政策

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

二、关于营业税政策

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

(4)关键词：存款准备金率

自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

延伸——存款准备金率下调意味着银行有更多资金投放于贷款，而开发商获取开发贷款难度降低，开发商资金压力减小;此外，购房者申请贷款更容易，刺激购房。南宁在商品房商业贷款较为宽松，此次降准对购房者影响不大，但是对开发商资金压力大有改善。

(5)关键词：首套房契税补贴

2016年11月22日，2016跨国公司暨世界500强八桂行投资合作圆桌会议上提出紧缺人才优惠政策，对来广西工作的外向型经济发展紧缺人才，个人所得税地方留成部分和购买首套住房契税实行全额补贴。

延伸——因为此政策针对外向型经济发展紧缺人才(面向国际市场，利用本国资源和经济优势，发展本国优势产品，加入国际经济循环的人才)，是比较特殊的人群，而且此购房优惠并不是从房产局专业房产机构文件下达，目前未有具体执行方案，此新政显得“扑朔迷离”。

(6)关键词：军人可组合贷款

11月28日，军人住房公积金组合贷款施行。受住房公积金贷款额度政策限制，广大官兵在高房价地区购房面临资金桎梏，在全军正式开展军人住房公积金组合贷款业务，有望妥善解决军人在高房价地区购房时住房公积金贷款额度不足问题，减轻官兵购房经济压力，拓宽军人购房筹资渠道。

延伸——申请军人住房公积金组合贷款，除满足军人住房公积金贷款和住房商业贷款规定条件外，还需要注意以下条件：所购住房是商品住房;要以所购住房抵押担保，所购住房为新建商品房的，开发商应同意为组合贷款提供阶段性担保;首付款比例应当同时符合协作银行发放军人住房公积金贷款和住房商业贷款有关规定;个人还款能力应当符合协作银行有关规定;个人申请军人住房公积金贷款和住房商业贷款应在同一协作银行，且贷款期限、借款日期和还款日期必须一致。

如果您要购买总价100万的房子，首付20万，公积金贷款60万，剩下的20万可选择商业贷款，而不用全部都得商业贷款，可以省下十几万，这就是组合贷款。组合贷款因为流程更复杂，很多开发商不支持组合贷款，而目前购房公积金贷款有限额，最高贷款60万。

推荐阅读：

【2016年终盘点·房价篇】年涨1754元/㎡!12月成交均价破9!

二、弛——调控政策

(1)关键词：区直公积金贷款

2016年3月31日起，南宁住房公积金管理中心区直分中心对已审批未发放的住房公积金贷款实行轮候发放，轮候情况将在门户网站(http://www.gxqzgjjfzx.com)公布。待贷款率降至85%以下时，再根据资金存量情况按照贷款审批时间先后顺序分期分批发放。

延伸——楼市利好政策不断刺激购房，去库存成效明显，但是伴随而来的是公积金贷款的紧张。特别是北上广深大城市房价刺激，不少购房者纷纷选择回南宁置业。随着公积金贷款人群扩大，南宁住房公积金管理中心区直分中心不得不实行轮候发放，不少购房者只能等待。虽然区直公积金暂停住房贷款业务，但市公积金住房贷款业务不受影响可办理。

不少市民5月份开始申请，但是至今未放款，等待中

(2)关键词：加强房地产市场管理

上半年，随着全国买房热潮席卷，南宁在大环境下商品房月成交破万成常态，特别是今年中旬土地市场活跃，频现，不少开发商“趁机”涨价，幅度甚至为2000元/㎡。如何让楼市不“脱缰”?南宁楼市过高房价能否消耗得起?

10月4日南宁政府紧急发布《关于进一步加强房地产市场管理的通知》，重申商品房预售管理、商品住宅价格监管、房地产广告管理等方面的相关政策，强调将依法查处故意隐瞒、人为制造房源紧张等捂盘惜售行为。

延伸——今年下半年，不少一二线城市通过调控政策，让楼市区域平稳，调控政策包括限购、提高首付、提高贷款门槛等，南宁政府提出加强房地产市场管理是否偏“软”?其实不然，《通知》下达后，10月、11月开发商自检整改，开发商整改期间一度小心谨慎开售，没有预售证不能开盘/预约，购房者可咨询的房源巨减。11月下旬开发商南宁楼市正常销售，楼市趋于平稳，可见《通知》监管力度起到一定作用。

《通知》下达监管部门态度如何？据悉，房产局对于销售房价高于预售证价格楼盘，按照规定进行查封，勒令调整价格!例如位于五象一楼盘开盘，价格明显高于预售证价格，目前该批房源已查封，待整改。以往预售价格与实际销售价格很悬殊，相差500-1000元/㎡很正常，但是《通知》下达后，两者价格相当，购房者买房时房价更透明化。此外，天花乱坠浮夸广告词不再！对于违反广告法的行为相关部门责令开发商整改，任何误导购房者置业的文字均删除。种种举措表明政府对于楼市调控不是纸上谈兵，目前南宁楼市市场更规范，购房者亦看到政府对楼市调控力度，购房更放心。

今年北上广深一线大城市楼市基本基调是，过热-调控-降温，认房认贷严厉调控下让楼市冷静，房价年底有所下降;南宁楼市上半年利好政策不断，楼市出现回暖，当受大市场影响时，及时调控，楼市趋于稳健发展，房价略有上升。南宁政府秉承“房子是用来住的，不是用来炒的”宗旨，让市民住有所居。今年商品房成交均价为8155元/㎡，8字头是否在承受范围内?2017年，政府会出台哪些利好or调控政策?拭目以待。

推荐阅读：

【2016年终盘点·房价篇】年涨1754元/㎡!12月成交均价破9!