南宁拼团购房57群（220）

浅浅：这个楼盘到底好不好?
雪花飘飘：好的呢。
零：这个楼盘周边环境设施怎么样?
英雄：我去看过，很齐全。
牛转乾坤：这个楼盘价格波动大么？
日记本：这个楼盘性价比高。
回忆：我建议你们去楼盘看看。
大头：也可以直接咨询置业管家。
吃了么：什么时候大家一起去看看啊。
蓝天：上周我已经签合同了。

98人申请入群

立即加入

2020南宁楼市政策礼包的小惊喜，利好消息多多……

发布时间： 2020-12-31 18:29:19

来源：南宁楼盘网

分类：本网原创

2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

受疫情影响，央行2020年2月27日和4月3日两次宣布降准，一定程度上有利于房企的融资和回款。

2020年4月17日，中央政治局会议再次强调“坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”。以此为开端，拉开了房企融资环境再次收紧的大幕。特别是8月20日央行和住建部在北京召开的重点房地产企业座谈会上提出了房企融资的“三条红线”标准，引导企业降杠杆，这个政策对房企融资的影响十分深远。

2020年，在“房住不炒、因城施策”主基调之下，市场过热的城市，如杭州、沈阳、西安、宁波、成都、深圳等城市相继升级调控，从限购、限贷、限价、限售、提高首付门槛、增加房地产交易税等方面进行加码。“因城施策、一城一策”的方针指引下，各城市的房地产发展稳步推进。

相比而言，南宁房地产市场整体健康向上，五限政策中，限地价、限房价或已经名存实亡。受全国房地产调控主基调的影响，南宁楼市也在自我调整。“新版购房合同启用”、“商改住方案或出台”、“新版物业管理条例”、“车位禁止只售不租”等成为这一年的政策关键词。

全国楼市调控主基调

1、房住不炒

2016年年底的中央经济工作会议第一次提出“房住不炒”，在这几年里，房住不炒成为全国房地产调控的主基调，并且还会继续定调未来几年的房地产调控方向。

国家坚持“房住不炒”政策不放松，一方面，政府通过政策出台不断抑制过快增长的房价和过热的土地市场，防止大涨或大跌；另一方面，政府加大金融监管力度，稳杠杆，防范房地产领域金融风险，促进市场健康平稳发展。

2、三道红线

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，在重点房地产企业试行资金监测和融资管理规则。三道红线具体指：剔除预售款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。

依据“三道红线”触线情况，将房企划分为红、橙、黄、绿四挡，分档设定有息负债的增速阈值。倘若“三道红线”全部命中，有息负债不得增加。踩中两条、一条以及一条未中，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%、15%。

“三道红线”融资新规通过对房企杠杆进行管控，避免房地产行业发生系统性金融风险。这是政府对于房企融资推出的一项重要的控制措施，也为未来房企调整负债状况提供了指导性的方向。

南宁楼市调控主基调

关键词：五限政策（不限购）

主基调：限地价、限房价（逐渐退市）、限装修价（最高3000元/㎡）、限贷、限售（在南宁市区(不含武鸣区) 购买第三套及以上住房的(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证书满两年后方可转让。）

点评：五限政策自2017年5月份推出，至今已经3年多，随着市场的深入调整，五限政策的影响力已经逐渐减弱，甚至部分政策已经名存实亡。

南宁买房首付政策

商贷首付政策：首套20％，二套40％，三套停贷。

公积金贷款政策：

申贷条件：住房公积金连续缴纳12个月以上

首付比例：

首套：首付最低20％，贷款额度最高60万元。

二套：首付最低40％，贷款额度最高50万元。

三套及以上：停贷。

暂停异地公积金贷款

点评：南宁不限购，首付20%起，购房门槛低。

2020年与南宁楼市相关的政策一览表

关键词1

精*装毛坯合同二合一

2月28日南宁正式启用新版购房合同，2012版的房屋交易合同停止使用。

新旧合同对比，主要有以下变化：

1、监制的机构多了。新版合同是南宁市住房和城乡建设局、南宁市市场监督管理局、国家税务总局南宁市税务局三部门监制。

2、精*装写入合同，买房门槛下降。这样带来的最大影响是，购买精*装房，首套房的首付门槛降低了，前面十年的月供也降低了。

3、资金监管部分是由预售款变成商品房全部价款。监管的比例更大，对于工程建设的资金保障更充分，或许烂尾的现象将能大程度的缓解。

4、更利于购房者权益保障。首先是增加房屋共有方式，可按比例共有。一起买房，也有了保障。其次是明确开工竣工时间，明确交付条件和交付流程，明确发生纠纷时的保修责任等。

5、面积差异处理中，套内建筑面积误差比绝对值由0.6%改为3%。

点评：新版购房合同的启用，买房的首付门槛有较大程度的降低了。另外，新版合同约定的事项更细致，更加站在购房者的利益角度，不再是开发商说了算。对于这些变化，值得大家鼓掌欢呼。

关键词2

LPR换锚，利率下降

2021年月供压力降低了

根据央行的(2019)第30号公告，2020年3月1日至8月31日，将进行存量浮动利率贷款的定价基准转换，客户可与金融机构协商决定“换锚”为LPR，还是固定利率。

对于购房者来说，存量房贷是指2019年10月8日以前，签订的购房贷款合同。

那么到底是选固定还是浮动(LPR)?成为摆在存量房贷客户面前的一道选择题。

自2019年8月，推行LPR(贷款市场报价利率)政策以来，5年期以上LPR已经3次下调，LPR利率持续走低。根据2020年12月20日的LPR报价，利率为4.65%。短期来看，转换LPR的话对购房者降低还贷成本是确定的。

微信图片_20201231121327.png

此外，选择了LPR利率的购房者，2021年的房贷月供将有所减少。

假设张三2018年买房，利率上浮20%，为5.88%。张三的固定加点基数是108个基点（以后都不变），所以2021年，张三的房贷利率将变成4.65%+1.08%=5.73%。

假设李四2015年买房，利率打9折，为4.41%。李四的固定加点基数是-39个基点（以后都不变），所以2021年，李四的房贷利率将变成4.65%-0.39%=4.26%。

未标题-1.jpg

关键词3

南宁公积金二套松绑

2月23日南宁发布的公积金新政成为楼市热词，主要内容涉及二套房也可使用公积金贷款，主要有以下重点：

此前未使用过公积金贷款的：

要求现个人名下只有一套房，且建筑面积≤120㎡(认房)。在购买第二套房且建筑面积≤144㎡时，可使用公积金贷款。

此前已使用过公积金贷款的：要求公积金贷款需结清(认贷)，目前无房或只有一套房，建筑面积≤120㎡，在购买第二套房且建筑面积≤144㎡时，可使用公积金贷款。

二套房或二次公积金最高贷款额度50万(比之前调高了5万)，5年以上贷款利率3.575%。

点评：这是继2017年9月南宁市发文暂停公积金二套房申贷后重启的二套新政策，二套首付由之前的5成降低至4成，最高贷款额度从45万元提高至50万，对购房者而言，首付比例降低，贷款额度提高，是切实的利好。

关键词4

南宁版“商改住”方案出台？

目前仍未正式发文

2020年10月，南宁楼市被投入了一枚“深水炸弹”。一份“南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知”在业界传开。难道南宁“商改住”方案出台了？直至目前，这份“商改住”方案并没有在官方渠道发布。

这份传言中的南宁商改住新规，有哪些内容呢？

一、有时间和范围界定：允许“商改住”的项目，是市区内2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，但并不含五象新区、武鸣区以及广西-东盟经开区。

微信图片_20201231121629.jpg

二、需要满足6大条件：

1、已结清地价款；

2、项目（以栋为最小单位）未竣工；

3、项目（以栋为最小单位）未销售，或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见的；

4、不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内；

5、项目未被查封或者虽被查封，但作出查封决定的机关同意申请变更的；

6、不存在其他限制情形。

不仅如此，商改住之后涉及的教育设施问题，或需通过新建或扩建等方式来满足。

点评：对符合商改住的项目进行了时间和范围的界定，同时也设置了多种条件，审查内容比较苛刻。所以问题就出来了，一则符合商改住条件的项目，或许并没有多少；二则，即便条件符合，苛刻的审查条件，“商改住”并不是想改就能改。

据最新的数据显示，南宁办公类产品库存量为261.75万㎡，去化周期为68.6个月（差不多6年）。商办项目去库存之路任重而道远。

关键词5

新版广西物业管理条例

车位禁止“只售不租”

7月24日下午们重新修订后的《广西壮族自治区物业管理条例》经自治区第十三届人大常委会第十七次会议表决通过，将于2021年1月1日起实施。主要内容有：

1、10人以上联名可申请成立业主大会；分期开发的小区允许成立业主大会。

2、业委会应该公开物业费、停车费等相关费用缴纳及使用情况；

3、旧物管拒不退出，每日罚款1万元；

4、小区车位“只售不租”处10万以上50万以下罚款。

5、电动车禁止上楼入户充电。

6、公共受益存入银行专户接受政府监管（如商业广告、露天停车位的收费等）

7、禁止以停水停电的方式催缴物业费

点评：新版物业管理条例充分调查了当下物业管理存在的诸多问题，并规定了比较细致化、人性化的细则，可以说是相对“面面俱到”的。但执行复杂，推进难度大。

特别是车位禁止“只售不租”的规定，细则未完善，落实的难度大。

关键词6

交房即交证

2020年，南宁出现了几个交房即交证的楼盘：6月交房的碧桂园新城之光；9月的旭辉湖山樾；12月的龙光玖誉湾。

交房即交证，是指开发建设单位在办结竣工验收备案手续并交房的同事，办理好不懂动产登记证书，即房产证。简单而言，就是交房和获得房产证是同步的。

此前，新房办理房产证的时限是：1、按合同约定的时限，一般是交房两年左右。2、无约定自交房之日起90天。在实际的操作中，多数是交房两年左右得房产证。

2019年3月，国务院办公厅印发《关于压缩不动产登记办理时间的通知》，此后全国多地相继推出“交房即交证”试点，长沙是率先推进的城市。

2020年，广西多个城市跟进，目前已有9个城市试点或实行，而南宁则相对滞后。

微信图片_20201231121423.jpg

（图片来源：扒房）

据了解，南宁已经推行“24不打烊”全自动不动产办理模式。满足条件的开发商，通过线上申请办理，可随时随地为购房人办证，完全可以做到“交房即交证”。而造成购房人认为南宁未实现“交房即交证”的主要原因，是开发商完成房屋竣工验收并办理房屋首*次登记后，未及时按约定办证。所以，南宁的“交房即交证”没有普遍落实，关键点在开发商。

点评：南宁完全可以做到“交房即交证”：政策已允许，条件已具备，就看开发商的诚意和努力了。交房即交证的普及，相当于南宁的限售政策松绑了，毕竟拿证的时间缩短了。

关键词7

精*装分级指南废除

4月23日，南宁市住房和城乡建设局发出关于公开征求废止《南宁市城乡建设委员会关于印发<南宁市商品住房全装修分级指南>的通知》意见的函，这个消息让南宁楼市和购房者沸腾了。

通知称——2017年6月2日，南宁市出台了分级指南，有效期截至2022年6月1日。但经住建局认真自查和研究，拟进行废止，并公开向社会征求意见。

值得注意的是，此文件征求废止的是2017年6月2日发布的全精*装分级指南，即A级全装修价格区间为2000-3000元/㎡、B级全装修价格区间为1000-2000元/㎡、C级全装修价格不应超过1000元/㎡。

而不是2017年5月25日发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》政策中的第七条有关的限精*装规定——南宁商品住宅装修价格不得超过3000元/㎡。这是两个文件。意味着上限3000元/㎡精*装标准还未废除!

点评：其实这两年来，在上限3000元/㎡精*装的限精*装政策中，市面上多是清一色的3000元/㎡的精*装标准，《装修分级指南》确实没有太多的指导意义。从出台之日起，模糊的等级界定，这个《分级指南》早已形同虚设，废不废，没有太多影响。

关键词8

排序规则

房户一致、独立产权、实际居住

4月29日，南宁市教育局发布《南宁市教育局关于做好2020年义务教育阶段学校招生入学工作的通知》。

通知明确，在人口密集、不足的区域或学校，各级教育行政部门可按“房户一致、独立产权、实际居住”的原则，优先就近安排本地户籍适龄儿童少年入读对口公办小学或初中。

微信图片_20201231121723.png

严格执行公办民办义务教育学校同步招生，对民办义务教育学校报名人数不超过招生计划的，直接录取全部报名学生;对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。

进城务工人员居住证领取时间、连续居住时间和连续就业时间满一年以上的，其随迁子女入学时将优先排序。

点评：公办、民办学校同步招生，民办学校以摇号方式进行招生，从一定程度上来说，学生就读民办学校的门槛降低了，家庭经济条件允许也可以自主选择自己心仪的民办学校，具有一定公平性。

另外，排序规则的落实，也是有章可循，将能更好的凸显招生政策的公平性。此外，房户一致原则下，或许将能一定程度的带动南宁的户籍人口的增长。

关键词9

人才政策、购房补贴

去年8月自贸区南宁片区正式揭牌，重点产业落地、机构进驻等各大利好消息传来。为了实现各类人才在南宁片区集聚各尽其用，今年4月16日，《中国(广西)自由贸易试验区南宁片区支持人才发展若干措施》，其中包括符合条件的高层次人才可享受在南宁第一次购房补贴等待遇;A、B、C三类人才试行优先优惠购买产权移交房、对在南宁片区重点企业工作的各类人才申请人才公寓，在同等条件下予以优先安排入住等。

除此之外，6月1日，南宁市住房和城乡建设局发布通知，对《南宁市高层次人才购房补贴申请业务指南》部分内容进行调整。补贴申请不再受人才引入时间限制，A类人才最高享受200万元购房补贴、E类人才最高享20万元购房补贴。

点评：为了抢人才，南宁城市也是蛮拼的!从资金支持、办公场所、人才(团队)激励、平台激励、到生活补贴、落户居住、子女入学等方面，统统都有!

关键词10

户籍制度改革

南宁一方面在人才引进上下功夫，另一方面全面放开城镇落户条件。自2020年6月1日起，南宁市人民政府印发的《南宁市深化户籍制度改革户口迁移实施办法》将正式施行。

该实施办法在原有户口迁移政策的基础上，全面放开城镇落户条件，对新落户城镇的农村籍大学生实行“来去自由”的落户政策，设立集体户为有意在本市城镇落户的无就业单位人员、无自主产权住房者提供落户便利。

点评：户籍制度改革意味着南宁的户口迁移门槛降到历史最低。南宁楼市不限购政策之下，一定程度上促进外来人口的购房需求。

关键词11

公积金缴存基数上调

6月30日，南宁住房公积金管理中心下发《关于调整2020年度南宁市住房公积金缴存基数上下限的通知》。通知称，2020年度南宁市住房公积金月缴存基数上限为22746元，单位和个人月缴存额上限各为2730元，合计为5460元;缴存基数下限为1810元。

通知自2020年7月1日起执行，执行期限至2020年12月31日。

相较2019年度的职工月缴存额以及单位月缴存额上限各为2408元，合计4816元，缴存基数下限1680元，2020年度上下限额度整体调高了!