空有地价天花板，却无楼市真天王，三岸，你尴尬吗？

三岸板块，作为凤岭南最后的滨江居住区，自出道以来就深受各大房企热捧，板块地价短短几年时间迅速攀升，多个楼市楼面价天花板项目均诞生于此，甚至拥有南宁楼面价最贵的项目，土拍行情堪比五象湖板块。

统计显示，南宁楼面价破万的项目，集中在青秀区三岸和五象新区五象湖板块。

然而，同样的高出身，在市场上的地位和话语权却是落差较大。

五象湖集结了四大天王，成为了南宁楼市的佼佼者。而三岸，却陷入价格战，如同“割据乱战”，各自作战。

那么，同样是高地价板块，五象有湖，三岸有江，板块资质起点差不多，为何三岸难出天王？问题究竟出在了哪里？

01

种子再好，没有土壤

三岸自身基因不错，地价又贵，拿了地的房企自然是要往高端改善产品打造的，于是中国铁建的西派系、龙湖的原著系、龙光的天字系等实力房企的TOP系列都进驻了这里，可以说是为楼市埋下了多颗好种子。

不过，种子再好，没有土壤很难得到成长起来。

三岸板块范围北至凤岭南路，西至南北高速（南宁市绕城高速），东至蓉茉大道，南至邕江，规划总面积259.16公顷（约3887.4亩），整个板块并不是很大，但却分割出了多数规模小的项目，主力占地面积为40-60亩，这样的体量，发挥空间极致的被压缩了。

（三岸楼盘拿地档案）

根据三岸板块多个项目地块大小对比可以发现，三岸的楼盘占地面积大多在50亩左右，体量非常小，从根本上就限制了房企的发挥，无论是园林还是楼栋布局上都很难突破。

而超过100亩项目仅仅有两个，而且这两个也很难发挥——银河龙湖江与城自身不仅是限价房，项目还要配建商业；中国铁建西派御江由两个地块组成，临江地块小，项目整体狭长，优势不大。

（五象湖四大天王拿地档案）

反观四大天王，四个项目大小均在百亩以上，发挥空间大，而且四个项目均为环湖，拥有优质的景观视野，这就给了四大天王的诞生提供了优质的土壤。

02

全新规划？白手起家！

对于三岸板块，虽然当前大家都称呼它为凤岭南三岸，但实际上三岸是属于仙葫板块的一个单元，当初仙葫板块早期发展各种自建房、别墅群时没有涉及到三岸，导致现在它和其他区域画风大为不同，也因此后来很多人都庆幸三岸“逃过一劫”，没有建设各种乱七八糟的自建房。

但作为白纸一张，三岸的配套设施弱是不可避免的，板块发展势必需要全新规划。

小编总结了三岸板块目前已有/在建/规划的主要配套：

学校：开泰路小学、开泰路中学今年刚刚投入使用，凤岭南中学等其它学校还在路上。

商业：龙湖天街、铂金岛两大商业在建中，商业成熟还得等。

医疗：片区内规划有医疗卫生所，周边有广西中医药大学第一附属医院仙葫分院、凤岭南瑞康医院（在建）。

环境：邕江、滨江公园。

地铁：最新的地铁规划中，S0号线、6号线（开泰路站）等有辐射，但一切还都在纸上。

可以看到，三岸的各方面配套几乎都是全新规划的，尚不成熟，不够完善。

当然，或许有的小伙伴会有疑问：五象湖也是白纸一张发展起来的，为何人家就能出天王？

没错，五象湖板块和三岸板块一样，几乎都是经历了从无到有的阶段，但仔细研究会发现五象湖周边的学校——五象新区第四实验小学、十四中五象校区、五象新区第一实验幼儿等学校品牌不是区直辖就是教学硕果累累，而三岸的学校基本都是全新公立，经验、名声都需要慢慢积累，未来如何还是未知数。

此外，五象湖周边的万象汇由华润打造，品牌在南宁有过非常成功的商业运营能力，除此之外还有多个大商业体在未来开业运营，繁华可以预见；三岸当前只有天街一根独苗，品牌商业未曾进入南宁，运营能力、结果还得用时间揭晓。

……

对比下来，小编觉得，如果五象湖的发展是全新规划，那么三岸板块应该叫白手起家！

03

内忧外患，放下身段

地块先天不足，配套又不够完善，两重致命伤下来三岸楼盘想要和五象湖四大天王抢风头就很难了。

但三岸楼市最大的问题除了外患，还有内忧。

一般对于同一个板块的项目来说，享受的配套资源很大程度上是重合的，因此楼盘之间价格差距也不会很大。

但是三岸地价攀升迅速，从2018年7月的6字头到2019年初的8字头还属于一个比较平稳的上涨阶段，但是此后楼面价不仅迅速破万，还节节攀升到了恐怖的15052元/㎡，拿下了南宁楼面价最贵记录！

（三岸板块土地出让信息表）

可以看到，三岸楼市的很多在售项目楼面价差距非常大，这就造成开发成本上的差异，在定价空间上的尺度也是不一样的。而高地价的项目，在没有更强的产品力加持下，想要实现合理的利润，就显得非常困难。

试问，同一板块，价差巨大的楼盘同时存在，你会选哪个？小编相信，大部分的购房者都会选择便宜的那一个。

也因此，在同板块低价项目的倒逼之下，高地价楼盘也不得不放下身段，开始了降价促销，价格内卷起来。例如美的悦江府，初入市均价17000元/㎡，近段时间放出20多套特价房仅需12000元/㎡起。

同时，由于价差巨大、限价盘等因素，板块楼盘的品质也出现较大的层级梯度，刚需、刚改和高端改善产品在板块内共存，所面对的客群不够统一，居住环境就不够纯粹，对于很多购房者来说是不够有吸引力的。

（五象湖四大天王拿地档案）

反观五象湖四大天王，楼面价、售价整体上比较统一，客户群体定位更加精准，板块楼盘虽说是竞争对手，但是可以沆瀣一气，共同保持板块价格，整体格调高，购房者对板块发展的信心也就更强。

写在最后

三岸为何难出天王？

整体来看，三岸板块虽然地价与五象湖差不多，但是板块在规划与配套上的缺陷让板块当前很难出现像五象湖四大天王一样的全能ACE 产品，同时板块很多项目存在巨大差异化，使得三岸楼市房价逐渐陷入僵局。

但小编还是觉得，三岸板块仍然处于起步阶段，未来的发展如何现在下定论还早，板块如果能发展的更为成熟，配套建设更加完善，楼市未来还是很有机会的。

毕竟，三岸自身条件不差，低密滨江板块，舒适宜居，加上城市向东发展，这里正处于东扩首位，承接青秀核心区外溢资源，前景可期。

三岸，不蒸馒头争口气，努力发展，天王总会有的！

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