老司机也有翻车的一天？扒一扒房企手中的那些烫手山芋！

楼市变幻莫测，即使是经验老道、实力强劲的房企也难免有失手的一天。

这些房企在拿地的时候意气风发，产品出街时也是信心满满，然而等到真正开售的时候，则有可能收到来自市场的当头一棒。

曾经寄予厚望的项目最终却变成了手里的烫手山芋。

这样的现象在南宁楼市也时有发生，下面我们就来聊聊各大房企手中那些的“烫手山芋”。

阳光城——阳光城江山璟原

阳光城2017年入邕，4年多的时间布局12盘，扩张迅猛，但主攻改善市场的阳光城江山璟原却成了阳光城手里的烫手山芋。

阳光城江山璟原2020年5月23日开盘，截至2021年12月29日，项目网签量为179套，其中首开楼栋2/3#楼如今也只达到一半的去化量，去化速度明显达不到预期。

阳光城江山璟原位于柳象路和柳园路交汇处，东面是青山书院，西北面为工人医院和临江阁，北侧是江滨医院生活区，南侧是招商雍景湾。

项目地处柳沙半岛，定位高端改善盘，却没有一线江景，四面皆有遮挡，加之周边资源配套不算突出，这就难免显得阳光城江山璟原的豪宅基因不足。

再者，阳光城在南宁开发的项目多为刚需、刚改路线，在高端住宅的打造方面还无法给购房者带来足够的上车信心。

还有就是阳光城江山璟原实际售价每平2万+，这门槛刚需购房者难以够到，项目展现出的价值又不够吸引改善客群。

在多重原因叠加下，项目面临去化困难的局面似乎也不难理解。

建发——建发央著

从2018年首进南宁，到2021年落子9盘，建发的业绩也从南宁20强开外，到2020年的TOP10，再到2021年上半年的TOP2，实力强劲。

从号称“沙井幸福里”的建发玺院到南宁园林标杆的建发央玺，再到2万+顶流的建发五象印月，建发房产以优异品质，创造了南宁房地产市场2万+的销量传奇。

同样是2万+，建发布局青秀区的第一个项目建发央著却遇到了销售困境。

网签数据显示，截至2021年12月29日，建发央著的高层销量为52套，项目高层2021年1月22日开盘，卖了近一年时间，如今这数据对向来以热销著称的建发来说略显惨淡。

走量不理想的主要原因在于建发央著项目自身。

首先，项目占地不足30亩，社区休闲娱乐区会相对紧凑，活动空间较小，居住氛围感会受到影响。

其次，建发央著在售高层面积为87-143㎡，定位不够纯粹，与青秀区的置业客群需求不够匹配。

建发央著高层卖不好，也有市场的原因。目前南宁2万+的毛坯房，有很多选择。要么铁学商俱全，要么占据稀缺江景资源…就拿建发自身的三个2万+项目来比较，建发央著就明显竞争力不足。在内因外因的双重掣肘下，建发央著未来的路，仍是坎坷。

2021年12月，建发以7600元/㎡的楼面价，摘得建发央著西侧的39亩地块，很有可能作为建发央著二期开发。

建发东葛路新地块的楼面价，比建发央著1.4万+/㎡的楼面价，几乎降了一半。这样将在一定程度上分摊建发央著的高地价成本，为后来的破局找到一些突破口。

总之，建发的口碑形象，目前在南宁树立得不错。建发央著在2万+的阵营里，能否逆转局势，我们拭目以待。

荣和——荣和城市之门

2005年，荣和用荣和山水美地项目打开了凤岭北的大门，彼时凤岭北还是一片荒地，但荣和仍以前瞻性的目光陆续拿下多幅地块，一步步把“凤岭北，荣和造”的口号变成现实。

本该是一路高歌的荣和，却在“老家”凤岭北载了跟头，这个跟头源于荣和城市之门项目。

荣和城市之门位于南宁东站南侧，将打造一个60万㎡的城市综合体。项目2018年拿地，2020年曾开售过东三区的1、2#公寓楼，此后便没什么动静了。

2021年，荣和城市之门进行“商改住”，经过一系列造势后，于5月22月开放营销中心，并宣称要在6月开盘，首期将推出3/5#楼建面约107-125㎡户型的全新住宅产品。

（荣和城市之门效果图）

然而事实是项目开盘时间一延再延，最新开盘时间已经更新到了2022年，其背后原因大概有几点：

1、市场下行，凤岭北陷入价格战，房价持续下探，但对成交促动不大。

2、荣和城市之门所在的地段，处在凤岭北相对边缘的位置，与公租房项目、早年的单位房毗邻，城市界面表现弱，也享受不到现有的优质教育资源配套。

3、商改住涉及到的土地款等关键问题，或许还未结算清楚。目前项目预告要推售的住宅产品，即便已经封顶，但仍未取得预售资格。

4、商改住之后，原先毛坯限价8837元/㎡的限制是否解除，如果还受限价影响，对项目的定价和出售都是一个“紧箍咒”，成为项目的关键性难题!

综上，荣和城市之门面临的困境是十分突出的，在重新亮相的这半年时间里，蓄客问题足以反映市场对这个项目的接受度。

金科——金悦湾

金悦湾是金科联合金地、新希望、德宝共同打造的一个项目，位于龙岗东滨江板块。

2021年8月开售至今，金悦湾的网签量仅为9套，这销售数据实在称不上好看。

而金悦湾不好卖的原因，既是大环境使然，也和项目自身有关。

大环境方面，项目所处的龙岗东板块发展还处在初期阶段，教育、交通、商业等配套都有所欠缺，人气有待积累;2021年南宁楼市下行，龙岗板块竞争更是激烈，板块内的楼盘销量普遍不太乐观。

项目方面，金悦湾严格意义上来说并不是一线江景房，项目东侧为学校用地，会遮挡一部分瞰江视野，8楼以上的户型才能看江。

其次，在价格上金悦湾与周边楼盘相比并没有太大优势，项目毛坯价9900-12000元/㎡，而隔壁某一线江景房带装修价也就11000元/㎡起。

再有就是，金悦湾的体量同样较小，只有30亩左右，打造出来的产品居住氛围会有所不足。

龙光——龙光天宸

龙光天宸是龙光布局五象湖板块的重要一子，按理说应当与“大哥”龙光天瀛一起风风火火闯荡南宁楼市，但现实却很骨感。

龙光天宸2020年8月29日开盘，截至2021年12月29日，网签量为383套。

龙光天宸与龙光天瀛直线距离不足2公里，命运却是大不相同。作为“大哥”的龙光天瀛销量是2万+楼盘里的佼佼者，“小弟”龙光天宸却还在摸爬滚打，这究竟是为什么呢?

原因主要有三点：

其一，资源配套不同。虽然龙光天宸和“四大天王”盘都位于五象湖板块，大致上来说都能享受到五象湖板块的资源配套，但往细了说，可就不同了。

首先是学区，按照2021年的招生服务地段划分，龙光天宸的学区是秀田小学+四中五象校区，而“四大天王”的则是实验四小+十四中的配置，更显优质。

除了学区，龙光天宸与地铁、商业体等有一定的距离，相比之下便利性又要差上一些。

其二就是产品设计，项目高层产品朝北的户型，客厅连接的是飘窗，这是设计虽然可以有效隔绝一部分来自玉洞大道的噪音粉尘污染，但购房者习惯的是客厅连接阳台，龙光天宸的这种户型设计在南宁市场来说接受度并不高。

其三，龙光天宸最高楼面价达到了1.3万+，这使得它的让利空间有限，价高但配套又达不到购房者所需，难以留住客源。

不过随着隔壁“四大天王”盘的库存减少，龙光天宸似乎正在迎来了逆袭机会，在年末打了一场漂亮仗，以2.41亿元、1.50万㎡的成绩登顶2021年第52周(12月20日-12月26日)南宁楼市双榜。

美的置业——美的悦江府

美的2004年进军房地产，经过十几年的耕耘，取得了骄人的成绩，在克而瑞研究中心发布了“2021上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜”中，位列第26名。

美的于2018年进驻南宁，先后在西乡塘布局美的慧城、美的旭辉城2城。而后在2019年6月，以1.1万+/㎡的高价拿下凤岭南三岸约35亩地块，打造美的入邕以来第一个高端项目——美的悦江府。

不难看出，美的对美的悦江府是寄予厚望的，然而这一步棋却走得略显艰难。

美的悦江府于2020年6月第一次开放营销中心，首推98-140㎡户型，但迟迟未开盘，2020年9月项目封盘，对外口径是升级品质。

2021年3月27日重新开放新售楼部和实景园林，产品方面则多了155/172㎡的大平层户型。

显然，升级后的产品更符合项目高端改善的调性。

美的悦江府4月24日正式开盘销售，截至2021年12月29日，美的悦江府的网签量是121套，走量虽然不算少但显然也没达到预期效果。

那么造成这种局面的原因是什么呢?

从美的悦江府自身来说，项目占地36亩，体量小，社区园林打造上有所限制;项目虽位于凤岭南三岸滨江板块，但并不是一线江景房，南面还有住宅项目，瞰江视野受阻，无江景资源优势。

从板块成熟度来说，三岸板块还处在发展阶段，教育、商业等配套都有待进一步丰富完善。

一个主打改善的楼盘若既无景观优势又无优质配套加持，这对改善客群来说吸引力是不足的。

结语

楼盘卖得好的原因总是相似的，区位优势突出、资源配套优质是它们热销的主要原因。

而楼盘卖得不好却是各有各的难点，或是项目所在区域发展不成熟，或是产品定位不清晰，又或者是价格超出购房者预期……

但只要用心做产品，向购房者展现出最大的诚意，相信总会有守得云开见月明的一天。

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