产品篇|2021年产品成楼市竞技主角，刚需、改善双开花！

前言：

2021年的南宁楼市，以价换量、价格激战充斥着这一整年。
政策重手调控、金融五道红线紧箍、疫情影响等叠加因素下，市场迎来至暗周期。
这一年，南宁房价维持1.3万/㎡水平，“结构性上涨”是主因。
这一年，楼市价格战猛烈程度前所未有，特价房从未间断。
这一年，土拍行情迎来剧变：溢价率下滑，流拍率大幅提升。
这一年，房企梯队更新：央企、国企上位，有些直接躺平。
这一年，南宁产品进阶：大平层、合院、叠墅等产品线百花齐放。
这一年，楼市分化进一步凸显：区域分化、项目分化、房企分化、产品分化……
这一年，旧改阵营持续扩大，多板块焕新有望；商业集中开业潮，配套兑现添利好；地铁进入5.0时代，客流量位列全国前列；产业发展稳步推进，招商引资取得质变……
2021年的楼市，既分高下，也决生死！
行业竞争的加剧，不少企业面临着生死考验，有的逆流而上，有的已经倒下；从业人员也面临着前所未有的压力，有的人在坚守，有的人选择离开……
这一年，是激战，是诀别。
去房网年终楼市盘点《诀战——2021南宁楼市白皮书》隆重上线！
将通过房价解析、土地供应、商品房成交、政策回顾、城建发展等多维角度，对2021年的市场进行总结。让我们一起穿越周期，期待春天！

2021南宁楼市白皮书之产品篇

2021年，南宁楼市艰难前行，市场竞争更加激烈。如此环境下，迫使房企们更加注重产品竞争力的提升，研发出更符合购房者需求的产品。

这一年，南宁楼市产品呈现出了多元化发展趋势。

合院篇

在售/待售合院28盘，五象新增7盘

“禁墅令”出台后，别墅发展受到限制，但随着生活水平的提高，高端改善性住宅的需求只增不减。

在此市场环境下，催生了一种类别墅产品——合院。合院得房率高，又能满足改善型购房者“有天有地有院子”的需求，面世之后越发受到购房者青睐。

据不完全统计，2021年南宁在售/待售合院有28盘，各大城区均有合院产品分布，五象新区11盘，青秀区4盘，西乡塘区1盘，江南区2盘，兴宁区5盘，武鸣区5盘。

五象新区的合院产品数量变化是最为明显的，2020年，还只有龙光天瀛、龙光天宸、大唐院子、荣和五象院子4盘有合院产品在售，如今已增长到11盘，五象湖、五象东、五象南、龙岗板块皆有分布。

其中龙岗的合院产品实现了从无到有的转变，今年亮相的招商新城臻樾府、北投东境、荣和观江墅均规划有合院。

五象南板块在高地价及建设条件限制下，开发商为了利润，不得不选择“高低配”的开发模式，通过合院产品实现溢价。今年版块也新增了绿地郎峯、金科琼华未来两个含有合院产品的楼盘。

青秀区的合院产品依旧分布在仙葫板块。仙葫片区依山傍水，自然环境优越，有着孕育高端改善产品的沃土。目前片区内的荣和澜山府、中海半山壹号、雍江臺等盘都有合院产品在售或者待推出。

兴宁区的合院产品主要集中在兴宁东板块，板块土地规划、现有自然景观让这个片区成为南宁低密住宅集聚地。兴宁区的保利山渐青、联发臻境、华夏院子等算是最早尝到合院红利的楼盘了。

一部分楼盘合院产品的热销，让开发商看到了合院的发展前景，有需求就是有市场，如今就连主打刚需产品的西乡塘区和江南区也涌现了合院产品，房企们甚至开疆拓土到了武鸣。

在产品方面，除招商十里云裳和锦樾府，其余楼盘的合院产品面积都是120㎡以上，最大可达370㎡。部分产品可以达到200%+的得房率，如荣和五象院子，下半年入市的招商新城臻樾府推出了128㎡户型合院，得房率也达到了200%。

价格方面，这些合院都是百万一套起步。不同城区不同板块的价格不尽相同。

五象新区五象湖板块的合院主力价格500万元/套起，属于南宁合院价格的第一梯队;五象南合院主力价为420万元/套起，龙岗的合院主力价380万元/套起，资源配套的完善度和优质度是价格的主要影响因素。

兴宁区的合院价格分为两档，一档为那考河附近的九樾府和北投荷院，有不少总价在300万元以下，性价比较高，一档为保利山渐青和华夏院子，主力价在480万/套起。

青秀仙葫片区的主力在500万/套以内，中海半山壹号因面积在200㎡以上，价格要更高一些。

江南区的合院产品不多，区域内市场竞争不算大，具备一定稀有性，价格在290-380万/套之间。

武鸣区的合院上车门槛要更低，部分产品不超200万就可拿下。

西乡塘区的汉华·右江院子因远离城市中心，价格上表现出了较大的优惠，报价为118万/套起，相当于主城区一套高层的价格。

小结：合院产品的增多，原因有二：一是与日益增长的市场需求有关，购房者需要一种能够替代别墅的产品来实现自己对品质生活的追求;二是房企需要以高层+合院这种“高低配”的产品规划来提高产品溢价。所以合院产品呈现出增长趋势，其实是南宁楼市改善时代下的购房者和房企双方共同作用的结果。

叠墅篇

在售/待售叠墅12盘，低至110万/套

在改善住宅需求逐渐增多之下，光是合院这一种产品显然已经无法满足市场需求。为扩大目标客群，开发商们又推出了叠墅产品。

叠墅产品一般含上叠、中叠、下叠，总层数控制在4层或者6层，从外形上来看就是两栋独立别墅叠加在一起，内部空间有别墅的独门独院、超大露台、私家庭院、多重花园等配置。

与合院相比，叠墅的上车门槛普遍要低上一些，但依旧享有超高的赠送率，再加上不少叠墅产品可享受一梯一户的私密，这使得叠墅成为一部分改善客群的置业选择。

据统计，南宁目前在售/待售楼盘中有叠墅产品的有12盘， 2021年新增5盘，即荣和观江墅、大都悦景湾、保利明玥江山、龙湖郁林府、招商樾江府，集中分布在五象新区以及青秀区。

五象新区拥有叠墅的楼盘主要分布在五象湖板块和滨江一带。

南宁建发五象印月、建发央玺都位于五象湖板块，近享板块内优质的“铁学商景”资源，正因如此，它们的价格也达到了400万+一套。

荣和观江墅、大都悦景湾、保利明玥江山则都处在滨江地带。

荣和观江墅位于龙岗东滨江板块，与邕江仅隔了一条江湾路;大都悦景湾位于南宁学院东侧、与八尺江也是一路之隔;保利明玥江山位于良庆大桥南板块，项目毗邻邕江，同样拥有瞰江视野。

青秀区的建发央著和龙湖郁林府都位于资源集中的城市板块。

其中建发央著位于东葛路板块，毗邻青秀万达广场以及绿地中央广场，临近逸夫小学、滨湖路小学、南宁市第五十四中学等，地铁3号线东葛路站距离项目1公里以内，整体配套醇熟丰富。

龙湖郁林府位于柳沙半岛，青秀山脚下，风景优美，毗邻万象城、航洋城、东盟商务区，占据绝佳的地理位置，且是南宁少有的纯墅区项目，项目在价格上十分傲娇，卖到了500万元/套起，不过即使售价不菲，也阻挡不了它的热销。

招商樾江府和中海半山壹号则是位于仙葫滨江一带，景观资源得天独厚，因板块其他配套有待进一步丰富成熟，两个楼盘产品的价格也相对友好一些，尽管如此，一套叠墅也卖到了300万+。

兴宁区的两个有叠墅产品的楼盘都位于兴宁东那考河板块，环境优势突出，不过受板块成熟度影响，在价格上要再下一个梯度，110万元/套起步。

小结：整体来看，这些拥有叠墅产品的楼盘，不是位于繁华的城市核心区就是在生态资源优越的板块。对比来看，整体配套突出的楼盘要比只有景观优势的楼盘更受欢迎，在价格上也有所差距，这在一定程度上说明了改善购房者更偏向与生活配套与环境配套两手抓的楼盘。

大平层篇

大“室”所趋，35盘推售大平层

除了合院和叠墅，一种“扁平化别墅”也在强势占有市场，并受到城市精英们追捧，它就是大平层产品。

大平层将别墅上上下下的格局汇于一个层面之上，通过功能分区的优化组合，大大提升空间的实际使用价值，起居、会客都在同一层，生活动线流畅，在舒适度上更加贴合高端人群需求。

相比于别墅，大平层通常楼层较高，多面采光，通透性更好，大开间的设计让观景效果更好，更能给人一种“一览众山小”之感。再加上如今的大平层多为一梯一户设置，私密性上也是有所保障的。

种种优点叠加在一起，使得大平层的越发“吃香”。

据不完全统计，目前南宁楼市上在售/待售大平层(144㎡以上)楼盘达35盘，数量不少。

从各城区占比来看，青秀区有19盘，占了半壁江山;五象新区有11盘，2021年新增3盘(保利明玥江山、万科瑧湾悦、阳光城光明未来悦)，数量上有继续上升的趋势;江南区有4盘;兴宁区有1盘。

从板块来看，青秀区推售大平层的楼盘分布在凤岭北、凤岭南板块。

凤岭北最引以为傲的是其丰富优质的教育资源，单凭这一点便可以吸引无数购房者。板块内的吉祥凤景湾、荣顾书香门第、美泉1612、万科城、吉祥凤景湾、荣和悦澜山等盘都有大平层在售，但有部分楼盘已经进入尾盘销售，货量不算多。

凤岭南在教育资源配置上虽然不如凤岭北，但它有凤岭北所没有的江景资源，板块内的保利冠江墅、中国铁建西派御江、美的悦江府、龙湖盛天·双珑原著等盘都推售有大平层产品。虽然都位于凤岭南板块，但这些楼盘在价格上还是存在较大差距的，离江相对较远的美的悦江府的售价为1.5万+，而中国铁建西派御江的一线江景大平层最高卖到了4万+/㎡。

除了凤岭南北板块，东盟商务区、柳沙半岛、仙葫板块也有大平层房源在售

五象新区方面，大平层房源集中分布在五象湖板块以及蟠龙板块。

位于五象湖板块的有龙光天瀛、南宁建发五象印月、锦麟玖玺、万科瑧湾悦、阳光城光明未来悦、金科博翠山，户型面积区间为158-255㎡，主力价区间为1.6-2.8万元/㎡，其中处在五象湖板块核心的龙光天瀛、南宁建发五象印月、锦麟玖玺在价格上属于第一梯队。

位于蟠龙板块的有盛邦滨江府、汉军冠江台、广源华府，都是江景盘，户型面积区间为166-255㎡。价格方面，汉军冠江台与其余两盘相比要更为优惠一些。

江南区的大平层房源都位于滨江一带，打造一线江景大平层。

豪宅代表凯旋1号推售的是建面约316㎡的奢阔大平层，带装修价卖到了3.3万元/㎡，项目二期凯旋1号上水湾同样推出了大平层产品，不过在面积上更保守一点，为149-203㎡，价格为13500-19000元/㎡，与凯旋1号相比亲民许多。

兴宁区仅有嘉和城一盘有大平层产品在售，建面约175-300㎡，价格区间为10000-18000元/㎡。

在交付标准上，35盘中，仅有9盘为带装修交付，其余全为毛坯交付，当下购房者越发追求个性化装修，毛坯交付比较符合高端客群的购房需求。

小结：可以看到，这些大平层房源多分布在城市中心地段，产品功能完善，又能享受到优质的配套服务，在彰显身份的同时又能保证生活品质，这就使得它比处在城市边缘的别墅更具吸引力，成为更多改善购房者的置业选择。

从统计数据可见，南宁的叠墅、合院、大平层等高端改善产品，在阵容上已经达到了70多盘，市场占有率接近3成。

这样庞大的供应量，是历年来之最。在高地价、高开发成本的困境下，如何增加产品的溢价，无疑是高端的产品线，这就催生了很多的高价项目。

可以发现，不仅仅是高端产品线的内卷，在高层房源的产品竞争中，2021年的南宁楼市，阳台越来越大、小三房内卷两大趋势表现突出。

阳台篇

跑道阳台频出，小户型也有大视野

上面说到的合院、叠墅、大平层主要针对的是改善客群，而下面要说到的产品关注的则是刚需、刚改客群，即跑道阳台户型。

在市场下行的倒逼之下，为增强自身竞争力，众多房企纷纷选择在产品上发力，在户型设计上做了诸多突破，阳台就是其中一个着力点。

从去年开始，南宁楼市大阳台户型逐渐多了起来，部分阳台不仅开间大，进深也达到了2米以上，大到可以做跑道。

据不完全统计，南宁在售/待售楼盘中推售跑道阳台户型的有18盘，其中五象新区9盘、青秀区4盘、兴宁区3盘、江南区2盘。

在五象新区的9盘中，有5盘是2021年入市的新盘，包括绿地朗峯、融创凤屿湖、招商新城臻樾府、荣和观江墅、大都悦景湾，由此可见，五象新区激烈的市场竞争使得楼盘们在户型上疯狂“内卷”。

其中绿地郎峯、招商新城臻樾府、荣和观江墅、大都悦景湾小户型也做了大阳台设计。

绿地郎峯73㎡户型阳台开间6.1米，最大进深2.8米;

招商新城臻樾府的高层户型都做了大阳台设计，78㎡户型阳台开间7.4米，89㎡户型阳台开间9米，117-118㎡户型阳台开间8.7米;

荣和观江墅75㎡户型阳台开间5.2米，143㎡户型阳台开间8米;

大都悦景湾75㎡户型阳台开间近7米，89㎡户型阳台开间8.7米，比一些改善大户型的阳台还有宽，相当优秀。值得一提的是，项目其中一个89㎡户型做了横厅设计，搭配8.7米开间阳台，房屋更显通透明亮。

青秀区方面，建发央著2021年年初推出的高层产品户型在阳台设计上也十分出色，其中87㎡阳台开间8.5米，128㎡户型阳台开间甚至达到了13米，当真可以做跑道了，143㎡户型阳台开间也达到了11.2米。

位于凤岭南三岸板块的中国铁建西派御江，带来了少见的L型阳台，超宽视野，可以做到270°观景。项目209㎡户型双厅链接的是开间约17米的L型阳台，288㎡户型匹配的是开间25.3米L型阳台，给业主带来极致的观景体验。

兴宁区的北投荷院、联发臻境、万科第五园都有大阳台户型在售。其中不得不提的就是万科第五园138㎡的洋房户型，这个户型在2020年推出，面积约88㎡的U型阳台设计引发楼市热议，阳台大到被购房者戏称买阳台送房子。

江南区2021年亮相的荣和伍壹大道、美的天玥两盘都推出了大阳台户型，且都是小户型产品。

荣和伍壹大道70㎡户型阳台开间就达到了7.2米，72㎡户型阳台开间为7.1米;美的天玥67㎡户型就能拥有开间6米的阳台，厉害了!

小结：产品为王时代，购房者对于户型的关注度要更高，通过大阳台设计，不仅可以增加户型拓展面积，还能获得更好的通风采光效果，进而增强产品竞争力。

此外，还可以发现一个趋势，大阳台不再是大户型才有的标配，越来越多的小户型也拥有了大阳台，刚需客群也能享受到大阳台所拥有的居住舒适度。

小户型篇

70多平做三房，高赠送成主题

除了加大加宽阳台，为了更好的留住刚需购房者，开发商们在小户型的房间数量上使用了加法。

目前，市面上有很多的70多平的小户型都做了+1房(阳光房)的设计，高拓展、高赠送率成为了这些楼盘的杀手锏。

让购房者以更低的总价买到得房率更高的房子，展现出超高的性价比，以此来增强产品的市场竞争力。

据不完全统计，南宁在售/待售楼盘中有70多平做三房(含2+1房)户型的有33盘。其中五象新区16盘，江南区12盘，兴宁区4盘，武鸣区1盘。

可以明显看出，五象新区和江南区的数量占比是最大的。

五象新区的16盘中，除了融创凤屿湖，其他楼盘不是位于五象南板块，就是位于龙岗板块。

这两个板块是五象新区目前房价相对较低的两个板块，尤其是龙岗板块，不缺8字头、9字头房源。低单价小户型意味着低总价，这使得购房门槛有所降低，可以吸引到更多的刚需置业者。

在五象新区2021年入市的新盘中，绿地郎峯、建发五象和悦、招商新城臻樾府、建发和鸣、荣和观江墅这5盘都推出了70多平3房户型，其中建发和鸣以及招商新城臻樾府78㎡户型都做到了标准3房设计，建发五象和悦更是做到了3+1房，看来，在空间利用率方面，是让建发玩明白了。

江南区向来有着“刚需的天堂”之称，是很多刚需购房者优先考虑的置业区域。市场需求大，潜在客户众多，因而区域内很多楼盘都推出了小户型产品，且多个楼盘都做到了2+1房的设计。

美的新希望锦云湖光、融创江南书院、美的天玥、银光御品、荣和伍壹大道、卓誉朗玶都汇都是2021年江南区入市新盘中有推出70多平做3房户型的楼盘，价格也十分友好，单价基本在1万左右，上车门槛低至9字头。

除了五象新区和江南区，兴宁区也有70多平的小户型在售，其中悦桂旭辉福弈和庭、金地美域国际都是2021年亮相的新盘。

同时可以看到，青秀区和西乡塘区没有70多平3房户型在售，原因在于青秀区在售楼盘以大户型为主，小户型楼盘本就不多，在区域内找70多平做3房的户型更是犹如大海捞针。

而西乡塘区则是因为入市新盘少，推出过70多平3房户型的楼盘也已售罄。

小结：小户型有着低总价、易转手的优点，是很多购房者用来过渡的置业选择，市场需求量依然很大。

小户型的主要购房群体是刚需购房者，而刚需购房者是最注重性价比的。各大楼盘要想在竞争激烈的南宁楼市中脱颖而出，则需要体现出自身的性价比，户型就是其中一个输出点。

从不断增多的70多平3房户型中可以看出，高拓展、高赠送率的+1房设计显然已经成为了楼盘们的杀手锏。

结语

从合院、叠墅、大平层等高端产品的变化趋势来看，购房者在住宅品质方面有了更高的追求，也有了更好的选择。

而性价比一直是刚需购房者关注的焦点，如何提高得房率成为了开发商竞技的主战场。

不难发现，产品变化其实是随着市场需求和竞争形势变化的。

如今，南宁楼市中产品的两级分化已经越来越凸显，分化是为了满足不同客群的需求，也是市场越来越成熟的表现。

2021年的南宁楼市，不管是改善产品的比拼还是刚需产品的竞技，都进入了更加激烈的竞争局面。

总之，无论产品怎么变，最终都是为了增强产品竞争力成功留住购房者。

而怎样的产品才能吸引到更多的购房者，则是需要各大房企继续探索的课题。

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