新盘篇|2021年59个新盘入市&房价之变详解！2022年入市量腰斩……

前言：

2021年的南宁楼市，以价换量、价格激战充斥着这一整年。
政策重手调控、金融五道红线紧箍、疫情影响等叠加因素下，市场迎来至暗周期。
这一年，南宁房价维持1.3万/㎡水平，“结构性上涨”是主因。
这一年，楼市价格战猛烈程度前所未有，特价房从未间断。
这一年，土拍行情迎来剧变：溢价率下滑，流拍率大幅提升。
这一年，房企梯队更新：央企、国企上位，有些直接躺平。
这一年，南宁产品进阶：大平层、合院、叠墅等产品线百花齐放。
这一年，楼市分化进一步凸显：区域分化、项目分化、房企分化、产品分化……
这一年，旧改阵营持续扩大，多板块焕新有望；商业集中开业潮，配套兑现添利好；地铁进入5.0时代，客流量位列全国前列；产业发展稳步推进，招商引资取得质变……
2021年的楼市，既分高下，也决生死！
行业竞争的加剧，不少企业面临着生死考验，有的逆流而上，有的已经倒下；从业人员也面临着前所未有的压力，有的人在坚守，有的人选择离开……
这一年，是激战，是诀别。
去房网年终楼市盘点《诀战——2021南宁楼市白皮书》隆重上线！
将通过房价解析、土地供应、商品房成交、政策回顾、城建发展等多维角度，对2021年的市场进行总结。让我们一起穿越周期，期待春天！

《新盘篇》

2021年迎来尾声，回望这一年，南宁楼市依旧在艰难中前行。三条红线持续影响，揭开房企的“真实面貌”，让不少房企步履艰难。价格战早早到来，楼盘竞争压力不断加大。

但在这一年依旧有新鲜的血液注入南宁楼市，带来新的篇章。

Part1

2021年南宁59个新盘首开

五象新区挑大梁

据楼盘网不完全统计，2021年南宁喜迎59个新盘入市，相较去年（77个新盘入市）新盘数量下降了不少。

其中五象新区有30盘，青秀区有9盘，兴宁区3盘，西乡塘区5盘，江南区10盘，武鸣区2盘。可以看到2021年表现最活跃的仍然是五象新区，江南区、青秀区紧跟其后。

五象新区：30个新盘扎堆入市，区域&产品&房价分化加剧

近几年，五象新区土地供应量最大，最为集中，源源不断的涌入不少新盘。在2021年为南宁楼市带来了30个新盘。

值得关注的是，这一年五象上市的新盘，都是品牌房企为主阵营。其中，保利、万科等更是投入了明星产品系，分别为保利明玥江山、万科翡翠中央。此外，不少新盘也在园林、配套等方面投入巨大，力求一鸣惊人。

而这一年，也是五象新区商业配套集中兑现的关键年。

宜家家具、五象万象汇、绿地缤纷五象天地等商业的陆续开业，带动了五象新区的商业氛围。

江南区：10大新盘涌入，区域活跃度跃居第二

作为旧改主战场之一的江南区，近些年逐渐焕发出新的魅力，被各大品牌房企看好，发展后劲十足，2021年有10个新盘入市，经开区新盘表现最为活跃。

这一年的江南区楼市，9字头房价成为了最突出的印象。新盘低价入市抢夺客源，老盘打折捍卫头部地位。在此背景下，地段和配套资源都相对欠缺的新盘，面临极其恶劣的市场竞争环境，甚至出现了7字头的房价，以价换量十分突出。

青秀区：地广盘散，步履薄冰

青秀区作为南宁楼市房价的“天花板”，拥有成熟的配套和升值空间，如今核心区域的楼盘已经饱和，随着不断向外扩展，青秀区的新盘的分布也比较分散，在产品表现方面也出现了较大的价格差距。

比如，D王入市的中国铁建西派御江，一线江景大平层价格飙到4万+；华润置地中山府二期王者归来，首开取得了4.5亿元的好业绩，单价直奔2万+。

比如，融创九熙府四期登场，以11500元/㎡的均价+高额佣金，撬动市场实现快速去化；仙葫的招商樾江府，以8字头房价入市，力争在市场中分一杯羹。

正是因为青秀区地域广阔，不少核心区已无土地供应，新盘诞生非常分散，价格分化高达3万/㎡。

其他城区：新盘量少，市场声浪小

兴宁区、西乡塘区作为发展已久的老城区，由于土地愈发饱满，2021年入市的新盘不多，兴宁区仅3盘，西乡塘区5盘。而武鸣区在2021年仅2个新盘入市。

兴宁区虽说只有3盘入市，但是在市场上的表现是不俗的。北投荷院的小高层、合院产品在产品力表现上较为突出；悦桂旭辉福弈和庭则以极高的价格诚意怒刷市场存在感；金地美域国际是金地在南宁的重要作品，在户型设计上优势凸显，在下半年入市的新盘中，业绩表现可圈可点。

西乡塘区有5个新盘入市，但是声浪很小。安吉大唐世家销售表现较好，快速清盘；而宋都江宸合悦、北港水街华府、昊冠天禧规模小，产品不够突出，在市场上的存在感较弱；汉华右江院子远在金陵镇，作为文旅项目，前路坎坷。

武鸣楼市这一年的发展，也不乐观。在老盘的“底价”冲击下，在特色小镇项目停工的旋涡中，作为远郊的武鸣区，新盘也激不起太多浪花。

从时间来看，上半年33个新盘入市，主要集中在1月份和6月份，下半年有26个新盘入市，主要集中在9、10月，而四季度入市的新盘，则非常少。这条新盘入市时间轴，也一定程度反应了这一年南宁楼市的温度，从春天到夏天再到提早入冬，楼市震荡持续加剧。

从主打面积来看，70-125㎡户型为供应主力，南宁还是以刚需+刚改为主的市场，但改善市场也开始展露拳脚。

从产品类型来看，主要以高层为主，也有少量新盘以高层+合院、高层+别墅为主，高低配更为常见。

从交付标准来看，毛坯占比过半，毛坯主流重回市场。

Part2

首开价格VS最新报价

哪家涨？哪家跌？

经过一年的时间，楼市发生了很多变化，但最让人在意的就是房价变化。那么在2021年入市的新盘中，哪些楼盘的房价涨了？哪些降了？

五象新区：上半年高企的放风价与下半年的低调入市形成鲜明对比

2021上半年，五象多个筹备入市的新盘，纷纷喊出了1.5万+，甚至2万+的放风价。

然而，高调的姿态在市场的洗礼下，也不得不面对现实。

从房价的对比中可以看到，五象新区入市的新盘中有15盘呈下降趋势，12盘持平，仅3盘房价上涨。

其中在上半年入市的新盘降幅明显，比如阳光城光明未来悦、盛世春江、檀映滨江天境、天隆江湾学府等。这些盘首开的价格与最新的报价相比，下降1000元/㎡以上。

难得的是，有威宁青运村和万科翡翠中央出现了一定的上涨。威宁青运村由实力国企打造，其优越的区位条件和教育配套成为了项目的最大卖点，再加上12月官宣南宁二中初中部（青运校区）、天桃实验学校小学部（青运校区）正式官宣入驻，名校加持，未来房价表现值得期待。万科翡翠中央作为万科高端产品系“翡翠系”首次进入南宁，项目位于五象三中板块，有教育、地铁的优势，自入市以来频繁上榜销售榜单。品牌护航下，万科的价格表现比较稳。

青秀区：中心坚挺，边缘板块房价下探

青秀区新盘中有6盘房价表现为下降，其中美的悦江府降价最为明显，降了约4000元/㎡，4月美的悦江府入市时价格喊到17000-23000元/㎡，现房价降到了15000元/㎡起。

还有建发央著、龙光君御华府翰林、招商樾江府等多个楼盘的房价也表现为下降。

此外中国铁建西派御江由于首开的楼栋是一线江景房，价格为31000元/㎡，现在售的为不看江房源，价格为18000元/㎡起，所以价差较大。

而唐樾青山不降反升。唐樾青山一期交付之高水准赢得了市场的口碑，二期也走量迅速，如今三期迎来销售，有口碑做宣传，自然撑得住市场的压力。

江南区：市场挤压，8、9字头频现

江南区被称为刚需客的天下，房价一直都处于比较低洼的状态。在过去的一年，江南区推出了10个新盘，相比首开时的价格，多数楼盘房价下降趋势明显，仅3盘房价基本持平。

其中阳光城江南檀悦、融创江南书院、美的新希望锦云湖光降幅较大，降了近2000元/㎡。

江南区近些年由于旧改的推动，成为了六大城区的后起之秀，虽然区域内的配套多为成熟，但是不够优质，而且大多新盘所处位置也相对不够优越，再加上市场的影响，就只能用以价换量的方法。

特别是进入下半年后，多个楼盘价格一降再降，8、9字头频繁登场，买房优惠从未停止。

其余区域：大多新盘亮点不足，只能以价取胜

兴宁区仅3盘入市，房价均为下降。但北投荷院、金地美域国际有产品优势加持，价格较稳。

西乡塘区有5盘入市，其中北港水街华府涨幅明显，涨了1500元/㎡，虽说位于朝阳商圈附近，地段优越，但产品线混乱，走量并不理想，属于有价无市。

武鸣区仅2盘入市，其中碧桂园湖光山色降了1300元/㎡，荣耀山水园合院产品房价持平。

从房价变化来看，由于上半年的市场处于比较平稳的状态，所以首开的价格都相对高一些，但到下半年市场不如预期，楼盘不得不调整房价来适应市场发展，所以上半年入市的新盘房价对比降幅较大。

而下半年入市的新盘，由于楼市下行明显，所以在定价上也更为谨慎一些，对比下来房价就没有太大的变化。

值得一提的是，许多新盘入市前的放风价都喊的较高，拔高了购房者对项目的期待值，但实际首开价都比放风价降低不少。

比如保利明玥江山、阳光城光明未来悦一开始的放风价都喊到2万+，但实际开盘都回归到理性的状态。

从楼市表现情况来看，其实2021年的房价大多都是明涨暗降的，只有少部分楼盘房价依旧坚挺，主要得益于其核心地段、稀缺资源、房企品牌、产品力等方面的影响。

而置业的铁律，也是买核心、买稀缺。这类产品可谓是“顺势领涨，逆势抗跌”。

Part3

2022年年预计25个新盘入市

受土地供应影响，入市量腰斩

意料之中，2022年的新盘入市数据，不会太多。

据统计，2022年南宁预计有25个新盘入市，同比降幅超50%。2021年上半年，房企新获的地块，大部分下半年就入市了。而下半年，在房企拿地资金受限、市场下行风险等因素下，土地市场的震荡，成交的项目少之又少，自然就会影响2022年的入市量。

2022年计划上市的新盘中，五象新区预计有10个新盘推出。其中金科、万科、建发、大唐等新项目，早已亮相蓄客，产品预告很是吸睛。明年入市对于区域楼市会是不小的冲击。

青秀区2022年预计有7个新盘入市，也是比较零散的分布。其中有三盘案名已经公布，凤岭唐宁公馆地段优势能否支撑房价？金科紫来湾大平层产品何时入市？荣和城市之门会有什么动作？这些都值得期待。

西乡塘区在2022年预计有4个新盘入市。其中明月心江是由洋浦地产打造，据悉项目拿地仅两个多月的时间就开工建设，动作十分迅速，现在城市展厅已经开放。

云星公园大观作为云星集团的又一新作，项目所在的板块的新房供应较为紧缺，待入市或将吸引一波地缘客的追随。

兴宁区则仅有3个新盘入市，其中路桥融创茂近期动作频繁，入市的可能性最大，路桥融创茂由融创文旅集团与广西路桥集团携手打造，配建的商业体量达9万㎡，是集运动、时尚、科技、亲子、艺术于一体的新型娱乐MALL，全方位满足各年龄段娱乐需求，未来将成为望州路的一大商圈。

江南区预计仅1个新盘入市，那就是美的天玥，目前项目的艺境示范区已开放。美的天玥作为经开区三剑客的后来者，在产品上取长补短，会是一个强劲的对手。

Part4

2022年最值得期待10大新盘

2022年预计有25个新盘入市，但总有一些楼盘凭借自身的优势让我们充满期待，经过认真斟酌，也挑选出了10个热度和呼声较高的楼盘。

其中多个新盘的营销中心已经开放，入市态度积极，少数新盘动作缓慢，是否入市存在不确定性。（详情速戳：先睹为快！2022年最值得期待10大新盘，个个大有来头！）

小结

回顾2021年，记忆犹新。

在过去的一年，不管是房企还是购房者，都饱受金融政策的影响，在融资收紧、房贷收紧的艰难背景下，市场信心也受到了较大的影响。

但这一年仍有59个新盘入市，不乏高品质产品，新盘迭出为楼市撑腰。

这一年，对于新盘来说充满了挑战，销售之路颇为曲折。价格战的提前，让入市新盘不得不屈于现状加入价格战，频繁推出降价优惠来赢得市场，站稳脚跟。

这一年，南宁楼市分化愈趋激烈，同质化竞争加大。楼市中那些占据热点区域优质地段的品质楼盘，依旧逆势热销。

如今2022年即将到来，楼市也将”辞旧迎新“，让我们一起期待2022年的南宁楼市新篇章吧！

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