印象篇|2021南宁楼市“N宗最”，难过的靠谱的期待的，你经历过几个?

前言：

2021年的南宁楼市，以价换量、价格激战充斥着这一整年。

政策重手调控、金融五道红线紧箍、疫情影响等叠加因素下，市场迎来至暗周期。

这一年，南宁房价维持1.3万/㎡水平，“结构性上涨”是主因。

这一年，楼市价格战猛烈程度前所未有，特价房从未间断。

这一年，土拍行情迎来剧变：溢价率下滑，流拍率大幅提升。

这一年，房企梯队更新：央企、国企上位，有些直接躺平。

这一年，南宁产品进阶：大平层、合院、叠墅等产品线百花齐放。

这一年，楼市分化进一步凸显：区域分化、项目分化、房企分化、产品分化……

这一年，旧改阵营持续扩大，多板块焕新有望;商业集中开业潮，配套兑现添利好;地铁进入5.0时代，客流量位列全国前列;产业发展稳步推进，招商引资取得质变……

2021年的楼市，既分高下，也决生死!

行业竞争的加剧，不少企业面临着生死考验，有的逆流而上，有的已经倒下;从业人员也面临着前所未有的压力，有的人在坚守，有的人选择离开……

这一年，是激战，是诀别。

楼盘网&去房网年终楼市盘点《诀战——2021南宁楼市白皮书》隆重上线!

将通过房价解析、土地供应、商品房成交、政策回顾、城建发展等多维角度，对2021年的市场进行总结。让我们一起穿越周期，期待春天!

2021南宁楼市白皮书之印象篇

这一年，南宁楼市究竟有哪些不一般的事发生?哪些让您印象深刻?2021年南宁楼市“8宗最”，为您揭晓!

回顾2021年，是风云变幻的一年，价格战、低首付、维权、暴雷等充斥着这一整年。

在金融五道红线的紧箍下，高周转的房企面临着生死劫。这是政策重手出击、市场深度调整的一年。

这一年，在焦灼的楼市情绪中，也有一些正能量的事件值得记录，如，五象新区迎来了商业兑现年;地铁5号线通车创下了N个第一;2022南宁公积金政策利好等。

最期待：南宁公积金松绑

2021年12月，降准、降息、高层会议对地产的新提法等，被解读成政策触底的信号，纠编正在发生。

而南宁发布的公积金新政，也释放了多种利好。

2021年12月3日，南宁住房公积金管理中心发布《南宁住房公积金个人贷款办法》，细读内容后发现，2022年南宁住房公积金政策将有多重利好。(详情阅读：2022年南宁公积金7大利好变化！)

1、首套/二套公积金贷款额度提高：首套房最高可贷70万元(比之前多了10万元);二套房最高可贷60万元(比之前多了10万元)。

2、调整贷款额度计算方式。新政策的计算公式为：贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数。(可以暂时理解为，公积金账户上的余额、连续缴纳的时长、个人征信/负债情况都会影响公积金的可贷额度)。可以理解为，个人公积金缴纳额度对可贷额度的影响，降低了，更加公平了。

3、取消房屋面积限制。新政仍然是“认房又认贷”，但认房的标准，只看房屋套数，不看房屋面积。

4、异地贷款给予支持。即户籍地、缴存地都在广西北部湾经济区城市(南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市)内符合规定条件的缴存住房公积金的职工，也可向南宁公积金中心申请公积金贷款。

不难发现，2022年的南宁住房公积金个人贷款新政变化，相比以往的政策，是有了较大程度的宽松。

可以预见，南宁公积金贷款政策明年3月1日施行后，有望撬动新的购买力，有望带动南宁楼市成交量的上升。

最傲娇：地铁5号线创下3个第一

2021年12月16日，南宁终于盼来了地铁5号线通车，这条被成为“老城之光”的地铁线，隐含重要意义，还创下了3个第一：

华南地区第一条全自动运行的地铁线路，全国第七个开通全自动运行地铁线路的城市;

全国第一条信号与综合监控深度集成的线路;

全国第一台气垫式直排双模盾构机建设的线路。

至此，南宁地铁总里程更上一层楼，达到128.2km，总站点达104个，运营里程在全国的排名将更靠前。

地铁5号线起于国凯大道，止于金桥客运站，将江南、西乡塘、兴宁三大老城区紧密联系在一起，堪称一条“村际地铁线”。

地铁5号线的走向，与1、2、3、4号线均设换乘站，沿线居民无论是走亲访友，还是通勤时间将大大节省。

(5号线开通当天，市民抢鲜体验)

(5号线金桥客运站创新设计无柱大跨地铁车站)

(住在北湖南路一带的居民喜提地铁5号线)

(南宁地铁交通线网图)

最出圈：五象商业兑现年

2021年，南宁多个商业体纷纷开业。

五象新区迎来了商业的兑现年。五象新区历经15年发展历程，路网、学校、医疗等配套稳步兑现，然而商业的兑现速度较为缓慢，尤其是一些大型商业体，迟迟未见踪影，有的成为了“鸽王”。

这几年仅有龙岗的万达茂实现开业，致使许多住在五象的居民觉得生活极为不便。

今年，五象新区的商业终于“不捂了”!

自8月以来，宜家家居、五象万象汇、绿地五象缤纷天地、南宁荟聚、祖龙ACMLL，各大商业体相继开业，频频刷爆朋友圈。

各家商场开业都收获了高人气，如，宜家家居开业当天临近地铁3号线客运量达到了创纪录的16.31万人次、五象万象汇当天进场的人流量超过15万次。

玉洞板块的祖龙ACMLL开业至今，人气居高不下，被称为最接地气的商场。

这些大型商业开业，不止是周边居民捧场，其他城区的居民也纷纷到新商业体打卡。

不难看出，五象商业配套的陆续兑现，不仅仅是满足周边居住的生活娱乐需求，也对周边地段价值有重要的提升作用。

(五象万象汇开业人气)

(祖龙ACMALL开业人气)

此外，兴宁区迎来了首创奥特莱斯的开业，进一步填补了区域的商业配套;凤岭迎来了华丰城爱琴海城市广场的开业，民族大道上再添一个商业体。

不仅如此，龙光蓝鲸世界、万科广场等商业也紧锣密鼓的筹备中。

最崩溃：买的房降价了

买房“踩坑”年年有，然而今年特别多!

2021一整年，在融资受限、销售压力等因素下，出售现有货量是有效途径。为了快速出货，开发商惯用的方式就是“以价换量”。

进入下半年，销售困境更为凸显，价格激战遍布南宁各大城区，有楼盘房价降幅高达5000元/㎡，甚至有的楼盘贴着“地板价”卖，买房送车位、补贴、0首付、一口价等层出不穷。

我们发现，不少楼盘前后的价格出现了明显的下滑。不少早期购买的业主，甚至状告开发商打折力度太猛，损害了他们的利益，并通过各种途径举报。

如江南区经开区的某楼盘，价格已下探到7字头;还有一个楼盘，首期13000元/㎡的均价，最后9字头、1.1万、1.2万的房源比比皆是，甚至还有首付补贴等。

如五象某楼盘，上半年带装修价15000元/㎡，还绑车位，上车门槛非常高，如今推出上百套房源，带装修价11000-12000元/㎡左右，不再捆绑车位。

更有不少楼盘，特价房降幅直奔3000元/㎡，它们以推新楼栋、新组团等方式做降价促销……

主城区的楼盘都是降声一片。武鸣、吴圩的楼盘更是打破底线，这两大城区上半年主力价5、6字头，如今置业门槛下调1000元/㎡左右，武鸣销冠盘更是推出了低至2999元/㎡的价格，自然引起老业主的不满。

这波价格战，涉及面之广，历年最甚。

由此，今年以来，已买房的业主因为降价到售楼处门口聚集讨要说法的事件时有发生。

防止降价引起的市场恐慌，全国多个城市发布“限跌令”，打击低价甩卖行为。南宁虽没有明文规定，但新房售价实行“一房一价”且不得低于备案价10%以上，以此实现稳房价目标。

随着楼市下行，还未买房的购房者更是十分矛盾：到底上车还是不上车，犹豫不定，观望情绪蔓延。而更害怕的是，现在买房，还能否如期交房?哪些房企才靠谱?质量问题如何保障?

(楼盘促销海报)

最凄凉：土拍震荡

放眼全国，今年土地市场终止出让、流拍成为关键词。南宁也不例外，上半年南宁土拍还很火，甚至不少板块出现了新的地价记录。而下半年风向突变，地块延期或终止出让成为常态。

从8月份开始，延期出让、因故终止出让的地块频频增多，尤其是11月竟然无一地块顺利出让。据统计，8月到12月，南宁计划出让40幅商住地块(包含延期出让)，截止12月22日统计，仅有9幅地块成交，遭遇流拍、因故终止出让的地块达到17幅，总计面积约2255亩。

流拍、终止地块不乏五象湖东、五象南、龙岗、青秀三岸等热门板块。

即便底价拿地，这些地块的地价也比目前在售的项目要低蛮多，然而，市场风向变了，房企拿地的意愿低，而有资金拿地的房企也不多。

再看成功出让的地块，多数以底价成交，溢价成交的少之又少。

以12月15日，北投底价拿下的五象湖东162亩为例，成交单价900万元/亩，楼面价3847元/㎡，相较“邻居”6月拿地时14105元/㎡的楼面价，真是划算。

又如，云星公园大观、明月心江、中交龙岗138亩地块、旅发五象87亩地块，房企均是底价拿地。

而建发拿下的青秀东葛路39亩地块，楼面价7600元/㎡，溢价率52%，对比相邻建发央著的1.4万+楼面价，地价近乎斩了一半。

今时不同往日，各房企为降负债，现金流紧缺的情况下，已不敢贸然拿地，导致南宁的土地市场战果不太理想，成交现量价齐跌。

显而易见，今年房企拿地少了，进而会影响2022年的新房入市量，购房者可选择的新盘将越来越少。

最难过:蓝光、恒大业主们

中央三道红线之下，加速了地产行业分化和洗牌。尤其是今年，泰和、华夏幸福、蓝光、恒大等全国一众房企出现流动性危机，债台高筑。

在这些深陷泥沼的房企名单中，蓝光、恒大在南宁的项目也被卷入其中，未能幸免，买房人更是忐忑不安。

蓝光在南宁有3个项目，结局各异!

今年1月，蓝光被曝光于去年8月拿下的良庆大桥南43亩地块，原计划和大唐联合开发，打造蓝光大唐雍锦世家，眼看着售楼处即将开放，却传出蓝光退出，如今，该项目已转自大唐名下，项目名称也变成了“大唐院子”。

7月份，蓝光整体出售位于龙岗的蓝光芙蓉山悦项目，由万科接手，改名万科公望。

至于已经售罄的蓝光雍锦澜湾，按计划，一期于2021年底交付，二期2022年上半年交房。但目前，项目监管资金被挪用，工地工程进度非常缓慢，面临延期交房、烂尾的风险。

(蓝光雍锦澜湾工地实景)

(蓝光雍锦澜湾售楼部内杂草丛生，一副萧条破败之景)

(蓝光雍锦澜湾业主们通过各种途径求助希望项目能够早日复工，尽早交房)

令人唏嘘的是，头部房企——恒大，作为高杠杆的代表房企，在极度收紧的金融管控政策中，也走到了风雨飘摇的至暗时刻：全国多个在建项目停工，让人叹息。在南宁，上半年还风风火火亮相+开盘的恒大御府、南宁空港恒大文化旅游城+南宁空港恒大世纪梦幻城+南宁空港恒大养生谷，此时售楼部已经人去楼空。

而南宁恒大华府二期、恒大悦龙台、南宁恒大国际中心等工程接近收尾的项目，此时也陷入交付难题。

此时，再看上半年一口气卖出了16个亿的恒大御府楼盘，现今也是停工状态，工程进度上，有的楼栋建设快的已经到20几层，临近封顶，建设慢的也有10层左右。

南宁恒大华府、恒大悦龙台两个项目，主体结构基本完工，已然接近交房标准，业主们眼看着交房时间越来越近，工地却是静悄悄，实在是高兴不起来。

起初，业主们不放心当起了“监工”，后来，看到楼盘无实质性进展，无奈撤退。

(恒大华府二期已处于停工状态)

(恒大华府二期工地实景，没有动工迹象，工地堆满垃圾)

(恒大御府业主留言请求相关部门加强对项目资金监管，确保项目按时交付)

难过的不止是蓝光雍锦澜湾、恒大业主们，南宁有楼盘也被曝出封盘、工地停工长草的状况，让不少人陷入“房财两空”的焦虑之中。

如今类似的蓝光、恒大业主们，底线被一降再降：从保质量，到保交楼。业主们不禁焦虑：什么时候能交付?交付的质量能保证吗?说好的品质生活呢?

(类似这位业主的遭遇不少，掏空口袋买房，因为楼盘停工、交房无望，使得他们寝食难安!)

最惊吓：交房寒了业主心

迟迟没交房的业主伤心难过，收到房的业主们也是惊吓不断!

据媒统计，2021年南宁预计超过166个新盘交房，五象新区交付量占比最多。

尤其是下半年，几乎每个月都有楼盘交房，如12月份就有43个楼盘迎来交付。

交房越多，问题暴露就更多。

这一波交房的房源，多数是诞生在五限时代背景下的，受到利润挤压，被动进入装修时代的南宁市场，也埋下了隐患。

如今这波房源陆续交卷了，爆出了不少问题：装修减配、园林绿化差强人意、入户大门小气、纸皮门、电线不套管、木地板发霉、卫生间漏水、外墙脱落等现象频发，不少业主愤起维权。

比如一楼盘被曝出小区严重减配：小区园林绿化少，大面积硬化处理;使用廉价透水砖;斜门设计等引发业主不满。

比如良庆大桥南某盘房屋存在渗水、电路设计安全隐患等;龙岗一湖景房交付小区门道设计不合理;

某企业在五象、江南的楼盘交付持续引发WQ，就拿近期刚交房的楼盘来说，被业主吐槽经适房配置，楼栋外立面太土，入户大堂过窄，小区人车不分流、园林单调草坪插上塑料向日葵等。

这些被曝楼盘，交房惨遭翻车，不知寒了多少业主的心。希望开发商们能够引起重视，认真整改，交给业主一个满意的房子，不然，砸的可是自己的口碑。

(纸皮门)

(斜门设置)

(电线未套管)

(单元入户门过窄)

(水管外露，网友调侃：好像二十年前的单位房)

(草坪种塑料向日葵，图源见图上水印)

最靠谱：品质交房赢口碑

有对比就有差距!有的楼盘交房品质大滑坡，更能彰显那些能坚持品质、保持诚意的房企，是多么难能可贵。

在交付的队伍中，唐樾青山A区、江山御景2期、建发玺院2期、万科瑧山悦、彰泰府、华润置地中山府等是值得点赞的。

比如唐樾青山，交付的仪式感、园林的诚意、公区的大气、住家的品质都让业主表示超出预期!唐樾青山的高标准交房，让市场再次聚焦这个广西本土房企。而广西恒大的品质升级之作，让它逆转了早前的不良形象。可以说，一次满意的交付，是最好的营销方式之一。

比如江山御景2期，一样是交上了业主满意的答卷：收房率高达98%、高颜值外立面、园林错落有致、全屋品牌家电……作为洋浦地产的代表作品，一期、二期的口碑都树好了，更利于品牌的打造和版图的扩张。

比如建发玺院二期：提前1年收房，交房即交证，高品质中式园林、高配版地下车库、高标准双入户大堂、高配置架空主题……再次成为大家羡慕的“别人的房子”……建发入邕5年，从业绩到产品、到口碑，形成了良性的闭环，登上了南宁靠谱房企的头部梯队。

总之，无论市场如何变化，回归产品本身，才是硬核竞争力!

（唐樾青山交付实景）

（御景山2期交付实景）

(建发玺院入户实景)

(华润置地中山府一期大堂实景图)

（彰泰府房屋质量广获赞誉）

结语：

或许，我们很难用精准的词语概括2021年，但以上的N宗最，是我们经历的2021年南宁楼市。

即将迎来新的一年，让我们始终相信“相信”的力量，相信明天会更美好!

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