主角or背景板？龙岗这四个新盘要如何搅动楼市风云？

南宁楼市下行明显，进入8月，各大楼盘一口价房源、送物业费等优惠活动层出不穷，但购房者购房意愿并不强烈，处观望状态的居多。

在此大环境下，本就不是很火热的龙岗板块更是有点“雪上加霜”的意味。

不过不得不说，龙岗，真是一个神奇的板块，尽管房价一直上不去，楼盘去化不理想，但依旧有不少新盘涌现。

这不，最近又有四个新盘冒头了，它们分别是金悦湾、北投东境、荣和观江墅、招商新城臻樾府。

其中金悦湾已率先开售，北投东境、荣和观江墅、招商新城臻樾府摩拳擦掌准备开盘分一杯羹。

新盘相遇，可不得比一比嘛。

你pick谁?

配套，谁更出彩?

金悦湾、北投东境、荣和观江墅、招商新城臻樾府虽然同位于龙岗板块，但其享受到的资源配套还是略有差异的。

交通方面：

金悦湾、北投东境、荣和观江墅都位于龙岗东滨江板块，紧邻江湾路，接轨新邕路、龙岗大道、五象大道等主干道，同时链接龙岗大桥、三岸大桥、青山大桥等，交通通达性良好，可快速前往青秀区，驾车出行方便。

整体来说，这三盘在交通配套方面差别不大。

招商新城臻樾府与金悦湾、北投东境、荣和观江墅相比，在轨道交通方面的优势更为突出。

招商新城臻樾府落位于龙岗西，距离地铁4号线地铁口约800米，日常除了驾车出行还可以选择乘坐地铁，享受城市便捷交通。

项目还临近五象火车站(规划中)，未来商务出差、外出旅行游玩方便快捷。

此外通过五象大道可以快速抵达五象总部基地、广西体育中心等，经新邕路链接青山大桥可畅达青秀区。

综上，四盘之中，招商新城臻樾府要比其他三盘更具交通优势。

学校方面：

金悦湾东面规划有一所小学用地，西面为在建的邕宁区民族中学东校区(龙岗商务中学)，西南侧有城关二小;

北投东境自身配建一所不少于12班的幼儿园，荣和观江墅配建一所不少于24班的幼儿园，两盘附近规划有中小学;

招商新城臻樾府南侧规划有小学，北侧有邕宁区第二初级中学。

从幼儿园来说，荣和观江墅显然更具优势，其次是北投东境。

从现有资源来说，金悦湾稍胜一筹，其次为招商新城臻樾府。

景观资源方面：

3盘看江，1盘看湖。其中金悦湾、北投东境、荣和观江墅看的是江，招商新城臻樾府看的是湖。

北投东境和荣和观江墅都是属于一线江景房，视野无遮挡;金悦湾东侧有一块教育用地，因而项目低楼层是无法瞰江的，据置业顾问介绍，8楼以上才可瞰江。

除了江景，北投东境和荣和观江墅与滨江公园仅一路之隔，金悦湾相对来说距离稍远一点，但步行可达。

另一方面，金悦湾与北投东境、荣和观江墅相比，距离灵龟山公园又要近上一些，更具优势。

（北投东境售楼部瞰江视野）

不同于以上三盘，招商新城臻樾府外部景观资源主要是规划中的新坡湖延伸水系，未来可以享湖景资源。

湖景难得，江景更难得，且新坡湖尚在规划当中，而邕江和滨江公园却是现成的。

因而，单从景观资源来说，北投东境>荣和观江墅>金悦湾>招商新城臻樾府。

商业方面：

金悦湾近邻威宁龙岗东邻家广场，驾车沿龙华路直行便可到达南宁宝能城市广场 (预计2022年5月开业);

北投东境西南侧规划有30亩的邻里中心，西北侧有威宁龙岗东邻家广场;

距离荣和观江墅最近的商业配套为项目西北侧的邻里中心;

招商新城樾江府距万达茂约1.2公里。

从项目到商业体的距离，商业体的规模、成熟度等方面综合来看，招商新城臻樾府>金悦湾>北投东境>荣和观江墅。

小结：其实，金悦湾、北投东境、荣和观江墅因为相距不远，享受的配套都大致相同，只是距离远近的问题。

从外部配套来看，金悦湾、北投东境、荣和观江墅的景观资源最突出，招商新城臻樾府的交通和商业更明显。

产品，谁更得人心?

产品为王时代，光是配套得分还不行，产品也是影响购房者最后决定的关键一环。

所以，看完配套，下面我们再来看一下这四个楼盘各自的产品。

金悦湾

金悦湾是高层+洋房的配置，其中高层户型有89㎡、96㎡、119㎡，洋房户型有123㎡、132㎡、179㎡。其中96㎡、119㎡户型是可以看江的，这其中又属96㎡的看江效果最优。

下面来看看96㎡户型亮点。

96㎡户型为三房设计，朝向为东，客厅、两个次卧、主卧一字排开，四开间均能看江，瞰江视野广阔。

户型整体上看是属于大面宽、短进深的类型，这种房型可以很好的保证居所的通风与采光，房屋通透明亮，加上开阔的观景视野，让生活更显惬意。

客厅、餐厅、厨房一字相连，与卧室相隔，动静分离，且客厅与次卧共享约6米超宽观景阳台，采光充沛。

在龙岗片区，96㎡的面积段可以一线瞰江，十分难得。

北投东境

北投东境是四个新盘中体量最大的，在园林的打造上可发挥空间会更大。项目打造有约99-168㎡的高层、约188-288㎡ 大平层;约202㎡ 合院产品。

可以看出，北投东境户型定位是偏刚改和改善的。

在户型数量上，北投东境是四盘之中最多的，就算是放到整个南宁楼市上，也是居于前列的。

之所以这样说，是因为北投东境采用了市场上少有的原创退台设计，“将阳台、露台设置在离天空更近的地方”，据了解，同一栋楼至多有21个户型。

99㎡户型是北投东境面积最小的户型，也是项目的主打户型之一。

99㎡A3户型全为东南朝向，做的是一个3+1房设计，多面采光，居室明亮。

客厅连接开间约4.75米、进深约2米的阔景阳台，采光、通风、观景俱佳。

主卧连接同等开间飘窗，空间感很足，独卫设计，增强主人起居私密性。

赠送的绿化阳台改造成阳光房可多得一房，灵动性强。

不过，该户型只能局部瞰江，这一点稍显遗憾。

此外，值得一提的是，119㎡的主卧飘窗是可落地的，这使得起居室的空间更大，家具摆放也更随心。

荣和观江墅

荣和观江墅产品配置为高层+叠墅+合院，户型面积段为75-230㎡，面向客群极广，涵盖刚需、刚改、改善购房者。

项目主打户型为99㎡，有两个朝向可以选择，一个东南一个东北。

99㎡的B户型，全为东南朝向，3+1房设计，拓展面积约20㎡，得房率不错。

南向阳台进深达2.15米，开间3.95米，空间阔绰，观景视野更佳。

三面采光，采光效果及通透性都很凸显。

C户型为东北朝向，做的同样是3+1房。

做到了南北双阳台对流设计，这一点比较优秀。

入户玄关开间1.9米，较为宽敞，可以有足够的空间做入户玄关柜和鞋柜，还能保证舒适的入门尺寸。

主卧开间3.3米，全景飘窗，带独立卫生间，舒适度高。

荣和观江墅是三个临江新盘中仅有的有75㎡小户的楼盘，对于刚需购房者来说比较友好。

再来看75㎡的户型设计，做的是2+1房，主卧的面积约13.95㎡，尺寸感较足，加上全景飘窗，舒适度更佳。

阳光房面积为7.36㎡(记一半产权面积)，可自行改造多得一房，灵动性强。

阳台开间约5.2米，通透性也有保障。

作为紧凑的小三房，荣和观江墅这个户型的得房率算是上等的。

而比较遗憾是，这个户型是朝西的，客厅及次卧都会受到西晒的影响，视野上对着的是西侧的学校用地，日后估计也会有一定的噪音影响。

招商新城臻樾府

招商新城臻樾府做的是高层+合院的产品配置，高层户型建面约78-118㎡，合院建面约128㎡。

其中78㎡户型暂未出户型图，置业顾问透露或将改面积做2+1房。

89㎡和117-118㎡户型图已出，接下来一睹为快。

89㎡为三房设计，户型方正，动静分区，双厅相连，客厅开间3.5米，活动空间较为充足。

主卧独卫设计，连接阳台，采光通风良好。

阳台开间约9米，同时连接客厅、次卧、主卧，室内采光有很好的保障。

117-118㎡做的是大三房设计，约6.7米开间的阔绰横厅，待客更从容有道，连接约8.7米的观景阳台，清风阳光入室生活更惬意。

主卧面积约21㎡，郎阔空间，独卫+飘窗设计，彰显主人风范。

两个次卧面积都达到了9㎡以上，尺度更足，起居更舒适。

卧室部分无承重墙，后期可自行改造，灵动性强。

小结：可以看到，荣和观江墅和招商新城臻樾府都有70多平的小户型，更适合刚需客上车。

金悦湾虽然是8楼以上才能瞰江，但96㎡户型可以四开间瞰江很得分。

招商新城臻樾府的117-118㎡户型适合对卧室尺寸要求高的购房者。

北投东境和荣和观江墅都有99㎡3+1房的户型，北投东境为两梯四户设计，而荣和观江墅为两梯五户设计，北投的梯户比居住起来会更为舒适，不过荣和观江墅的户型拓展面积又比北投东境的户型多上少许，这就要需要购房者根据需求进行取舍了。

价格，谁更有诚意?

龙岗板块各大楼盘本就竞争激烈，现又有新成员加入，未来情况想必也不会风平浪静。

当下新盘与新盘之间更是火花四溅。

定价多少对于一个新盘来说尤为重要，那么四盘之中谁的价格更具吸引力?

首先来看金悦湾，高层毛坯参考均价11000元/㎡，看江房源则在12000元/㎡左右，性价比还是不错的;

北投东境高层毛坯主力价为10588-12588元/㎡;

荣和观江墅高层毛坯主力价为10500-13000元/㎡，踩盘时发现售楼部还贴出了9字头起巨幅海报;

招商新城臻樾府目前还未正式释放出价格，不过据说毛坯价要卖到13000元/㎡。

从四个楼盘的定价来看，主力价都在1万+，彼此之间的价格相差不大，且是比较符合区域整体房价的。其中金悦湾的看江房源性价比相对来说较高。

值得关注的是，金悦湾、北投东境、荣和观江墅、招商新城臻樾府都是毛坯交付，把他们放到同板块的带装修楼盘进行比较，价格优势其实并不明显。

同为江景房，江湾路沿线的彰泰江景湾带装修价11000元/㎡起，万科公望带装修价12000元/㎡，这对于金悦湾、北投东境、荣和观江墅来说是个不小的挑战。

而招商新城臻樾府旁边的龙光玖珑湾带装修价才1万3，有的房源价格甚至更低，招商新城臻樾府卖1万3，说实话有点悬。

结语

金悦湾、北投东境、荣和观江墅、招商新城臻樾府最大的共同点是都位于龙岗，这对于它们来说既是机遇也是挑战。

挑战是它们要面对龙岗板块热度确实不高的事实。

而龙岗楼市热度不高的原因除了南宁市场的大环境影响外，跟板块自身各项配套发展不成熟完善也有关系。

机遇是江湾路已全线通车，多所学校也在稳步建设中，加上南宁塔已明确落址灵龟山，龙岗的前景还是可观的。

金悦湾、北投东境、荣和观江墅、招商新城臻樾府能否杀出重围呢?它们最终是成为南宁楼市的主角还是沦为背景板呢?让我们拭目以待!

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