10月南宁榜|市场回暖了吗？哪些房企/项目实力突围？

文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬 、秦谨

2021年已悄然过去10个多月，不少业内人士和买房人都在关心的是：这个横盘的市场，何时回暖?

10月的南宁市场，回暖了吗?那些晒国庆黄金周成绩单的房企，有没有吹牛?哪些房企/项目实力突围?

透过克而瑞市场大数据扫描，以及今日重磅发布的《2021年10月南宁房企权益销售榜》《2021年10月南宁房企全口径销售榜》和《2021年10月南宁商品房项目销售榜》及榜单解析，你或许能收获问题的答案，亦或是关于这些问题解题思路的启发。

01市场扫描

住宅成交创下半年以来新高

但仍处近3年同期低位

回想10月开局，不少房企都在一波激烈的价格战之后晒起了成绩单，部分热点项目分析师走访发现收获了不错的人气，市场似乎一下子热闹了起来。有人说：10月的南宁市场似乎回暖了。

真的是这样吗?我们来看市场大数据。

克而瑞数据显示，10月南宁主城区(不含武鸣区)商品住宅新增供应25.68万㎡，同比下降35%，环比下降61.59%;成交47.38万㎡，同比下降43.54%，环比上涨36.57%;成交均价12521元/㎡，同比下降1.42%，环比下降5.13%。

这数据咋一看似乎看不出什么问题或趋势，我们不妨对其进行进一步的纵向对比。

10月47.38万㎡的成交量，是下半年以来单月商品住宅成交量的新高，但是建立在供应锐减(10月新增供应25.68万㎡在今年以来仅次于受“春节档”影响的2月，创近3年同期新低)带来的供不应求以及“价格战”(10月均价回落是1.2万+/㎡，同环比均下滑)之上实现的以价换量。

同时，10月47.38万㎡的成交量其实与下半年7月和8月差距不大(差距都在1万方左右)，放在上半年(10月成交量与上半年相比，略高于2月和6月)以及近3年同期(是近3年新低)相比，仍是处于低位。

从市场大数据来看，10月的南宁商品住宅市场确实有一定的转机显现，但要说市场完全迎来转折，还为时尚早。

02房企榜发布

头部房企去化承压&弯道超车并存

TOP10市占率重回50%+

10月房企榜亮点

TOP10各梯队入围门槛均明显下滑

TOP10市场占有率重回50%+

TOP10仅4家房企业绩同比上涨

龙光领衔双榜，万科、融创金科入围3强

10月，南宁头部房企去化依旧承压，市场完全迎来转折还未完全到来，突出表现为以下两点：

(注：如无特殊说明，分析内容默认基于2021年10月南宁房企权益销售金额TOP10数据)

(1)TOP10各梯队入围门槛均明显下滑

整体来看，TOP10各梯队入围门槛同比都是四成左右的降幅。

数据显示，TOP3、TOP5和TOP10的入围门槛分别为5.76亿元、3.89亿元和1.84亿元，与2020年10月相比，分别下降33%、39%和48%。

进一步纵向比较，TOP3、TOP5和TOP10的入围门槛都创下近3年新低。与疫情爆发前的2019年同期相比也都呈下降趋势，降幅分别为38%、56%和58%。

(2)仅4家业绩同比上涨，头部房企去化普遍承压

纵观TOP10各房企业绩并进行纵向对比，有6家业绩同比下滑，4家逆势上涨。

6家业绩同比下滑的房企降幅都超过了20%，最高降幅达67%，接近七成。

余下4家业绩涨幅在19%-163%之间，央企、国企和民企皆有。

其中，在今年国庆黄金周“高调”晒成绩单的央企华润置地业绩同比涨幅领跑，凭借着布局江南两大旧改项目——华润西园和华润江南中心的热销，其业绩同比涨幅达163%，并以4.19亿元和3.13万㎡杀入权益榜TOP4。

近两年较为“低调”的嘉和则以78%的同比涨幅位列次席，其业绩来源于嘉和城住宅、商业和车位多物业类型产品齐发的热销，并以1.84亿元杀入权益金额榜TOP10。

另一家在今年晒出国庆黄金周成绩单的国企建发业绩也实现同比上涨，凭借着建发·五象印月、建发央玺、建发鼎华·北大珑廷、建发和玺、建发和鸣、建发央著等多盘热销带来的规模优势，其业绩同比涨幅约56%，并以3.89亿元和2.53万㎡跻身权益销售榜TOP5。

最后一家业绩实现同比上涨的是融创，凭借着融创江南书院、融创九熙府和融创凤屿湖的热销，以及与彰泰“合体”后进一步凸显的规模优势，其业绩同比上涨19%。

市场持续横盘之下，大部分头部房企去化承压，但依旧有少部分房企找到“危”中的“机”，实现“弯道超车”。

尽管TOP10各梯队入围门槛均明显下滑，且其中六成房企业绩缩水，但从集中度以及部分企业的表现来看，也有积极的信号值得细品。南宁市场，确实有一定的转机显现。具体来看有以下两点：

(1)TOP10市占率重回50%+，各梯队集中度均小幅回升

市场集中度方面，与2020年10月相比，TOP10各梯队都有三至四个百分点的回升。

具体来看，TOP3市场占有率为24%，较2020年10月扩大4个百分点;TOP5和TOP10的市场占有率分别为34%和51%，与2020年10月相比均扩大3个百分点。

值得关注的是，自下半年以来，无论是7-9月中的单个月，还是整个三季度，TOP10的市场占有率都在50%以下徘徊。作为四季度开局的首个月，10月实现了下半年首次TOP10市场占有率达到50%+。

而与疫情爆发期的2019年10月相比，TOP10各梯队集中度相当，涨跌互现。TOP10市场占有率较2019年10月收窄2个百分点;而TOP3和TOP5则是分别扩大1个百分点和3个百分点。

以此来看，市场集中度基本恢复到了疫前水平，强者恒强进一步凸显。

(2)龙光领衔双榜，万科、融创金科入围3强

从单个房企的表现来看，龙光依旧延续了三季度的强劲势头，凭借着广泛布局的规模优势，以及龙光·玖誉城、龙光·玖珑华府等项目的热销，在10月实现了权益&全口径销售榜上的“霸榜”。

万科、融创紧随其后，占据了权益&全口径销售榜二三位(不同维度排行二者排位有所变化)。其中，万科的业绩贡献主力来自于万科翡翠中央、万科城、万科公望等热点项目;融创则是凭借着融创江南书院、融创九熙府和融创凤屿湖的热销，以及与彰泰“合体”后进一步凸显的规模优势，实现业绩逆势增长。

此外，华润、建发、保利、阳光城、荣和、大唐、嘉和、金科也都表现不俗，跻身权益金额or面积榜TOP10;而在全口径销售排行方面，除了以上提及的房企，我们还看到了新希望等房企的身影。

再把时间拉回10月初，各大房企铺天盖地地晒成绩单。现在看来，其中确实有不少房企取得了不错的战绩。

03单盘榜发布

外来品牌房企项目是上榜主力

区域分化加剧

10月单盘榜亮点

龙光·玖誉城、保利领秀前城、融创江南书院包揽金额榜前三;

融创江南书院、龙光·玖誉城、万科城位列面积榜前三;

金额榜各梯队门槛值&集中度全面下滑，均创三年内同期新低;

青秀、良庆及江南区表现突出，邕宁&西乡塘区盘无缘榜单。

(1)门槛表现：各梯队门槛显著下滑

2021年10月，南宁商品房项目TOP10各梯队销售金额门槛值均有不同程度下降，具体如下：

前3强金额门槛为2.07亿元，较2020年同期下降44%，较2019年同期下降76%;

前5强金额门槛为1.84亿元，较2020年同期下降41%，较2019年同期下降63%;

前10强金额门槛为1.45亿元，较2020年同期下降24%，较2019年同期下降44%。

(2)集中度表现：各梯队集中度全面下降，处三年内同期最低值

市场进入下行周期，追求快速扩张的时代已经落幕，房企转变思路，谋求稳健的高质量发展之路。在前列大盘成交面积“缩水”的影响下，10月各梯队集中度全面下滑。

从市场集中度数据来看，2021年10月TOP3楼盘市场占有率为8%;较2020年和2019年同期分别下降5个百分点、12个百分点。

TOP5楼盘市场占有率为13%;较2020年和2019年同期分别下降6个百分点、14个百分点。

TOP10楼盘市场占有率为22%;较2020年和2019年同期分别下降6个百分点、17个百分点。

(3)区域表现：区域分化加剧，邕宁&西乡塘区无盘入榜

从区域分布来看，在2021年10月南宁商品房销售金额/面积TOP10榜单中，良庆区、青秀区、江南区占了大半江山。

其中，在成交金额方面，良庆区、青秀区、江南区均占有3个，一共9盘，占比达到90%。而兴宁区仅有嘉和城1盘入围，邕宁&西乡塘区则是无缘榜单。

在成交面积方面，青秀区占有4个，江南区依旧是排在次席，有3个楼盘上榜。而良庆区2个，兴宁区仅有1个上榜。

总的来说，2021年10月，青秀区、江南区及良庆区的置业热度可见一斑，由于其地段优越、配套成熟、优惠促销等原因实现走量。

例如旧改项目龙光·玖誉城以成交金额2.39亿、成交面积2.31万m²位列金额榜榜首，面积榜第二位。项目大城配套已现，项目周边有地铁(2号线)、商业(蓝鲸商业)、学校(金凯路小学、星光初级中学)等配套齐全，同时在促销政策上让利于购房者，实现了一轮走量。

阳光城光明·未来悦以成交金额1.48亿位列金额榜第8位，项目位于五象湖板块，地段含金量高，且在小区内设室内恒温泳池、拳击馆、击剑馆、健身房、网球场等配套设施，吸引了较多购房者的关注。

此外，万科城地处青秀区凤岭北板块地段，享受滨湖路小学长虹校区、青秀区第一初级中学等学区资源，位列面积榜第3，金额榜第6。

(4)单盘表现：外来品牌房企项目是上榜主力军

2021年10月南宁商品房项目销售金额榜单中，龙光·玖誉城、保利领秀前城、融创江南书院包揽金额榜前三;

而在2021年10月南宁商品房项目销售面积榜单中，融创江南书院、龙光·玖誉城、万科城位列面积榜前三;

值得关注的是，无论是单盘榜还是面积榜，外来品牌房企开发楼盘占据主流趋势，为上榜主力军，在在逆势下个别项目却显强势，表现突出。

如华润在江南区重点布局，其中华润·西园单盘10月成交金额为1.46亿，位列金额榜第9;华润江南中心10月成交面积1.29万㎡，位列面积榜第6位。

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此外，嘉和城、建发·五象印月、阳光城龙光檀映滨江·天境、龙光·玖珑华府项目均取得较好成绩，入围2021年10月商品房销售榜单，表现不俗。

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