走了蟠龙一圈后，我悟了：五象老大哥，还缺啥？

如果给五象新区的区域列一个排行，蟠龙区应该算得上是“老大哥”。

说到位置，它处在五象新区的“头排”，从南宁大桥进入五象，首先到它的地盘。

说到资源，它同时拥有江景和总部基地商务圈，板块资源优质。

说到发展，它占据优势，发展比其他板块要早，成熟更快。

不论是位置、资源还是发展资历，蟠龙区都像个“前辈”，走在所有板块前面，没有哪个板块敢跟它叫板。

而这位五象的“老大哥”，目前区域面貌如何？它真的“熟”了吗？小编这次去踩盘，还真找到了些“老大哥”还缺的东西！

Part.1

房价梯度大，堪比东盟商务区居住圈

先看看蟠龙区在楼市里的地位。

说到五象新区，首先会想到总部基地，它是整个五象的“心脏”，是重要的商务中心。

蟠龙区，作为离总部基地最近的区域，承接着“商务居住区”的使命，占得无可比拟的位置利好。

虽然在房价上，五象湖板块后来居上，但蟠龙的房价水平并不低，房价梯度在11000-31000元/㎡左右，价差达20000元/㎡。在五象新区，蟠龙板块的房价梯度仅次于五象湖板块。

（蟠龙目前在售房价摸底）

价格上，蟠龙大部分产品价格起步在14000元/㎡甚至更高，仅有少量优惠房源价格稍低。

而在住宅产品上，蟠龙得天独厚，不是江景房就是地铁房，高端产品居多。

从房价和产品来看，住在蟠龙的基本都是高端精英，择址在在五象CBD周边入住，有点类似于青秀区的东盟商务区周边住宅圈。

不过，蟠龙有更好的资源和规划，区域道路更加宽阔大气，还有江景、对岸的青秀山等生态资源，居住环境比东盟商务区更好。

这么好的板块条件，如今蟠龙真正的面貌如何？

Part.2

配套“熟了”，基本都投入使用

不得不说，蟠龙区发展得早，区域也成熟，大部分楼盘和配套都已经交付，城区面貌已显。

这回踩盘，小编一共走了蟠龙区主要的3条道路，都各自有特点。

（由北至南分别是龙堤路、博艺路和五象大道）

龙堤路，一面是江景豪宅，一面是江滨公园。

江滨公园已经建成交付，除了绿化，还打造不少篮球场运动设施、缸瓦窑文化艺术村等，兼具风景和玩乐功能；江景豪宅的外立面也非常给力，整条路是这个片区的“高颜值”底牌。

（江滨公园休闲跑道）

（江滨公园配建篮球运动设施）

（篮球主题公园专用停车场）

（缸瓦窑文化艺术村，有不少古树存活）

博艺路，是蟠龙居住区的主要道路。道路两旁是整齐壮观的住宅楼栋；街道宽敞明亮。

底商也有了不少店铺开业；红绿灯、斑马线等市政建设已经完成，路上也清扫得非常干净。

（博艺路上住宅群非常壮观）

（大部分住宅已交付，停车位停满了车辆）

而五象大道的光景则不同，一边是高大上的商务大楼，一边则是住宅。

8条车道宽敞整齐，4号线已交付使用，少了居住氛围，但多了商务的时代感。

（五象大道8车道，一半是写字楼、一半是住宅）

总的来说，蟠龙区域的绿化、公交站、地铁站、江滨公园、博物馆、美术馆、艺术馆等都相对成熟，也看到不少人在使用。

整体呈现出的面貌相当成熟，展现出了五象新区“老大哥”成熟的风度。

（基本道路的市政建设已完成）

（红绿灯都已使用，道路宽敞明亮）

（博物馆、艺术中心、体育中心等，交通方便到达）

该片区的博物馆、艺术馆、体育馆等各种场馆，外观设计优美，成为蟠龙区的一道风景线。

蟠龙的学校配套基本已投入使用。正值小学放学时间，接送的家长占满了街道，汽车和电车接送的都有。

还没放学的中学，上下课铃声，学生们的课间活动，都显得非常有生活气息。 

（博艺路上，体强路小学刚好放学）

（电车、汽车，接送的家长不少）

（体强路中学，已使用）

（蟠龙西段的学校：良庆区第三实验幼儿园）

（蟠龙西：五象龙堤路初级中学，学生还在上课）

（蟠龙西：南宁市五象小学，这个时间已接送完毕） 

总体来看，在配套建设上，蟠龙老大哥已经成熟，基本都已投入使用；场馆各有特点，道路宽敞现代，建成的商务、住宅楼盘外立面都不错，整个区域看起来已然成熟，发展走在了很多片区的面前。

但在居住氛围上，它表现如何？

Part.3

氛围“未熟”，大部分楼盘入住率不高

虽说，蟠龙区域建设熟了，面貌也很能唬人。但实际上，它其实还没熟，具体表现在入住率还不够。

蟠龙区早年交付的几个楼盘，入住率不算低，一眼望去有60%-70%住户。而近一年刚交付的楼盘入住率还不高，仅有10%-20%的入住率，有的甚至不足10%。

（光明澜湾九里一期2015年交付，每一栋楼的入住率不低）

（而2018年交付的光明澜湾九里二期，还很多空置）

早年交付的楼盘空置比较多，更不要说今年刚交付的广源华府、盛邦滨江府等楼盘了，预计很长一段时间，入住率才能提升上来。

不过，这些楼盘都有个特点，外立面都比较好看，撑得起蟠龙住宅区的“颜值”，走在路上比较赏心悦目。

（12月刚交付的盛邦滨江府）

（年底交付的广源华府） 

底商方面同样如此，早年交付的楼盘，商铺大部分已经满了；新交付的楼盘，虽然路面和绿化都完成，但有很多商铺还在空置。 

（广源华府底商还没有动静）

（广源大都会的底商出租率达50%左右）

（成熟区域的底商则是100%出租率） 

商业上，氛围最成熟的当属云星钱隆首府片区。

商铺基本都出租了，一些商铺在搞节日活动，电车和汽车停放满满，以及不少外卖小哥在等待送餐，估计这里是总部基地外卖的“配送基地”吧。

（商铺在搞促销活动）

（外卖小哥在等待派活）

（商业广场周边停放的电单车、汽车都不少）

这个板块还有771广场在建，引进KFC等品牌，还有南城百货，算得上这片区比较特色的商业了。

（771广场引入肯德基、必胜客等品牌）

然而，到了五象大桥附近蟠龙西，人气又少了许多。

彰泰滨江学府基本是售罄状态，据悉，项目今年6月份有4栋楼已交房，但至今入住的人还是非常少，一部分商铺还在卖。

（彰泰滨江学府今年6月交房，靠外的楼栋只看到有一家住户）

（底商毫无动静，但车位停车的还不少）

以及旁边的威宁蟠龙西广场，仅有社区医院、超市和临街商铺。店铺是租出去了，但是看不到非常多的人气，连超市都把货摆到地面上促销了，这画面似乎不太符合蟠龙老大哥的高端气质？

（广场只看到超市、社区医院和临街商铺）

（临街商铺已经出租）

（超市的货物摆上地面促销）

整个商业广场，南宁市第二人民医院蟠龙社区医院占了一大半；超市摆卖的货物，顾客也只是几个人而已。

Part.4

整体“将熟未熟”，还缺了点人气

蟠龙整体给人的感觉是“将熟未熟”。

乍一看，觉得区域建设挺好的，基本都交付使用了。

但再仔细一看，一些楼盘还在建设，轰隆隆的机器声；房子交付了没人住，道路上空荡荡；以及不少未建设的地块，工地棚有少许影响美感。

道路上，还有大货车轰然而过，看起来有点危险。

（楼盘建设、道路还在完善、工地可见的也不少）

不过，这些都还能接受，毕竟区域一直在发展中。蟠龙比较缺是其实还是人气。

一般来说，地铁口附近都会有共享车辆，入站或出站的人都会需要代步。但小编在蟠龙的一些地铁口外面，没有看到一辆共享车，有的设施甚至是空置的。

（空置的停车位和共享车桩）

小编等了许久，也没见有人走出地铁口。

只有在体育中心东站看到有人走出来，这里也相应有几辆共享电车。

看来这里地铁的人流量是真的少。

（体育中心东站有少量车辆和乘客）

某些公交路线，因为人流量太少，已经改道。

（601路已取消该段路线的运营）

有的道路上停车位落叶满地，空荡萧条；有的道路停满了车辆，基本都是工地人员的车。

不过，这里设置有加油站和充电站，配套齐全，充电站仅有2辆车在充电，其他都是公交车；加油站则有不少车陆续进入。这些必备设施，反映出还是有一定人流的。

（配备有充电站）

（加油站有不少车辆） 

小编在博艺路时，是下午三四点左右，当时除了学校门口人多一些，大部分路段车子比较少。等到了将近六点的时候，发现除了南宁大桥段回主城区的车流比较多，其他路段的车流还是很少，只有五象大道的车流稍多一些。 

（将近6点，总部基地下班的车流不算多）

（五象大道往良庆大桥方向，下班车流还可以） 

而且，大部分车流方向均是前往其他城区，回归蟠龙区的人流比较少。但从青环路回来的的时候，前往五象新区的人也不少，也许大部分人并不住在蟠龙区。

总的感觉就是，路很大，房子很多，人不多。城区将熟未熟，还是缺了些人气。

写在最后

人气不足也许是五象新区各版块的通病，连发展成熟的蟠龙“老大哥”也逃不过。

其中，有部分原因也是因为蟠龙定位高端，大多数刚需和刚改人群，在五象其他区域有分布，居住在五象新区的人也不算少。

对蟠龙区来说，今年一些楼盘也刚刚交付，如广源华府、盛邦滨江府、彰泰滨江学府等；以及盛科城、广源悦府等楼盘即将进入工程收尾。

明年，交付的楼盘或会迎来不少住户，建设的工地也更加减少，区域的面貌应该会越变越好。

蟠龙区繁华的未来，还需要我们耐心等待！

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