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2021南宁城建篇|超300个城建项目进度 奠定 “十四五”开局新高度!下一篇
央行部署2022年工作:稳妥实施好房地产金融审慎管理制度2021年的南宁楼市,以价换量、价格激战充斥着这一整年。
政策重手调控、金融五道红线紧箍、疫情影响等叠加因素下,市场迎来至暗周期。
这一年,南宁房价维持1.3万/㎡水平,“结构性上涨”是主因。
这一年,楼市价格战猛烈程度前所未有,特价房从未间断。
这一年,土拍行情迎来剧变:溢价率下滑,流拍率大幅提升。
这一年,房企梯队更新:央企、国企上位,有些直接躺平。
这一年,南宁产品进阶:大平层、合院、叠墅等产品线百花齐放。
这一年,楼市分化进一步凸显:区域分化、项目分化、房企分化、产品分化……
这一年,旧改阵营持续扩大,多板块焕新有望;商业集中开业潮,配套兑现添利好;地铁进入5.0时代,客流量位列全国前列;产业发展稳步推进,招商引资取得质变……
2021年的楼市,既分高下,也决生死!
行业竞争的加剧,不少企业面临着生死考验,有的逆流而上,有的已经倒下;从业人员也面临着前所未有的压力,有的人在坚守,有的人选择离开……
这一年,是激战,是诀别。
去房网年终楼市盘点《诀战——2021南宁楼市白皮书》隆重上线!
将通过房价解析、土地供应、商品房成交、政策回顾、城建发展等多维角度,对2021年的市场进行总结。让我们一起穿越周期,期待春天!
《关键词篇》
2021年的南宁楼市终于在熙熙攘攘中落下帷幕,这一年让人“难”忘!
这一年,“价格战”是南宁楼市主旋律,贯穿全年始终,而且大概率明年还在继续。
这一年,开发商和购房者都趋理性,楼市新状态逐渐形成。
也正是普通又不平凡的2021年,南宁楼市衍生出许多高频词,甚至不少高频词在楼市新状态下首次出现!总结过去,展望未来,回顾2021年南宁楼市十大关键词,哪个最扎心……
01 商改住
“商改住”在2020年11月发布《关于印发南宁市商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知》出现,在今年即成了高频词。
2021年4月21日,南宁自然资源局网站公布了绿港国际中心A区“商转住”,由原来的商务办公调整为7栋住宅+1栋公寓;
2021年4月23日,华润置地中山府商业部分减少一半,住宅多了303套房;
2021年6月1日,龙光玖誉城星组团部分公寓改为住宅、东方悦城约5.6万㎡零售商业/商务办公调整为普通住宅;
……
从范围看——有的是整幅地块重新进行调整为住宅,比如绿港国际中心、希望城,有的只是局部进行调整,比如江宇都会明珠、锦上城等。
从土地性质看——多是把原有的商业、商务办公调整为住宅,有的楼盘把公寓调整为住宅,比如龙光玖誉城、锦上城、融创金弈时代。
从节点看——有的楼盘从“娘胎”就开始商改住,比如东方悦城,大多数在遇到销售瓶颈时选择半路商改住。
从成效看——很多楼盘都处在商改住获批的阶段还未入市,有的被暂停,比如万科星都荟。而荣和城市之门是商改住之后率先入市的,但是一直处于待开盘状态。
南宁楼盘“商改住”阵容不断扩大,随之而来的是板块内学位、医疗、商业等配套面临紧张的问题,特别是学位。可以看到很多楼盘商改住之后,在幼儿园、小学、中学学位上新增,以保证板块内业主就学需求。
02 交房即办房产证
以往从买房到获证,需要几年光景,而今年,交房即获不动产证这一现象在多家房企交付现场频频上演!
交房即获房产证是今年6月由南宁市不动产登记中心倡议“即核即办”登记模式,即新建商品房项目通过不动产实核业务后,即可线上办理不动产首次登记及转移登记业务。
而这一倡议得到十三家房企的参与,包括万科、轨道地产、大唐、金源等,而且未来将有更多的房企加入。
从业主的角度,不仅获证的时间压缩,而且办房产证手续更简化,不用再次奔波。一手拿钥匙一手拿证,那是妥妥的定心丸;
从开发商的角度,“交房即办办房产证”这又是卖房的一个宣传口,更体现房企实力。
其实交房即办办房产证早在2019年《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》里提到“全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争全部压缩至5个工作日以内”,长沙、杭州、昆明等城市成为“先头部队”,率先实行“交房即交证”的政策试点工作。
而在广西,2020年9月柳州率先实施交房即得证,南宁在去年不少楼盘实现交房即获证,但是在今年“即核即办”更普遍。
▲建发玺院交付即获的不动产证
03 停工、延期、维权
维权年年有,但是今年很特别。
交房质量维权特别多:2020年、2021年均是交付高峰期,再加上2020年疫情原因很多楼盘延期至2021年交付,所以2021年迎来楼盘集中交付,与此同时交房伴随的问题暴露多。
质量wq:在2021年开年合景天峻广场交付口碑堪忧、5月份新城悦隽江山降标减配的质量维权、9月檀府印象交付渗水/电路设计安全隐患等、10月份盛湖悦景交付时门道设计不合理、11月冠利幸福苑过道不贴砖(后整改)、12月中南春风南岸入户门太小,而且消防管道直插入户门……
从年初到年末,业主维权不断,而维权后的结果大多数开发商会承诺进行整改,表现积极的态度。
停工wq:房子质量品质维权还有整改的空间,但是遇到项目停工、多次延期交付、烂尾等情况,瞬间进入“无解”的状态。
典型是恒大、蓝光,因为集团资金链断,全国的项目都遭遇停工、烂尾的风险。南宁恒大项目处于停工阶段,“保交楼”的风没有刮到南宁;南宁蓝光项目,两个楼盘成功脱壳,剩蓝光雍锦澜湾,如今政府部门已介入,但是交房时间还是未知数。
不仅恒大、蓝光,如今市场环境,很多房企撑不住。南宁在今年不少楼盘停工、封盘、延期交付,启迪、江宇世纪公馆、中鼎公园首府等。一方面是市场下行,现金回流不及时,而“三道红线”下房企融资难;另一方面建设材料上涨,开发商不得不选择延期交付。
▲恒大多个项目售楼部“空”
大家担心的是,延期交付之后,如果开发商还是没有“喘口气”,很可能烂尾,涉及到成千上万业主无家可归……这里,老编建议大家买房选择国企、央企比较稳妥。
农民工讨薪wq:房企资金链断裂,不仅业主交房成了问题,农民工辛苦一年也白忙活。在今年,农民工讨薪的现象比往年多,不少农民工甚至在大桥、楼栋等危险地方wq。人生安全最重要,希望wq要通过合理合法的方式去维护自己的利益。
04 价格战VS限跌令
今年南宁楼市的大戏就是价格战!
首先价格战贯穿全年,从年初到年末,价格战从未停歇,甚至愈发激烈;
其次是范围上,以点带面,一开始价格战主要集中在龙岗板块,随后成蔓延之势,六大城区价格战打响;
最后是激烈程度,为了卖房,甚至连利润都不顾……
如何在逆势中抢夺市场?降价是最直接的方式,而且幅度要到底了……
刚需盘甚至降价500-2000元/㎡,而一些改善盘降价幅度3000-5000元/㎡。比如江南某盘,首开价格在13000元/㎡,价格战下打出9字头;再比如凤岭南某热盘,平时价格16000-17000元/㎡,但是新推楼栋价格定价在11000-12500元/㎡,妥妥的降价幅度5000元/㎡,走量不错一抢而空;还有位于南宁城北某盘,以往均价5500元/㎡,现在2字头……
同时一些新盘入市的定价也不敢“造次”,比如阳光城光明未来悦,一开始信心十足定价1.8万+甚至2万,但是最后开盘定13000-14000元/㎡价格,走量比较理想。
价格战太激烈势必对开发商、对市场、甚至是对购房者产生不良影响,“限跌令”及时出现——降幅不得大于10%,别墅高端住宅不得大于5%。在这样的背景下,不少项目的预售备案价,悄悄的降了。
但是开发商还有一招——送送送,变相降价。比如送车位、送50年物业费、送装修费、送豪车等,甚至送月供首付款、送房子等,离谱的还有送契税、送维修基金费!开发商太拼了!
价格战下,购房者买房门槛低了不少,但是老编担心的是质量能否保证?
▲买房送公寓
▲某盘物业费赠送40年
05 低首付内卷
低首付年年有,但是今年的低首付内卷起来有点狠,甚至出现0首付,难道买房真的不用首付款?
往年低首付针对的是分期,比如首付3万起、5万起等,有个“起”字就很微妙,例如首付款20万,首次交款3万,剩下的17万需要在协议的1-2年内分期(免息或有息)付款给开发商,而有的开发商宣传可以分5年付清,但前两年给予免息,后面三年收息。
今年低首付内卷“别出心裁”。
不仅是低首付楼盘的阵营扩大,政策持久。而且内卷还表现在:首付越来越低、分期时长越来越长。
甚至,还出现了升级:
今年为了刺激买房,开发商不断降低门槛,首付2万、3万、5万等,无分期!真的只要2万元首付就能买90㎡的房子?这其中又隐含一个关键词“返现”。
首付2万元,并不意味你买房首付款只需2万,首付款20万还是要在签合同的时候付款给开发商,但是后续通过跟开发商的协议,开发商会分期返现18万,至于分多少年,分多少期,每个开发商协议不一样。
▲首付2万起海报
低首付骨灰级版本,0首付。其实与无分期低首付的模式一样,但是在返现的力度上更大,20万的首付款全部返给购房者。
除了0首付,不少开发商也推出了0月供,但是这也仅返现1-2年,按照5000元月供,一年就是6万元。相当于第一年开发商帮你还月供。
据去房网不完全统计,提出0首付、0月供营销策略的楼盘超10盘,并且通过这样的营销手段取得不错的销量。
▲江南某盘0首付海报
返现低首付方式对于购房者来说,确实降低了买房门槛,但是其中存在风险,毕竟“0首付0月供”是协议,开发商是否遵循?如果项目停工、烂尾,购房者将会面临钱和房拿不回来的风险。
也是鉴于存在风险,0首付0月供被叫停。
06 学校改扩建
三胎时代已经来临,教育配套如何跟上?除了新学校建设部署,老学校的改扩建也必须跟上。
据去房网不完全统计,2021年南宁改扩建招标/获批的学校超17所,涉及幼儿园、小学、中学,改扩建范围包括新增/翻新教学楼、校舍、图书室、运动场等。
2021年南宁学校改扩建阵营中,关注度颇高的有五象新区第一实验小学、南宁市第二中学新民校区、南宁市第十四中学建政校区、南宁市天桃实验学校东葛校区。特别是南宁市十四中学建政校区,因为办学时长久,为了改善教学环境,此次改扩建是把整体学校进行拆除进行新建,新建建筑面积达12330㎡,改建面积2660㎡。
而五象新区第一实验小学在原校区南地块,新增59.56亩,拟建42个教学班,解决板块内孩子上学需求。目前地段划分就读的小区是华润二十四城、绿地国际花都、宝能城、万科魅力之城。
07 土拍终止
老房企拿地猛,新房企进驻勇,这是2021年以前的土拍市场状态,到了2021年8月开始,南宁土拍市场频频出现“土拍终止”(超15幅),甚至在11月土拍“挂零”,让人咋舌。
以往土拍市场上的较量场面让人感叹房企的拿地魄力,一幅优质的地块超20家房企争夺,即便是五象南地块房企之间也互不相让,楼面价破9,甚至是邕宁一带的地块依然有几家房企跃跃欲试。
土拍终止在以往的土拍市场上也出现,但只是偶然事件,如今超15幅地块土拍终止,而且降低条件重新上架依然无人问津,对市场信心的打击是一定的。房企要想赚钱,必然要有“粮”,如今房企都不屯粮,是要退圈,不想赚钱了?并不是,钱还是想赚的,但是保命更重要。如何节流,这是房企眼下的重要课题。
当然,也有不少资金雄厚的房企在此时“捡漏”!比如恒力地产,本土房企,在南宁开发澳华花园、时代茗城等5个项目,如今斥资5.64亿底价拿下130亩地块;另外像建发、北投等国企,拿地的计划没有受到影响,依然在南宁开疆扩土。
2021年土拍预冷客观存在,但这也是市场自行调控的现象,长路漫漫,始终相信供需“平衡点”着力之后,稳健发展是趋势。
08 商业体开业
2021年可谓是南宁商业格局全打开的一年,共6家商业体隆重开业,其中10万㎡以上规模达4家!而在明年还有超9大商业体开业。
以往五象新区的人民想要逛街,就近会选择万达茂,但是随着今年商业集体开业,五象总部基地板块、五象湖板块、玉洞板块的居民不用跑到龙岗或者青秀区,板块内的大型商业体就能满足,给业主带来了极大的便利,宜家、万象汇、祖龙ACMALL等逛个够!
首创奥特莱斯是今年南宁商业体开业规模最大,达15万㎡,位于三塘板块。虽然早前吾悦广场已开业,但主要服务范围在那考河湿地公园板块,而位于昆仑大道沿线的居民来说距离稍远。今年迎来奥特莱斯开业,不仅打折品牌众多,而且纯正欧式风格整个体验就很有国际范,三塘人民幸福感大大提升。
▲首创奥特莱斯开业现场
青秀区的万象城/航洋综合体一直在南宁市民中的C位屹立不倒,不仅规模大而且规格高,品类齐全,成为南宁市民聚餐、聚会、购物、游玩的优选。近年来东盟商务区也有不少商业体开业,比如龙光世纪、三祺广场,但是依然抢不过万象城/航洋的风头,如今再添华丰城爱琴海城市广场,能否让大家眼前一亮,争得一席之位?拭目以待。
▲华丰城爱琴海城市广场开业现场
09 量价齐跌
2021年的楼市依然“魔幻”。
房价方面,虽然2020年商品住宅成交均价12550元/㎡,进入2021年4-9月房价都保持在1.3万+,最*高可达13656元/㎡(6月),本以为2021年的房价保持在1.3万+,但是进入到10月份,南宁各大城区楼盘价格战蔓延,以价换量的统一操作,南宁房价再度跌回1.2万+……
今年房价虽然整体还是在1.3万+的水平,但是大家都知道,这其实是结构性的涨幅,实际南宁2021年的房价出现跌幅。
可以看到南宁楼市不少楼盘明里暗里的“降价”,降幅甚至达到3000-5000元/㎡,另外各种工抵房、一口价等低价楼栋推出,拉低原来楼盘的均价。当然少不了各式各样的营销手段,送车位、物业费等都是常规操作,补贴装修款、返现,甚至买房送房等花式营销,其实也是变相降价。
然而“魔幻”的是,开发商本来想以价换量,奈何价降下来了,但是成交量却成色不佳。当各大城区楼盘都在打折促销时,购房者购买欲反而更低。当然,不排除个别楼盘借助推出低价楼栋,确实走量神速。
2021年南宁楼市量价齐跌。
10 三道红线
“三道红线”在2020年8月20日央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标,剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。
三道红线可以说是开发商的紧箍咒,正努力“降档”;同时也是购房者买房时评判房企其中一个重要参数,毕竟如今爆雷的房企一个接着一个。
2021年踩三道红线的房企有恒大、蓝光、华夏幸福等,而绿档央企和国企表现健康,特别是中海、招商、华润、保利央企包揽前四。
而直接的影响就是购房者在选择房企时,会查看房企所处的档次,优先选择绿档。可以看到,今年以来,不像华润、中海、招商等这样的央企销量走俏。
2021年终究已经过去,10大关键词也只是说明南宁楼市在这一年的表现,有的人不安、有的人难过、有的人释怀……但是在迎来2022年春天之际,依然坚信南宁楼市春天已经不远。
2021年置业者迷茫,该不该买房?明年买会不会更划算?老编有几大建议:
安全放在第一位,买房先选择安心的房企,比如国企央企,至少是保证交房的;
在选择品质房上,先看房企的口碑,最好买抗跌的楼盘或者区域。不是越便宜越省钱,降价幅度太大,原本土地成本就高的项目不要碰,相反,如果本来低价成本不是很高,如今降价也许是一个捡漏机会;
投资的可以缓一缓,刚需买房还是要看资源,买中心的地段,郊区的房子慎买;
刚需买房不用等,根据自己的需求去买房,有需求就买(别人不买那是因为人家有几套房了),千万不要因为市场预冷就不买,要知道楼市都会稳中发展。
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责任编辑: liudianzhuang
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